陪读妈妈买房系列
Introduction
Q：如今，在中国房地产急转向下的时候，有一个地方被极度看好，甚至出现了扫楼如扫货的情况。这个地方就是新加坡。
评论普遍认为：如果说亚太房地产还有哪里值得投资，那就是新加坡。不管是寻找入市良机的投资者，还是想要在新加坡扎根的新移民，亦或是看热闹的看客，肯定都想一探究竟。那么，我们这次就听听来自行家里手的一手信息。
与我对话的是一位土生土长的新加坡人郭耀阳（Leo Kwek）。不必担心沟通的问题，他的中国话溜溜的，而且只说耿直的大实话。深耕新加坡房地产行业多年的他致力于搭建中国和新加坡的真实沟通桥梁。我们这次要与他聊一聊新加坡买房的痛点和解决方案。希望我们的对谈可以为各位听众提供一些帮助和灵感，让你们的决策思路变得通透和清晰。
A：大家好，我是 Leo。感谢这次对谈的机会。我经常把与人交流称为“思想的碰撞”。互通有无的过程，收获的不仅仅是“和而不同”，还有“灵光一现”。因为人与人的想法经常是各不相同的，所以交谈会碰撞出火花来。好比有些朋友跟我说：有些事跟 Leo 聊完之后，突然就不那么茫然了，“啊哈”——想通了。
这次，我只从买房人和投资者的需求出发，不废话不夸大。我从不把自己定位成中介或者经纪人，我是提供解决方案的人。我是提供一站式咨询和资源的节点人。
借用一句流行话：中国人不骗中国人。有些客户会逮着我问：我怎么知道你会不会也骗我啊。人与人之间的信任是很脆弱的，我会非常小心地建立和维护这种信任，这是我最大的财富。我不是只想做一次生意的人，我是做口碑的。基本上，我的大部分客户朋友都是转介绍亲戚朋友给我，让我来帮助他们。
Q：太好了。那么，“思想的碰撞”就现在开始吧。
A：希望我们都有所收获。
01PART 1 去新加坡留学是个好的选择吗？
Q：三年疫情让身边很多人在讨论把孩子送出去。新加坡的吸引力非常之大，陪读妈妈的群体也在壮大。可以谈一谈新加坡留学的优势吗？
A：新加坡是一个华人为主的国际化的社会。很多家长把孩子送到新加坡就这几个考虑：学英语、获得国际化视野和资源。这样，无论孩子是以此为跳板去欧美，还是留在新加坡念大学都更容易适应。作为“IB 成绩亚太最优”的新加坡无疑是家长能为孩子做的最好打算。
同时家长也期望孩子不要丢掉中华传统的根和魂。新加坡华人社会，对华人的认同感是比较多的，很容易融入。而且新加坡的气候与饮食都非常容易适应，不会有外国生活的陌生感。
其实不仅仅是对中国大陆的吸引力，你会看到很多来自港澳、马来西亚、韩国和澳大利亚等等国家和地区的人。这足以证明多元文化和向好的政治、经济使得新加坡魅力大增。
Q：我朋友想带着 8 岁的孩子去新加坡读书。去异国他乡读书，对孩子和家长都是很有挑战的一件事啊。这样的年龄去新加坡留学，是个好的选择吗？
A：普遍认为孩子过来年龄越小、优势越大。孩子从低年级读起，语言能力和适应能力都是飞涨的。而且从孩子的未来规划来说，从小就在新加坡的教育系统和课程体系里面，往后升学的路也会比较顺利一些。
Q：首当其冲的困难就是孩子和家长的英文都不太好，这个问题大吗？
A：没有问题的。低龄留学新加坡其实是一个比较好的选择，这是孩子学习能力最旺盛的年龄，他们会学得很快。反而年龄太大了容易跟不上。比如中学才过来，孩子的英语差距会拉开得更大，孩子适应起来也会比较吃力。
而对于妈妈的语言能力，英语四级就已经非常够用了。即便不会英语也没有关系，毕竟是一个华人很多的国家。你来了就会发现很多同样处境的妈妈，非常容易找到同伴。毕竟光是讨论孩子和寻找共同爱好，就是滔滔不绝的话题了。
