大清早打算写稿，住家楼上突然传来一阵激烈的敲打声，似在敲砖拆墙。好奇上楼查看，门外贴着装修告示，我这才醒觉，这一区五年最低居住年限已届满，难怪今年初就有房地产经纪上门来问要不要卖。楼上这户，该是本座首宗转售吧。
下楼回家，在走廊碰见隔壁家老先生两父子。他们也被敲打声惊动，儿子兴奋地说:“终于有人卖了!"
老先生跟着说:“我们也要搬了，换一间更大更好的，孙子们越来越大了。听经纪说，这里的行情已涨到80万元!"
我大吃一惊:“那岂不是涨了一倍?"赶紧捡起塞在门缝好几张经纪求让的传单查看行情。
老先生看错了，传单上的价码没那么高，但还是比我买进时高出整整50%，够让人兴奋的了。
五年前搬来武吉巴督西边陲之地，对面是刚铲平从林、待建的登加新镇。这么好的行情，当时万万不敢奢想。
如今，新镇已见雏形，最靠近大马路的第一批组屋已盖到腰际，裕廊区域线地铁轨道的高架也竖起了好几支。
然而，新组屋建得再快，仍赶不上强劲的住房需求，转售组屋价从2020年第二季起连续八个季度累计上涨了21%。获政府津贴的预购组屋期满投入转售市场，增值一般来说更可观，从而推动组屋提升至执行共管公寓(EC)或私宅的需求。
无怪乎，这一带讨去一年来售出的两幅EC地段接连创地段尺价新高--强劲的提升者需求，支撑著发展商的信心。去年5月，登加新镇的登加绿苑径(Tengah GardenWalk) EC地段以容积率每平方英尺603元售出，刷新2018年榜鹅苏芒径(SumangWalk)EC地段的583元纪录。
今年3月，新镇对面的武吉巴督8道EC地段以662元尺价售出，刷新前一幅淡滨尼62街EC地段的659元记录，更比登加绿苑径地段高出9.8%。
登加绿苑径的项目估计下半年推出，分析师预测项目尺价会介于1250元至1280元。至于武吉巴督8道地段，分析师预期项目推出时尺价会在1300元以上。
分析师的预期完全合理。榜鹅苏芒径地段2019年7月推出星水嘉园(Piermont Grand)，尺价跨越当时EC市场关键的1000元心理价位，首月卖出逾四成单位，今年5月和6月售出的最后几个单位，尺价超过1300元。
发展商去年推出的三个EC项目Parc Central Residences Parc Greenwich和Provence Residence都在上个月售完，中位尺价都超过1200元。今年最新的义顺EC项目NorthGaia在4月推出就卖出逾两成单位，中位尺价1301元，5月售出的单位中位尺价略减至1285元。
对国人来说，EC不但是跟组屋一样可获政府津贴、又享有私宅设施的理想住房选项，更是“包赚”的房地产投资。这几年EC价格猛进，这种“买EC包赚”的概念，恐怕更在买家心中根植。
然而，这时候考虑进场的买家，至少应当更谨慎考量三点风险。
首先是许多房地产买家和房贷偿还者已明显感受到的利率上扬冲击。
美国联邦储备局上周为抑制通货膨胀压力，大幅调高基准利率75个基点后，利率风险再飙高，经济师已显著上调本地短期利率的预测，抵押贷款利率在今年底可能升至4%，在明年升至4.5%。
跟私宅买家比，EC买家更须提防利率上扬对负担能力的影响。购买EC目前的月入顶限是1万6000元，排除其他客观因素如父母财力雄厚，他们的荷包没有一般私宅买家深。
政府在2019年11月把EC买家的月入顶限从1万4000元调高到1万6000元。自那以后，EC的关键心理尺价已从1000元直逼1300元。
就以星水嘉园本月卖出的最后第二个单位为例推算，成交价135万元(尺价1334元)，若贷款75%分30年偿还，年利率2.5%，每月还款是4000元，占1万6000元最高月入的25%。一旦贷款利率上扬到4%，每月还款会涨20%至4800元，财务负担明显加重。4800元等于最高月入的30%，也触及每月偿还贷款比率(MortgageServicing Ratio，简称MSR)的顶限。
纯粹从理财角度看，每月把30%收入投到单一投资，即使“包赚”，恐怕不够审慎，更别说在百物通胀的环境，保留更多预算以备不时之需才是上策。
其次就是“包赚”的观念。EC屋主须住满五年才可脱售，10年后才完全私有化，可卖给外国人，属于长期投资，从房价历史走势看，长期保本或升值的概率大于贬值。
不过，EC价格过去两年涨幅高干历史平均，目前可能已处干或接近上扬周期的顶端，即使还有上涨空间，维持这般涨势的概率恐怕不大。
更甚者，利率上扬意味着房贷须偿还更多利息，若房贷利率升至4%，屋主未来几年须额外支付多六成的利息，即使EC到时仍增值，扣除额外的利息成本，净回报率恐怕也会显著摊薄。
最后就是经济衰退的风险已显著提高。在经济下滑周期，失业或收入减少的风险无疑会升高，对EC屋主来说，须斟酌的是EC的价值在这期间的相对抗跌能力。
从供应面看，EC地段价格低于私宅，一般来说，地理位置和周边设施的便利不比同一区的私宅。从需求面看，EC须住满10年才开放给外国买家，也就是说第六年至10年的中期市场行情，影响主要来自国内因素如组屋提升者需求，来自国外的避风港因素就算有也不直接。
2013年1月，时任国家发展部长许文远在国会形容EC计划是让期望拥有私人公寓的国人，用购买丰田柯罗拉(Toyota Corolla)的平民价格买到一部立胜(Lexus)豪华车。
如今，一些大众化私宅的尺价已高至2000元，相比之下， EC价格还是低许多，当年的比喻，如今仍然贴切。
只不过，柯罗拉现在也不便宜了。在各种逆风交错的变局当下，对月入不高过1万6000元的中高收入家庭来说，EC还是不是理想的住房选项，决策时还是审慎一些比较好。