EC中的战斗机，最后一个便宜也是2022年最值得买的EC
小区靠近5公顷的Khatib Bongsu Nature Park，空气会非常好，天然氧吧
旁边有湖有河，风水独好
小区设计也高端大气上档次
这么大的楼盘，房子都是北偏东/南偏西22.5度朝向，使得房子不用和Symphony Suites直视，也保证了通风和采光
60多种设施，还有萤火虫花园
健身房有室内，室外和水中三种
有两个50米长泳池，分别有10米和8米宽
一共11栋14层高的楼，建筑创意来自附近的红树林
地下停车场会有2层
建筑师，设计师和承包商都是大牌
项目将采用PPVC的方法，就像搭积木一样，即使covid加重也不太会影响工期，户型大多数都是3房，少量4房和5房，这也是聪明的做法
因为MSR下，大户型比较难卖
但开发商也比较人道，958尺的小三房也不会觉得太拥挤
房子配置也不错，厨房电器都是Brandt，水龙头Grohe
马桶是American Standard，都算是好牌子
比一般的公寓都要好
1. 为啥买EC：中产阶级爬升的阶梯
买新EC没听过有亏过钱的，看看最近MOP的几个
Waterwoods也是Singholding开发的
最高的是Bishan Loft
当时买家都像中了多多，许多净赚过百万
为啥会这样呢？
老许说就像以Corolla的钱买一辆Lexus
虽然近年来EC和公寓价差有变小趋势
但据海峡时报评估，一般开盘时10%差距
到满5年MOP时差距平均会9%
满10年完全私有化后差距平均会是5%
EC到MOP时平均起价28%
所以一般来说，EC买到就是赚到
EC甚至在满MOP后还能继续升值
就看你能否经得住套现诱惑继续持有
就像股票，赚钱的总是容易卖掉却再涨
亏钱的总是捂住装死却越亏越多
不过房市是强者恒强，弱者也会有春天
这么容易赚钱，也不是所有人都有机会
这是新旧EC的一些要求
新EC必须是新加坡人且组建家庭
2. Parc Central Residence主要卖点
EC卖价稳步攀升，新推出单位数量却一直下跌，明年可能供不应求
接下来会有3个EC推出，今年会2个
North Gaia是最便宜的地价，才$576psf
1. 1公里内有名校:福建会馆下面的崇福小学，还有其余3个不错小学
2. 靠近Yishun成熟市区，生活便利
3. 旁边有一系列办公室，提供优质租客资源
4. 靠近公园湖泊，可以去湖边跑步骑脚踏车
5. 项目设计大气，8个blk有616个单位，开发商Singholding配置应该会比一般公寓还高端，价格比周边公寓便宜10%
3. North Gaia 项目详细概况
3.1 简介
本地执行共管公寓（EC）去年共有三个项目推出市场，买气受冠病疫情影响反而大卖，每平方英尺售价仍维持在1200元水平以上。
今年料会有两个新EC项目及1244个单位登场，因为今年有3.1万多新组屋满MOP，想从组屋提升的屋主会增加，分析师预期EC市场仍会供不应求。
去年先后推出的Parc Central Residence项目（700个单位），Provence Residence (413个单位)和Parc Greenwich项目（496个单位）则分别售出100%，94.4％和94％单位，分别还有0个，23个和30个未售。
目前Provence Residence主要剩下3房
只有2个四房
Parc Greenwich只剩下30个三房了
当疫情严重，买家照理会更谨慎行事，选择EC而非私人公寓，因为前者更具成本效益。但今年对私宅需求保持旺盛，尤其在病毒防疫措施放松之后，这极大影响了EC购买兴趣。
今年预计将有两个新EC项目，最先登场的会是位于义顺9道的North Gaia项目（616个单位），预计4月开盘。另外一个是登加的EC，有628个单位，预计下半年开盘。
North Gaia由Sing Holding开发，这个开发商我很熟，他们股票我曾经10来年前就买过，后来一直不动在12年要钱买组屋，就全部卖掉了，幸好卖了，过年10年地产股除了Capitaland因为重组起了点都是地上爬的。
