（文末照例有一张图总结）
大家好，我是新来的分析师
看似高冷实则社恐的波洛
今天我准备来聊聊 共有产权房
最近，有消息传出青岛部分共有产权房暴雷了，刺激了不少买房人脆弱的神经末梢。
难道继商品房烂尾之后，共有产权房也出现交付问题了吗？
其实国际上不乏一些在公共住房制度上做得好的国家。
我研究了一下发现，这个共有产权房制度跟新加坡的组屋模式有不少相似之处。
而新加坡正是通过组屋模式实现了真正意义上的「居者有其屋」。
那么问题来了——
我们为啥要搞共有产权房？
「居者有其屋」，新加坡是怎么做到的？
我们能复刻新加坡模式吗?
今天我们就来聊一聊。
Part 1我们为啥要搞共有产权房？
这还得从咱们经济建设的中心出发——
如果把内需和外需看作经济发展的两个引擎，去年咱们的出口引擎已经熄火。
而之前我们也提到过，今年外需大概率还是不行，所以「扩大内需」更加成了未来经济发力的重点，为此国家也特意发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。
但是国内大城市住房成本太高，已经成了「扩大内需」战略的拦路虎——
虽然从2016年开始国家定下了房住不炒的基调，但是如今咱们国家主要一线城市的房价依然居高不下。
市中心房价更是高得吓死人，具体高到什么程度呢？
去年北上广深，包圆了全球市中心房价收入比（平均住房价格/平均家庭年收入）TOP4。
在大城市，一边是畸高的房价，一边是大量买不起房、只能靠租房为生的人民群众（比如我QAQ）。
所以为了打倒这只老虎，咱们国家两头使劲——
一方面，尝试对拥有多套房产的高收入群体征收房地产税，另一方面，加大保障性住房的建设力度，给中低收入群体在大城市租房、买房提供政策支持。
共有产权房就是针对中低收入者买房的政策支持。
按照字面来理解，共有产权就是购房人持有一部分产权（比如深圳要求不低于50%），政府持有剩余产权。
也就是说，购房人只需要购买部分产权份额，就可以享受到完整的使用权，从而降低了购房成本。
总的来说，目前我们的共有产权房制度还处于探索阶段，在推广中也遇到了一些困难。
比如这次的青岛事件，就暴露出财政资金不足的问题。
其实咱们现在搞的共有产权房跟新加坡的组屋有很多相似之处，而新加坡又是全球公认公共住房政策的典范。
那我们不妨来看看，他们是怎么搞的——
Part 2凭借组屋逆风翻盘的新加坡
新加坡也是一直以高房价闻名，近20年，在全球城市房价排行榜中基本没掉出过前5。
在这种情况下，新加坡国民的自有住房比例达到了惊人的90%，可以说是非常的amazing了。
不过，其实新加坡的开局装备特别差——
20世纪上半叶，处于英国殖民下的新加坡，住房矛盾尖锐。
1959年新加坡脱离了英国的殖民掌控，居住环境差也成了亟待解决的历史遗留问题。
1960年新加坡总理李光耀建立建屋发展局（HDB），1964年，HDB开始推行「居者有其屋」计划——
计划大规模新建低标准、小户型的公共住房，也就是政府组屋；并协助中低收入户购买政府组屋，组屋价格长期只有市场价的一半左右。
迄今为止，新加坡组屋超过100万套，遍及全岛，80%以上的常住人口居住在组屋，约90%的人拥有自有房屋，房价收入比只有4.6，真正实现了居者「有」其屋。
虽然是经济适用房， 但是居住环境其实相当不错。
新加坡能实现逆风翻盘，他们的住房制度有两个关键点值得肯定——
1.限制炒房
组屋的价格只有商品房的一半，为了防止炒房客钻空子，让组屋直接流向那些有居住需求的市民，新加坡政府设置了一系列交易限制。
目前，中国一些城市的共有产权房也采取了类似措施。
此外，新加坡组屋的所有权归政府，市民只有99年的居住权。这样一来，想靠拆迁获得补偿的路也被堵死了。
2.增加供给
组屋典型的开发流程是这样的——
HDB先宣布建屋计划，在申请期内申请购买的人数达到计划的65%~70%，HDB就会动工建房，如果不到则修改计划。
