5月9日，新加坡发布了一项新的房产政策，适用于信托购买房产(Trust)范围，政策的目的在于填补现有缺口。
因为牵涉到不少法律常识，萝卜咨询了房产律师，给大家来个详细解读。
简略说一下这次的新政。
1.住宅类房产转入生前信托(Living Trust), 即日起需支付35%的额外买房印花税（ABSD）。
2.满足3大类条件，可以向税务局申请退税。
什么是信托买房？
父母买房挂在儿女名下
首先跟大家介绍一下信托买房这个方式。
所谓生前信托(living Trust)，代表委托人在世时设立的信托。
我们遇到的绝大部分信托买房的情况，都是父母设立信托，指定不满二十一岁的未成年子女为受益人。
新加坡当前的房产政策，额外买家印花税率（ABSD）和买家身份相关。
新加坡公民（以及美国等其他五个国家的公民）购买第一套房产，享受优惠免ABSD税率。外国公民身份买房，ABSD税率高达30%。
2021版最新印花税率：
因此，近年有不少的买家，年幼孩子是新加坡或者美国国籍，但买家本身是中国国籍，就采用了信托购房的方式，把房产购买在儿女名下，享受第一套房产免ABSD的优惠。
由于银行不能贷款给未成年人，采用信托买房给年幼孩子的交易，需要全款支付。
新加坡出台新政策
信托购房需先支付印花税
符合3项条件可申请退税
这次新出台的政策，加强了信托购房的监管和限制。
5月9日新措施生效后，采用信托方式买房，一律需要先支付35%的额外买家印花税。
但符合条件的买家可以向税务局申请退税。
税务局(IRAS)明确列出了3项条件。符合所有3项条件的情况下，才可以向税务局申请退税（Remission）。
1.信托受益人必须是可以确定的自然人。
什么意思呢。
联合早报的相关报道里是这样解释的。
还有另一种情况：
张先生的太太正在怀孕，张先生打算通过信托买房，把未出生的胎儿作为受益人。胎儿未出生的情况下，也不能算是“确定的自然人”。
通常情况下，父母设立信托买房，设定未成年孩子成为受益人，孩子有身份证明，肯定是“可以确定的自然人”。
2. 信托人已经支付了35%的额外买家印花税。
3. 退税申请必须在信托执行日期的六个月内。
税务局官网举例
以下两种情况不能退税
一种情况可退税
税务局网站上举例明确说明了两种不能退税的情况。
1. 信托买房时，信托受益人需要即刻持有住宅的拥有权，而不是设立年龄条件，延迟执行。
什么意思呢。
很多父母给未成年儿女信托买房时，指定儿女需要在年满21岁后才可以执行信托，实际拥有房产。税务局明确说明，这种设立年龄条件的买房信托，不会退还ABSD。
2. 信托买房时，不能设立类似于“大学毕业以后”的条件。
税务局举的例子是，父母设立信托给儿女买房，儿女持有50%的拥有权，另外50%的拥有权需要等大学毕业后再持有。设立类似条件的买房信托，不会退还ABSD。
税务局网站上举例明确说明了一种可以退税的情况。
举例：我在2022年6月采用信托购房方式为我的孩子（新加坡公民）购买公寓，这是孩子的第一套房产。孩子拥有信托的全部权益，信托没有任何取消/修改的条件。
官方回答：这种情况下，买家在新加坡允许退税的时间范围内递交申请和证明文件，符合退税条件。
这是孩子的第一套房产，退回的ABSD税率将是全部35%。
退税的额度，是35%的额外买房印花税，和信托受益人需要支付的税率之间的差额。
举个例子，信托受益人是拥有新加坡或者美国公民身份的孩子，名下没有房产，享受0%的优惠ABSD税率。退税的额度是35%-0% = 35%。
如果信托受益人是拥有新加坡永久居民身份的孩子，名下没有房产，享受5%的优惠ABSD税率。退税额度就会是35%-5%=30%。
新政策只是为了填补漏洞
而非限制信托购房
新加坡对楼市走向，向来关注密切，采用精细监控的手段。
5月9日新措施的实施，目的在于补漏洞。
首先针对的是没有列明实际信托受益人，企图采取复杂信托架构避税的机构和买家。
其次针对的是高净值人士采用有条件信托的方式，在未来取消/修改信托，从而钻漏洞避税的情况。
至于富裕家庭对子女设立信托赠与房产，新加坡将采用个案审核的方式，对于符合条件的信托购房的案件退还ABSD。