Q：第二个纠结的问题在于选学校的问题。这个年纪过去新加坡应该怎么选学校？如何选择最适合孩子的新加坡小学？
A：新加坡的教育体系分两条路；
1）如果是读国际学校，这种情况入学年龄就没多大的关系了。国际学校一般提供从幼儿园到高中完整的一站式学业课程，如果家长不是很想孩子经历升学考试，这就是更好的选择。
2）如果是政府学校，就要对照一下年龄看看明年一月份孩子满几岁来决定报考的年级。年级越低、考试难度越小。
Q：如何申请学校？
A：新加坡的国际学校是分为三大类：本地学校国际部、新加坡外国源流的国际学校，以及特殊语言的国际学校。根据这些学校的排名进入各个学校网站的招生页面，就可以了解每个学校的申请信息了。
而新加坡的政府中小学是无法直接申请的。需要参加新加坡国际学生入学考试（AEIS），凭考试成绩分配学校，插班进入新加坡政府学校。
Q：需要先申请语言学校吗？
A：不用。申请国际学校的可以直接持学生签证出境。
而政府小学的更不用说，有 AEIS 这只拦路虎，语言不合格，根本不用考虑。
Q：在进行规划之前，家长们肯定想知道，在新加坡读小学要花多少钱？
A：我们先要了解新加坡的小学分为政府学校（公立小学）、私立学校和国际小学。政府的学校根据学生身份的不同费用也是不同的。对公民是免费的，PR 每个月是 300 新币左右，外国人就可能 800 到 1,000 新币左右了。
Q：国际学校的费用如何？
A：其实我们算下来，国际学校差不多一年 3 至 4 万新币。
Q：怎么报考政府小学，可以在线上考吗？
A：不行，必须人到了新加坡再考。
02PART 2 陪读买房是个好的选择吗？
Q：陪孩子在新加坡读书，买房是个好的选择吗？
A：无论是居住环境，还是考虑未来长远计划，买房当然是更便利。虽然持有陪读签证还是外籍人士的身份，只能买公寓，而且还有非常高昂的印花税，但是我们要算一算总体的成本。
说到底，陪读租房也是一笔不小的开销。就像国内经常有人说“拼死拼活都是在给房东打工”。如果有相关买房规划的话，租金开销还不如去还月供。毕竟今年房租涨得也是让人肉痛。现在四五千的房租，连我也是惊讶到大摇其头。
考虑到孩子的未来和房价的趋势，买房未必不是一项好的投资选择。
Q：陪读买房会有什么优惠或者优势吗？
A：优惠肯定是没有的，毕竟开发商不会因为你的身份打折给你啦，哈哈。
陪读买房的优势我们要分情况来讲。
第一种情况：妈妈陪孩子过来读书，以妈妈的身份买房的话就相当于外国人买房。那这时候最可行的就是买公寓。公寓的购买条件相对宽松，购买公寓只需要满足两个字的条件：有钱。外国人都可以直接买，但是印花税会比较高。现在买的话，额外买家印花税要去到 30%。
第二种情况：一旦外国学生被新加坡公立学校录取，16 岁以下学生的母亲可以申请陪读签证，并且一年以后可以在新加坡找工作。未来妈妈和孩子都可以申请新加坡永居（PR）。那么，新加坡永久居民的买第一套房只需要 5% 的额外买家印花税。
这个问题说到底就是买房时机的问题，也涉及到房价会不会持续走高的问题。言而总之一句话，经济条件允许的情况下尽早出手。房子也讲究一个“早买早享受”。
Q：那我如果要陪读时买房，是不是等一等先去申请个 PR，这样又可以省下这部分印花税，又可以给孩子规划好未来的身份和要走的道路。两全其美，有没有很棒？
A：我们在做规划的时候，考虑到孩子的未来是一个很棒的初衷。
