一直以来，新加坡的全新组屋屋契都是99年。随着新加坡建屋发展局7月2日做出的一项新重磅宣布，这个“铁律”终被打破！
根据新宣布，下来新加坡老组屋若被纳入整体重建计划（即拆迁重建），屋主在选择购买新替代组屋时，可购得屋契仅50年的单位（三房式或更大型），前提是这个屋契足以让屋主居住至95岁（整体重建宣布时满45岁）。此外，较年长的受影响屋主（整体重建宣布时满65岁）则可以加入屋契回购计划，并购买屋契较短的替代组屋。
这项新宣布，对新加坡组屋屋主、以及组屋转售市场会带来什么影响？建屋局、屋主和分析师又怎么说？新加坡鱼尾文带你来了解！
1. 首先，什么是SERS？
SERS 是选择性整体重建计划，英文全称是Selective En bloc Redevelopment Scheme。
对于那些早就觉得组屋老旧想搬家的屋主，单位若被纳入这个计划，或许等于中了头奖，因为建屋局会按组屋在SERS宣布时的市价赔偿屋主，还会附上可观的搬迁津贴。
而替代的新组屋通常就建在SERS原地点附近，这些成熟区很少会会推出预购组屋，即便有也非常抢手。SERS计划自1995年推出以来，27年里获选组屋只有82个地点，约4万1000户受惠。
2. 新宣布意味什么？
建屋局在7月2日的文告中说，新宣布是为满足选择性整体重建计划（SERS）屋主的多元住房需求，帮助他们有额外选项购买替代组屋。
一些年长屋主反映，他们不需要99年屋契单位。新宣布能让他们能在不掏出现款填补差额的情况下，买到面积与现有单位相近的替代组屋。
针对50年屋契单位的选项，建屋局解释，屋主须确保50年的屋契年限，足以让他们在单位居住至95岁。这意味着，屋主和配偶在SERS宣布时须满45岁或以上。
至于加入屋契回购计划（Lease Buyback Scheme）的选项，屋主必须满65岁，而且从未加入这项计划。此前，SERS屋主是不可以申请屋契回购的。
通过屋契回购计划，年长屋主可保留一定的屋契年限，确保足以让他们和配偶居住至95岁后，把剩余屋契卖回给建屋局。这笔套现所得会用来填补他们的公积金退休户头，帮助他们加入公积金终身入息计划（CPF LIFE），以及获得一笔多达3万元的现金花红。
至于单位保留的屋契年限，当局会就保留年限向这些年长屋主作出市场赔偿，让他们利用这笔钱来购买相同屋契年限的替代组屋。
替代组屋的房型一般也不可比现有单位大。例如，四房式组屋屋主通过屋契回购计划保留30年的屋契，屋主就可在替代选址购买屋契同为30年的四房式单位。
国家发展部长李智陞透过面簿发表视频指出，提供额外选项是考虑到年长居民的需求，让他们得以继续拥有一辈子的住家，也能留在熟悉的环境，同时解决他们为购买面积相近单位而须掏钱填补差额的顾虑。
“对于较年轻的屋主，我们还是鼓励他们购买99年屋契的全新替代组屋，或转售组屋，作为他们可以终老的家。如有必要，建屋局会继续给予他们帮助，包括房屋贷款方面的需求。”
值得注意的是，选择购买50年屋契替代组屋的选择性整体重建计划（SERS）屋主，可在领取钥匙并入住五年后通过转售市场卖屋，但加入屋契回购计划的屋主则不能这么做。
建屋局指出，购买50年屋契替代组屋的屋主，可在达到最低居住年限（MOP），即领取钥匙并住满五年后把单位转卖出去，也可出租整间组屋。如果是购买99年屋契单位，屋主同样可以这么做。
然而，如果选择加入屋契回购计划，屋主不可转卖或出租整间组屋。如果要提前终止较短屋契，可把单位归还给建屋局，按直线法比例（pro-rated on a straight-line basis，即每年的金额是一样的）获得剩余屋契的退款。
根据建屋局提供的几个案例，选购50年屋契组屋，或者加入屋契回购计划再购买短屋契组屋，屋主都有可能获得净收益。
例如，一个六楼的四房式组屋（面积92或93平方米）市价预计为41万5000元。倘若购买同样位于六楼的99年屋契四房式替代组屋（面积90平方米），扣除SERS津贴后的预计售价为47万元，意味着屋主须填补5万5000元的差额。
相比之下，倘若购买屋契只有50年的相同单位，售价则为35万9000元，屋主不仅无须掏钱，还可获取5万6000元的现金或公积金填补。组屋的价值并非随着屋契年限直线递减，一般上剩余屋契越少，贬值幅度会越明显。
如果受影响屋主不打算购买替代组屋，可选择申购其他地点的预购组屋，并会获得优先权。如果希望购买转售组屋，屋主也可获得额外3万元的补偿。
建屋局解释，在以往的SERS中，屋主获得的市场赔偿和SERS津贴，一般足够用来购买99年屋契、单位房型或面积相近的替代组屋，因为当时这些组屋的屋龄比较低。至于最近的宏茂桥SERS，想要购买单位面积相近或特点更好的屋主或得掏钱填补差额，当局因此决定为他们提供额外搬迁选项。
3. 宏茂桥3道SERS屋主率先受惠
新加坡建屋发展局本次的宣布，跟两个今年宣布的拆迁重建项目息息相关：
4月：宏茂桥3道第562至565座的四座组屋共606单位被纳入SERS，这是新加坡时隔近四年再出现SERS。
5月：因兀兰关卡扩建与重新发展，马西岭弯和马西岭巷第212座至第218座组屋的732个组屋将被征用。
