作者：陈紫筠
一场突如其来的冠病疫情，让人领悟生命的脆弱，同时短时间内迫使大家改变生活方式。
为加强应对危机能力，居家办公、保持距离，以及更注重健康生活等，疫后或许会成新常态。
配合长远趋势，新加坡城市规划或须得作出相应调整，满足新生活方式需求。
新加坡每五年会针对发展总蓝图进行检讨，勾勒下来10年至15年中期土地发展计划。
市区重建局上回是在去年底发布最新2019年新加坡发展总蓝图，当时疫情仍未暴发，未知情势竟会演变成今日局面。
这意味着下一轮检讨时，疫情带来的冲击或纳入考量。
本期《楼市乾坤》探讨疫情将如何影响未来土地发展，勾勒出疫后新时代城市的模样。
打造更多大自然环境、在新加坡中央商业区开拓办公以外的用途，以及更灵活的办公空间，是接受《联合早报》访问的分析师对疫后城市规划提出的一些建议。他们普遍认为，由于人们意识到人群聚集将提高散播病毒的风险，中央商业区的规划或出现最大变化，改善该地段以往拥挤不堪的情况。
新加坡国立大学城市与房地产研究院院长程天富教授指出，如何降低稠密度和推广综合用途，是规划疫后中央商业区时须考虑的问题。
疫情结束后，居家办公会是新常态的一部分，企业或要求更灵活的办公空间和租约，并会设法去降低集中风险。
新加坡西部的裕廊创新区汇集学习、研究、创新和制造活动，是重点发展的区域商业区之一。（裕廊集团提供）
程天富说：“中央商业区可能出现更多综合用途。随着一些企业减少在市区工作的员工，估计区内办公空间将转换成其他用途如住宅。更多公司也可能搬移到郊区，缓解市区的交通拥挤情况，减少人们住在市区的负面因素。”
他指出，如果在市区兴建更多住宅项目，也就有必要建设更符合广大家庭需要的设施，例如购物和休闲场所。
让中央商业区发挥更广泛用途，其实也是最新发展总蓝图的重点之一。不过，受到疫情和居家办公的趋势影响，在市区扩大办公以外的用途，以充分利用空间显得更为必要。
鼓励加强多元化用途
提高城市建筑吸引力
为了振兴新加坡中央商业区，市区重建局去年推出中央商业区奖励计划（CBD Incentive Scheme），鼓励业主和发展商加强区内建筑的多元化用途，提高城市吸引力。在这项计划下，现有办公建筑如果改为住宅和酒店用途，容积率可提高25％至30％。
房地产分析师王伽胜认为，疫情打击国际旅游和酒店需求，上述计划可能要作出调整。他建议，政府可让增设酒店用途的业主豁免酒店部分的房地产税。
针对如何在规划城市时把疫情的影响纳入考量，新加坡市建局发言人受询时说，当局正在探讨冠病对城市发展计划造成的冲击，适当时将调整相关的具体计划。
发言人说：“如许多其他城市，我国正在探讨冠病疫情对不同领域的活动带来的变化。例如，许多企业已采纳灵活工作制如远程办公。随着更多人在家办公，他们的出行、零售消费和生活习惯预计有所改变。这其中或存在潜能，可让邻里设施变得更加便利。”
分析认为，居家办公愈发普遍，中央商业区要开拓办公以外的用途。图为新加坡中央商业区远景。（陈来福摄）
发言人指出，更多人在这期间居家办公，也提高了在中央商业区开拓其他用途，以及增加区内居住人口的必要。在这方面，中央商业区奖励计划旨在把一些地段转换为更富有活力的综合用途邻里，而不是单一以办公楼为主的地区。这有助于因应正在变化的趋势。
不过，也有分析师认为，居家办公会否让中央商业区的用途重新“洗牌”，目前言之过早。
世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振伦说：“的确是有企业缩小市区的办公空间，但主要是因为商业营运环境欠佳，不是居家办公的趋势所致。新的工作方式是否对办公楼市场带来冲击，要待疫情稳定一段时间，约12个至18个月之后才能作出判断。”
程天富则认为，打造更多绿色空间将在疫后受到更大重视，因为这有助于保持空气清新，让空气流通，减低病毒的传播。
他指出，现有建筑主要采用冷气化的封闭式设计，并不是很理想。未来的建筑设计应该采纳预防病毒扩散的先进技术，加强对抗公共卫生危机的能力，让人们能够更加安全地工作、购物或居住。
东部拓展物流空间 西部打造创新枢纽
受疫情影响，原定2030年前建成的樟宜机场第五搭客大厦项目已暂缓两年。不过，受访分析师认为，航空业是启动经济的引擎，樟宜机场的长远发展不会改变。
东部是新加坡重要的物流和航空枢纽，也是樟宜机场的所在地，这一工业活动料会增加。（档案照片）
疫情带动电子商务的发展，以樟宜机场为首的东部或开辟更多工业用途，满足物流和仓库空间的需要。
程天富指出，在电子商务的带动下，物流领域在疫情间强劲增长，物流和仓库空间的需求因而提高。东部是新加坡重要的物流和航空枢纽，也是樟宜机场的所在地，该地区因此将继续推进这个领域的发展。
根据东部的发展总蓝图，政府将在樟宜、白沙和淡滨尼北发展工业活动，尤其是半导体和航空相关的行业。这旨在让工作场所更靠近人们的住家。
受到疫情的影响，原定2030年前建成的樟宜机场第五搭客大厦项目已暂缓两年。不过，受访分析师认为，航空业是启动经济的引擎，樟宜机场的长远发展不会改变。
沈振伦说：“政府在决定土地用途时是采取长远的规划策略，航空业对我国非常重要，樟宜机场的发展依旧具潜能。”
除了东部，西部也颇具工业发展潜能。程天富指出，西部是高科技、高增值制造业和创新的枢纽，主要吸引知识型和进行研发的企业。
其中，汇集了学习、研究和制造活动的裕廊创新区（Jurong Innovation District，简称JID），已陆续迎来了大型企业入驻，包括韩国汽车巨擘现代汽车集团、日本压榨机制造公司牧野（Makino），以及数码相机厂商柯尼卡美能达（Konica Minolta）。裕廊湖区（Jurong Lake District）是西部另一个重点发展的区域商业区。到了2035年，这个地区将连接多达四条地铁线，方便人们到该区工作。
南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）的发展也备受瞩目。根据当局的规划，在丹戎巴葛、岌巴、布拉尼岛和巴西班让等码头迁移到大士后，南部濒水地区将腾出约1000公顷土地供发展。这个地区的土地面积相当于三个滨海湾地区，拥有动人海景，具有发展优质私宅的潜能。不过，冠病让全球经济陷入严重衰退，这类价位较高的私宅项目还会有需求吗？
沈振伦说，这个地区的地理位置优越，一旦经济复苏，仍有能力吸引到资金雄厚的买家。