申请 PR 的好处的确数不清，学费会更便宜，就医、保险什么的也会更有优势。同时省下买房印花税的部分是再好不过了。But 虽迟但到，能不能“省钱”要满足几个条件，我们来捋一捋。
首先，这个节省印花税的前提是建立在房价站稳不动的基础上的。我们在中国肯定经常听到一句话：“搏一搏，单车变摩托。等一等，全款变首付。”这其中就是指时间的价值。如果真的有购房打算，而且经济条件允许的话，等几年之后再买并不是好的决策。
其次，申请 PR 不是递个申请表那么简单的。否则也不会有那么多人为了拿绿卡使尽浑身解数了。陪读的妈妈过来新加坡，第二年才可以工作。人力部的规定是陪读妈妈应该以陪护自己的孩子学习为主，至少在孩子正式进入政府中小学学习的第一年内，不能申请工作；所以陪读妈妈必须准备足够的资金维持其孩子的正常学习和生活。如果陪伴的孩子不能正常学习，已工作的陪读妈妈将会被强行劝阻继续工作，重新全心身照顾孩子。妈妈要在工作后，申请工作准证，这来来回回也得半年以上。然后凭借工作准证和积攒的工作经历以及在新加坡的社会融入程度去申请 PR。这是一条非常漫长的路。
那有些妈妈又想了，自己不容易申请 PR，让孩子会申请 PR，再以孩子的 PR 身份去买房。这样听起来也不错哦。所以，这又开始了疯狂鸡娃的道路。这是个好的选择吗？留给你们自己去决定。
03PART 3 最划算陪读买房时间段
Q：我们可以聊一聊网上流传的“最划算的陪读购房时间段”吗？
A：有这样一种说法：孩子小学四年级过来新加坡，小学读两年，4+2，也就是小六毕业正好参加 PSLE（小学离校考试）。还有就是：中学二年级过来新加坡，读两年，中考 O 水准考试后申请 PR。这都是由于新加坡移民与关卡局公布的低领留学申请学生绿卡的政策。条件是：一、申请者在新加坡居住满两年以上。二、申请者在新加坡至少通过一项国家考试（PSLE、N/O/A Level，相当于中国的小学毕业考、中学毕业考和高考）。所以网上才会有这样的陪读买房的说法。
Q：所以，AEIS 考试是不包含在这个申请条件之内的。有些家长为了实现这个“最划算目标”疯狂鸡娃，您怎么看？
A：我们先来了解一下 AEIS 考试。这个考试全称是“新加坡政府中小学国际学生统一入学考试”，相当于孩子过来要读政府小学，就需要通过这个考试。报名考试当年 1 月 1 日满 7 周岁—未满 17 周岁之间的外国学生都可以报名参加 AEIS 考试。
从中国过来不建议直接申请小一，因为小一入学限制多，入读小一是抽签制的，连本地的新加坡父母也会为了这件事情而头疼。
新加坡小一报名分 7 个阶段：1，2A（1），2A（2），2B，2C，2C 附加和 3。每一个阶段代表的是一个优先入学的学生群体，因为新加坡的学校采取的是“距离优先原则”+“校友优先原则”+“国民优先原则”。从学校录取安排上肯定都是优先考虑公民，其次是永久居民，最后才是外国人。虽然小一入学不需要参加 AEIS 考试，但是留不给国际学生留任何选择余地，可能会面临分配到偏远学校的问题。
一般，家长们会让孩子在国内念几年小学之后再通过参加 AEIS/S-AEIS 考试来申请新加坡的小学。只要孩子的考试成绩足够优秀就有了选择权，能够顺利入读理想的新加坡小学。
这个考试的难度我们可以看看通过率。每年参加 AEIS 的考生大约有 2-3 万人，而通过率一般维持在 10%-20% 之间。
我们前面说的到“最划算买房时间表”一切都建立在孩子的考试成绩之上，考完小学考中学，再到考高中，孩子的压力是非常大的。所以，我要声明，我不是反对督促孩子努力学习、提高成绩。毕竟，有些家长把孩子送来读国际学校，就是为了快乐教育。