鉴于$576psf尺价，我觉得回本价在$988psf，开发商应该会标价$1150-1250之间。若North Gaia项目的单位尺价维持在1200元这个关键心理水平，看好该项目在开盘首一两个月便能售出六成单位，基于义顺对住宅方面需求旺盛，崇福一公里内公寓很少，EC只有这一个。
这是Yishun 近7年来第一个新EC项目，预计4月初开始开放样板间, 现在开始就可以接受E-Application，只要姓名和IC后四位就能预定。
EC的主要买家群体是HDB upgrader, 所以基本是考虑自住而不是出租，户型设计上和私人公寓相比，更注重大家庭的居住属性，所以没有小户型。North Gaia的户型是3房起步，也有4房和5房。
价格方面，现在还不知道具体价位，要等到开盘出价格。但是预计在1150 - 1250 PSF之间。EC满5年后就可以卖给公民和PR，我认为它的价格会和附近的私人公寓在一个水平，甚至超过，因为它更新而且户型更好。
看到介绍就一个感觉 - 这个EC要大卖！
尽早打我电话96951591或微信tianpengxia1984预约看房，这个EC是好的入场机会，特别是现在不让Reissue OTP的情况下，因为买家可以等到交房了才卖掉组屋。
预估的时间点：
e-application 开放时间：从现在开始
4月7-19号：样板间开放
4月20-21号：开发商给具体价格
4月22号：balloting day 抽签日
4月23号：booking day选单位
North Gaia的开发商是星控股，这个公司由李氏家族掌握从1964年就成立了，2007年就上市，股票一直也比较稳健，喜欢做EC而且品质还不错，房型设计大都合理，价格也不会乱来，关于品质，根据我多年行走江湖的经验，不管是EC还是公寓，60%的可能比周边的公寓品质好。
Singholding作为新加坡知名开发商，它发展的项目除了以上住宅项目，还有以下商业项目。
而EC是新加坡公民的福利，一般比周边公寓便宜10-30%，而且还有CPF Grant可以拿，当然收入不能太高才行。EC5年后就能卖给PR，10年后就可以找外国人接盘
3.2 地理位置介绍
North Gaia位于义顺9道，东北和东南部都是绿地，东部是个大湖，空气会非常清新，气温也会比较凉爽，距离崇福学校不到1公里。
坐拥Yishun这个成熟市镇，周边生活非常方便。距离地铁站1.3公里，小区应该会提供shuttle bus.
这是EC所在地，是一大块空地，目前已经被围起来了。
周边有些房子，但总体还是view 不错的。
义顺是组屋区，崇福一公里内没啥公寓盘，接盘侠大把的有，所以这个楼盘有望大卖，尽早打我电话96951591或微信tianpengxia1984预约看房.
3.3. 小区设计
小区设计十分漂亮，考虑到需要和旁边公寓保持安全距离
有两个50米长泳池，分别有10米和8米宽
大都是3房，而且大小比较理想
有些朝马路的楼栋还有消声器
60 Facilities cater for all ages/multi-Generation such as:
2 nos. of 50M Swimming Pools
Co-Working Space
Tennis Court
Putting Green
EV Charging Station
Smart Locker
4 nos. of BBQ Pits
2 nos. of Function Room
Dining Room
Kids Adventure Playground and Mini Flying Fox
Mini Rock-Climbing Wall
Trampoline Garden
Whimsical Play Garden
Maze Garden
Firefly Garden
Gym (Indoor, Outdoor & Aqua)
4. 总结
这个楼盘估计会大卖，相对于之后两个要开EC楼盘地价都$600psf多，这个靠近名校$576psf是比较合理的。
EC是新加坡人的福利，因此刚需的朋友要抓住机会，这个样板房在sembawang的Provence residence EC附近