所以组屋购买者除了等待建设，几乎没有排队轮候期，真正做到了应需而建、供给充分。
HDP的底气来自于新加坡政府给了组屋建设充足的地和钱。
1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act)，规定政府可以征收私人土地修建组屋，但只需要给出一份远低于市场价的补偿。
这样一来，新加坡牢牢掌握了土地资源，国有土地占比从1966年的44%提升到如今接近90%的水平，确保了大规模建设组屋所需土地。
政府按照白菜价收地，再平价转给HDB，额外还提供低息贷款和各种补贴，给了HDB充分的资金保障。
Part 3我们能复制新加坡模式吗？
不难发现，限制炒房不难，真正难的是增加供给。
我国哪些城市的供给潜力更大，我们可以从意愿和能力两个方面进行推断——
先说说意愿。
各大城市搞共有产权房，大概有这么两方面动机——
1.争夺人才
最近几年，我国人口出生率连续下台阶，终于在2022年迎来了负增长。
人口减少的趋势之下，城市之间的抢人大战也在逐渐升级。
毕竟不管是经济发展还是城市竞争力，都少不了人才的支撑。
解决住房问题，自然能让城市吸引力大大提升。
2.拉动消费
政策支持可以激活更多的住房需求。
而买房需求增加，也可以带动家具、家电这些地产后周期消费的增长。
另外，居民的住房成本降低，也有更多的钱能用于其他消费，从而拉动更多产业发展。
但是阻力也是十分明显的——
如今我国不少地区的地方财政高度依赖卖地收入，如果买共有产权房的人多了，不可避免会对商品房的需求产生影响。
商品房不好卖了，开发商也就没有动力买地了。
这些依赖土地财政的城市估计是不愿意看到这种局面的。
为了摆脱地方财政对卖地收入的依赖，中国也在积极推动税收改革——比如试点征收房地产税，希望借此找到新的税收增长点。
接着我们来看看政府发展共有产权房的能力——
即使有了充足的动力发展共有产权房，如果地方政府没有足够的钱和地作为保障，共有产权房也很难发展起来。
最近几年受疫情拖累，地方财政压力还挺大的，比如这次青岛共有产权房暴雷，就是因为地方政府兜里没钱了。
2022年GDP前10的城市中，成都、杭州、上海、苏州、深圳压力相对更小一点。
土地供给方面，城市的土地开发首先是受到自然环境的约束，一般认为30%是开发强度（建成面积/市域总面积）的警戒线，如果超过这个强度，人的生存环境可能会受到影响。
目前我国超、特大城市只有东莞和深圳超过了警戒线，也就是说客观上，绝大多数城市是有供地条件的。
不过也需要注意主观政策对城市供地的约束，比如十三五期间，沪深等超大城市就被限制了建设用地。
照例一张图总结一下——
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⚠️ 风险提示：保障房政策落地速度不及预期。
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本文分析师/ 波洛
图片与编辑/ 波洛，狐狸，小杨
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主创/ 肖璟，@狐狸君raphael，曾供职于麦肯锡金融机构组，也在 Google 和 VC 打过杂。华尔街见闻、36氪、新浪财经、南方周末、Linkedin等媒体专栏作者，著有畅销书《风口上的猪》《无现金时代》。
参考资料/
《2023房地产长效机制新解——基于对保障性住房的研究》《超特大城市规模图谱：谁在快速扩张？谁的开发强度更高？》《中国楼市开启转向：告别香港模式，但新加坡模式真能学的来吗？》《青岛某共有产权房「爆雷」？城投公司回应…》《记者实地考察「居者有其屋计划」：「组屋」圆新加坡人房产梦_环球_新民网》《泽平宏观：全球一线城市房价比较》《新加坡组屋制度与深圳市保障性住房制度的比较分析-乐居资讯《【奥特快谈】工作5年就能买房，新加坡组屋了解一下？》《新加坡模式研究(10)：如何做到居者有其屋》