所以，购房陪读只是一个出发点，而不是目的。我们做决策的一切目的都是为了给孩子最好的未来。
04PART 4 新加坡有没有学区房？
Q：陪读妈妈打算先考虑好上哪个学校，再考虑在附近买个学区房。既可以住，又是一笔很好的投资。这样的可行吗？
A：说到这里，我们先纠正一下“学区房”的概念。投资“学区房”在中国是一项玄学，争破头的抢学区房是完全依赖于学区房政策的。
与中国的学区房不同，新加坡的学区房只在小一报名阶段有效，在其它年级直至中学阶段，“学区房”就不管用了。政府在中一阶段，是全岛收生；至于其它年级的转学，则主要取决于学校有没有学额，所以这在很大程度上就减少了好多对“学区房”的刚需。
增加孩子被学校录取的机会的一个方法是居住在学校一公里范围内，但是仅限于新加坡公民。也就是说，在每年的小学一年级报名时，优先录取的顺序是这样子的：1 公里范围内的新加坡公民，然后是 1 公里和 2 公里之间的新加坡人，再来就是2公里以外的新加坡人。这样新加坡公民排完队之后，永久居民（PR）再按这个距离范围排一遍，最后才会轮到外国人。到这个时候，外国人就基本不用考虑了。
通过 AEIS 考试的学生，新加坡教育部将会根据各个公立学校的空缺名额情况、考生的考试成绩，以及考生的所在住址，为学生安排合适的学校就读。学生不能自己选校，也不能随意转学。这种分配学校的随机性会完全打乱家长提前在附近买房的规划。所以，一般是建议家长租在学校附近，然后等生活安定下来的再去考虑买房这件事。在这期间，多多与朋友和中介沟通，多多了解多方信息是非常有利的。当然，我这边也有很多朋友是在国内就买好房了，或者一来新加坡就直接买房了，吃到了一波房价上涨的红利。这样的买家一般是经济条件不错，孩子直接入读国际学校的，这样限制会很少，下手就很快。
外国人在新加坡买房的确会被“学区房”吸引，但是买房的原因是因为这样的房子不愁租，租金回报也会非常好。
Q：说了这么多，总结起来就是，外国人买学区房没用？
A：新加坡学区房并不是孩子进名校最大的敲门砖。之前有一个很火的新闻，金融巨鳄罗杰斯两个女儿都在新加坡南洋小学。这么一个华尔街风云人物要把女儿送进这个学校还需要自己跑去学校做义工，为孩子争取入学名额。
再打个比方，南华小学边上的公寓 The Trilinq，它的价格和非学区房相比并不会高到离谱。为什么？因为就算你买了这个楼盘的房子，PR 和外国人也别想进南华小学。住这里的本国人都会怕进不去，反而去报别的学校。
学校旁边的房子房价和租金高一点是真的，好卖一点是真的，但是这个贵一点也就是在合理范围之内。
有专业人士的看法是目前学区房的价格可能低估了，以后随着更多新移民涌入，他们没有关系，会更追求学区房从而推高房价。
Q：可不可以介绍一下新加坡租房买房的热门区域？毕竟，虽然新加坡地方小，这个城市也分很多片区吧？
A：新加坡有邮区编号。新加坡的 28 个邮区可以分为五大区域：中部、东部、东北部、西部、北部。具体的片区的名字，相信你只要人到新加坡就会很快熟悉起来。
你会听到一些地名，诸如：“金文泰”、“美芝路”、“武吉士”、“武吉知马”、“里巴巴利”。无论是公立小学和国际学校都是非常集中的地方。譬如新加坡著名的富人区——武吉知马低密优质洋房区。周围全是有地住宅和公寓，毗邻的武吉知马山，环境一流，一公里内两所知名小学：培华长老会小学（Pei Hwa Presbyterian School），和著名的美以美女校（Methodist Grils School）。知名中学也很多，还靠近国立大学。周围国际学校也很多：德国国际学校、韩国国际学校、瑞士国际学校国际学校和 ISS。