其中，4月获选加入SERS的宏茂桥3道第562座至565座组屋屋主，已确定率先享有这些选项。有意登记宏茂桥通道替代组屋的屋主，可从2023年初开始这么做。单位的挑选预计在2023年底或2024年初进行，居民在这之前仍可考虑最终选项。
马西岭弯和马西岭巷第212座至第218座组屋的732个售出组屋屋主，同样能享有这些选项。
建屋局答复《联合早报》询问时说，针对宏茂桥和马西岭的受影响组屋，约八成住户符合条件选购50年屋契的替代单位。
当局也预计约三成住户能够加入屋契回购计划，并购买屋契较短的替代单位。
宏茂桥3道第562至565座组屋获选加入选择性整体重建计划（Selective En bloc Redevelopment Scheme，简称SERS）。四座获选重建的旧组屋13楼高，屋龄约43年。
4. 屋主：买50年屋房不能留给孩子
对于建屋发展局为受选择性整体重建计划影响的屋主提供两种额外搬迁选项，很多受影响的宏茂桥屋主认为，若购买50年屋契替代组屋，房子日后无法留给孩子，也难以转售，因此不会考虑这一方案。不过，这个选择却适合另一些屋主。
一对年长夫妇就认为，选择50年屋契的替代组屋意味着不用额外掏出现金来购买面积相近的新单位，所以他们有意这么做。
都已经退休的仓立德（72岁）和罗毓瑜（65岁）住在宏茂桥3道第564座组屋多年。他们目前居住在82平方米的三房式单位，下来有意选购大小相近的替代组屋，即80平方米的四房式单位。
仓立德和妻子住在宏茂桥多年，两人考虑选购50年屋契的替代组屋单位，以免儿子得用现金填补新单位的差价和装修费用。（张荣摄）
仓立德说，他们预计可获得35万元至40万元的赔偿，而较低楼层的替代单位价格预计42万元左右，因此他们可能得掏出高达7万元。
“我们和儿子讨论过，他说可以帮我们支付新单位的差价以及下来的装修费，就当做是他的投资。”
不过，得知建屋局会为受影响屋主提供50年屋契的替代组屋选项后，仓立德认为这个方案更适合他们。
他说：“这样我们就不用动到儿子的现金，50年屋契的组屋便宜一些，赔偿金够我们装修新家了。我们老了，日后也不会想要再搬家，不需要99年的屋契。”
5. 分析师：50年屋契组屋没先例
日后转手难估价
提供50年屋契的新组屋是相对新颖做法，受访学者和分析师认为，这些组屋日后公开转售时或会在估价上遇到难题，而且转售价也会低于邻近的99年屋契单位，这或促使更多人仔细考虑选购99年屋契替代组屋。
新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士说，无论是选购50年屋契组屋，还是加入屋契回购计划，这两个选项主要服务年长和退休屋主，较年轻屋主相信还是会选购99年屋契替代组屋。
他指出，具体选择取决于屋主的经济条件，单身且经济负担较重的年长屋主较有可能选择屋契回购，经济条件比较好的则可能认为50年屋契单位更理想。“如果是购买99年屋契单位，短期要填补的差额比较大，但长远来看卖屋收益还是比较可观。”
由于此前没有转售50年屋契组屋的先例，ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣指出，这些组屋进入转售市场的短期内，可能会出现标价错位的情况。
再者，选购50年屋契组屋可能会马上为屋主带来一些财务收益，但长远来看，这些屋主日后或也会面对问题，包括组屋贬值得比邻近单位更快。
新跃社科大学商学院副教授特斯拉博士同意50年屋契的选项是这次最重要的政策变化。他说，这类短屋契单位日后在转售市场的走势难测，因为单位贬值幅度比屋契较长的单位快，而且不确定有多少买家愿意购买这类单位。
他认为，政府将来可能会为这些购买50年屋契的屋主提供一些选项，例如由建屋局回购这些组屋再出售，以及允许屋主向建屋局申请填补屋契年限等。
针对50年屋契组屋，特斯拉指出，这能帮助人们重新评估财务状况，包括促使一些子女认为出钱帮助父母购买99年屋契单位才是更划算的做法，前提是他们能够继承这个单位。“在我看来，公开提出选项后，虽然会有人认为这个选项不合人意，但这其实会促使家庭更仔细思考他们要怎么做。”
特斯拉也提出，如果这次的新做法奏效，或能说明即使不出售99年屋契的组屋，也不妨碍新加坡实现居者有其屋的理念。
“我们不希望背离居者有其屋政策，这对退休制度格外重要，我们不能让人们在50多岁就无家可归，但只要人们能够买到屋契足以住上一辈子的单位，或有其他方式保障退休需求，我们能够探讨多元选项。”
随着组屋屋龄越来越高，宏茂桥居民这次面对的情况会越来越普遍。
合登集团高级研究主管李思德说，新的SERS政策可为日后的自愿提早重建计划（VERS）探温，了解居民对这些选项的接受度。
政府在2018年宣布VERS，让居民在组屋屋龄达到70年时，投票决定要不要将屋契集体卖回给政府。只有获选组屋才会参与这项计划。
李思德认为，建屋局下来可尝试更大胆的做法，包括探讨把二房式灵活屋契模式沿用到三房式及更大型组屋，也可考虑为VERS提供填补屋契的选项。
文：联合早报