新加坡名校聚集区
提到名校聚集区域，一般是在第 5、9、10、11、20 这些邮区，这都是在新加坡的中部。需要注意的是，并不是所有这些区域的房源都靠近学校。如果需要走 15 分钟才能到学校的房源，还不如直接选稍远一点、地铁便利、条件更好的地方。
而买房有另一个参考指标，根据政府机构每月发布的市场表现分为三大块：核心中央区（CCR）、其它中央区（RCR）和中央区以外（OCR）。这样就很容易掌握楼市的市场动态了。CCR 的房子通常比 RCR 和 OCR 的房子贵，成本更高。最近楼市的趋势表现在这三块区域上的中位数差距是个很值得玩味的事情，感兴趣的观众我们可以专门出一期来聊一聊。
Q：有没有什么比较推荐的自住和投资两相宜的房子或者地段？
A：这个问题很宽泛哦，你不如直接问我哪几支股票会涨，哈哈。
我先讲讲不推荐购买的房子吧。质量不好的楼房、地段不好的、太过老旧的房子都不建议买。很老生常谈的话题，毕竟你自己居住体验不好的话，别人只要不傻也不会去接盘。所以在我看来，在中心区域、或者有政府规划重头发展的新市镇，只要是楼龄不是太旧的，都可以考虑，多与周边比较一下。
经过这么多年的发展，一般来新加坡买房的都会选择以下几个邮区。
第 9 邮区（乌节路—世界知名的购物娱乐区）。
第 10 邮区（武吉知马—高档住宅区），附近有名校南洋小学、华侨中学、莱福士女子小学等，这里还有新加坡最顶级的优质洋房区。
第 11 邮区（诺维娜—高档医疗办公区）是深受外国人欢迎的高档住宅区。
第 15 邮区（东海岸—滨海区）也是长久以来深受外国人青睐的住宅区之一。这里不但有美丽的海景、顶尖的名校林立，去机场和市中心都方便，而且还是著名美食区。
第 1 邮区（滨海湾—新加坡的新市区）也是外国人经常出入的热门工作和旅游的地点。因此在过去几年也吸引到许多外国人投资置业。
05PART 5 陪读的租房大事怎么解决
Q：兵马未动，粮草先行。陪孩子去新加坡读书，租房是非常头疼的事。在对当地一无所知的情况下，到了新加坡再去看房，需要做哪些准备？
A：很多带着孩子过来的妈妈去先找朋友或者中介协助在当地租一个短期的房子，或者先来就住酒店。
毕竟孩子读书短则三四年，长则七八年，我们不可能人在中国的时候就把租的房子给定下来了。长期住房的话，肯定是在学校附近的。还没有确定学校的，或者还没有被某个学校录取的，一定是依靠短期的租房来过渡，同时做长期规划的。
有些家长是专门规划了让孩子上政府小学。上政府小学的话，新加坡这边是有学位规划的（这与中国的学区房概念不完全一样）。学校的学位会先分给住1公里范围内的，然后是 2 公里范围内的，有的还要靠抽签。这种情况，孩子念的学校会不太确定，租房就比较困难，短租比较合适。
最普遍的情况，就是孩子念国际学校（我们插一句，新加坡的国际学校真的比中国划算，不是瞎吹，这里我们先挖个坑，以后会出视频详细谈）。这种情况就自由得多，一般学校的校车也很方便。房子离学校的距离就不是什么大问题了。家长可以选择条件好一点的、交通便利一点的房子。
Q：听说新加坡的组屋会便宜很多啊，外国人可以租吗？
A：的确，新加坡的组屋是便宜一些。我们首先了解一下新加坡的房子分类，一般去租房中介会问你要租组屋、公寓还是排屋。
组屋就是政府建造的公共住房，类似于“经济适用房”。这一类房子外国人不能单独购买，但是可以租用。租期最少是六个月。旅游签证不可以租住组屋，必须是持有效的长期准证人士才可以。不管是整套出租还是单间出租，必须要经过建屋局（这是新加坡专管组屋的政府机构）的批准才可以出租。这些组屋一般会比较旧，没有健身房、泳池和会所什么的。就是，总体能住，但是不会太高档。
新加坡的公寓跟中国的公寓不一样。执行共管公寓（也称“EC”）是个人拥有单户产权、整个物业由统一物业公司管理的集合型社区。私人公寓是指私人拥有的一种住宅。这种房子就比较高大上一些。配备游泳池、网球场、健身房等各种设施，价格会贵一些。
再来就是排屋了，还有“小洋楼”、别墅之类的。总的说来就是房间又多、空间又大、价格又贵，性价比不高。一般都是多个家庭一起合租的。能单独租得起这样整套房的人，会考虑干脆在新加坡买套公寓，不仅可以住，买到手上既可以住，长期来看也是一笔投资。
Q：在新加坡租房时，有没有什么跟在中国租房不一样的地方？
A：新加坡是一个法治严明的国家，很多事情必须要照章办事。
租房必须要签合同，而且还需要交一笔印花税。就等于这个合同在政府系统里按了个手印，有任何纠纷都需要把合同拿出来说话的。印花税不会太贵，但是如果不交的话，可能会被税务局找上哦。
再就是“转租”。虽然新加坡也有很多“二房东”。有的租客将房子整套租下来再分租出去，以便减轻自己的租金负担。但是，这是不合法的。这类“二房东”一经当局发现，会被处罚五年之内不可以租赁组屋（私宅可以）。
新加坡作为一个旅游城市，“Airbnb”居然是不合法的，你敢信？这是因为政府严令禁止私人公寓业主将租期少于 3 个月的房屋出租。新加坡住建局有明文规定，新加坡的所有住宅物业均用于长期居住，不得用于短期住宿。来新加坡的旅客也应该注意这些规定。对于连续入住少于三个月的人，可选择酒店（无时间限制）和服务式公寓（最短住宿时间为 7 天）。虽然 Airbnb 上还有很多房源，但是订房和入住时需要擦亮眼睛，以免遇到麻烦。
另外，一个房子里可以租住多少人是有限制的。一般来说，一房式和两房式租客最多为 4 个，三房式或更大的房子租客最多为 6 个。
Q：作为外国人在新加坡租房有什么限制吗？
A：租客提供有效的身份证明，比如：护照、工作准证、学生证，以便审核租客是否有合法的新加坡居住身份。另外，组屋不能用作商业用途，比如说你要设立一个办公室、转运仓，这些都是犯法的。
除了上面这些与本地人一样的注意事项，外国人租房没有什么特别的限制。
Q：有哪些租房陷阱要注意？
A：除了房子的地段、朝向、采光、是否有噪音会打搅到孩子学习休息等等，这些都是需要就每个房子进行单独的分析与考虑。有一些普遍很容易遇到的坑我来给大家叨一叨。
首先，在新加坡租房一定要找有合法执照的中介、签订正规合同，不要找二房东。
再来，入住之前一定要确定是否有冷气，是否包水、电、网络、燃气，是否可以大煮和小煮。我知道很多妈妈心疼孩子，中国人的饮食习惯偏向于大操大办，所以要注意在家做饭的问题。
还有要考虑是不是和屋主住在一起。考虑合租的话，是租主卧、普通房、佣人房，有没有单独卫浴这些，可以公用哪些设施等等。和谁一起住是非常重要的，生活习惯不同的人住在一起绝对是折磨。
安家狮城
作者介绍
我是 Leo
一个土生土长的新加坡人
深耕新加坡房地产行业多年
专业置业经验
更懂你的他乡故知
按需设计，不废话不夸大，耿直真话
国内与新加坡的真实沟通桥梁