来源：楼市黄大大团队
海南自贸岛的政策红利，正在快速兑现，中央大礼包一个接一个。
6月1日，中央印发《海南自由贸易港建设总体方案》后，海南利好频传，今天又迎来重磅消息：
财政部、海关总署、税务总局联袂发布《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》，自2020年7月1日起实施。
公告明确:
离岛旅客每年每人免税购物额度为10万元，不限次;
扩大免税商品种类，增加电子消费产品等7类消费者青睐商品;
具有免税品经销资格的经营主体可按规定参与海南离岛免税经营……
一个购物天堂+旅游胜地+自由贸易港，冉冉升起。
海南，能否超越佛罗里达，直接跃升，成为下一个迪拜？
很多人都在憧憬海南的未来，而海南的楼市，已经彻底火了！
01
端午的海南，海风让空气有些潮湿，温度很高。
比温度更高的是人们的热情。
本来非常宽敞的售楼处，已然水泄不通，空调仿佛“失灵”，令人呼吸困难。
“不要急，等会才有人介绍，大家一个一个来！”
售楼人员早已不够用，想买房还得先排长队等售楼人员忙完。
买房方式简单粗暴，由售楼人员指着沙盘上的模型，得赶紧决定买哪栋哪楼。
想人带你看房？做梦！还想犹豫一下？“对不起，您要的楼层刚刚卖完了。”
简直就是“抢房”一幕，重现江湖。
端午假期，我们沿着海南东线一路考察，如此火爆，只是海南众多售楼处的缩影。
图片来源：海南自由贸易港官方网站
不少抢手的项目，甚至已经挂牌售罄了。
自从6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》公布后，客户纷至沓来，几乎每天如此。
一小撮敏锐的北京人，5月就听到风声，火速飞来海南，先下手为强。
囿于宏观经济和调控措施，全国楼市已经许久未经历这样火爆的场面了。
现在人们用脚投票，无非是对海南前景满怀信心。
02
这次大变局中，海南真的不一样了。
6月1日方案发布后，我们就第一时间做了详细解读：《海南会不会取代香港？中央大礼包超乎想象！》。
当时，很多人持观望态度。
毕竟海南在32年前就被钦定为特区，10年前又被加封国际旅游岛。但海南曾经急功近利，屡屡错失历史机遇，浪费了一手好牌。
但国务院的动作，极为坚决。
6月28日，国务院发布《关于在中国(海南)自由贸易试验区暂时调整实施有关行政法规规定的通知》。
即日起至2024年12月31日，在中国(海南)自由贸易试验区暂时调整实施《中华人民共和国海关事务担保条例》、《中华人民共和国进出口关税条例》、《中华人民共和国国际海运条例》、《中华人民共和国船舶和海上设施检验条例》和《国内水路运输管理条例》5部行政法规的有关规定。
也就是说，海南的特殊性进一步大大增强了。
高层就建设海南自由贸易港进行条例修改，特意为海南调整了涉及海关事务担保、进出口关税、国际海运、船舶和海上设施检验、水路运输管理5大条例。
海南自由度被进一步放开，一些本来属于国家的权限，开始逐步下放给海南省级层面。
有一个值得重视的细节：
海南自贸港的概念早在2018年就已提出，直到两年后，也就是今年才公布总体方案。
但距总体方案公布不到一个月的时间，高层就适时且灵活调整了条例。
相当于一个月内中央文件中出现了两次专门针对海南的文件。
这其中有三重意味：
第一， 中央对海南真的是期许空前；
第二， 海南自贸港的顶层设计，从摸石头过河到蓝图在握；
第三，海南自贸港建设已经立马进入了实操阶段。
在海南未来的蓝图上，有很多对标的城市：香港、澳门、新加坡、迪拜、佛罗里达。
它们无不是令人心驰神往的发达之地。
海南和它们，有太多相似的地方。不过海南并不想简单复制，而是想超越它们。
03
在海南对标list中，论气候和地理环境，佛罗里达是最相似的。
佛罗里达是一个州，海南是省，各自都背靠一个庞大的统一市场。
两者分别位于美中最南端，处于国内版图边缘。
图片说明：佛罗里达州在美国行政区划中的位置
但放在更大的国际交往格局中，它们又都是中心。
佛州是美国伸入拉丁美洲的犄角，海南则是中国牵手东南亚的楔子。
它们都是海水环绕，气候宜人，阳光沙滩的旅游胜地。
佛州的现在，是海南最可想象的一种未来场景。
现在，佛州经济已经高居全美第4，排在加州、德州、纽约州之后，州内多座城市GDP入列美国TOP20。
很多耳熟能详的国际娱体巨星，都在佛州置业豪宅。
很多建筑大师，也以在佛州有设计作品为傲。
图片说明：迈阿密海边的豪宅
曾经蛮荒的佛州，正是由于切合实际的人口倍增计划，短时期内推动经济以高速臻于兴旺。
现在佛州人口为全美第三。
佛州人口倍增计划很务实：高级人才靠挖，一半人才本州培养，一半劳动力在周边吸纳。
佛州发展了社区大学，使之遍布全州各地。
佛州利用当地适宜养老的环境，延聘已退休的学者来工作。吸收外州破产或濒临破产企业中的技术人员来工作。
还在本地物色有潜质的年轻人，资助他们赴州外名校培养，订立合同，毕业后须回佛州工作。
佛州与人口倍增呼应的产业倍增计划，同样务实：
佛州的高新技术产业，是优先应用于本州工农业、服务业发展需求。
比如佛州是旅游胜地，于是形成了高新技术直接应用旅游设施的特点。
再比如佛州盛产农产品。因此农产品改良、种植技术革新、成品运输与保存，成了佛州高新技术研究的重要课题。
图片说明：佛罗里达火热的房价走势
佛州经验，相当值得海南借鉴。
但考虑到佛州发展经过漫长的周期，属于稳扎稳打、步步为赢。
海南已经错过了很多发展阶段，产业培育又需要一个过程，海南等不起。
于是，海南还需要一个能后发制人的模式。
04
海南瞄准的追赶对象，是迪拜，20世纪下半叶全球最成功的明星城市之一。
迪拜虽然联通五海三洲，但所处的西亚、北非人口分布不均、经济欠发达，阿联酋国内市场又有限。
海南连接的是世界第二大经济体和东南亚新兴市场，人口密集、经济活跃。
大湾区与新加坡宛如两颗明珠，在南海两端遥相辉映。
海南，俨然这片区域的中央之岛。
对标迪拜，学习其崛起路径，对于希冀弯道超车的海南而言，就极其重要。
近年来，海南各部门不止一次造访迪拜“取经”。
2019年2月，海南省委书记亲自出访了迪拜、香港、新加坡，为建设自贸港政策和制度体系进行探索。
起步晚、基础弱、底子薄的迪拜，正是通过自贸区这一步棋，成功吸引资本，最后下活了一盘大棋。
它成功跨国了制造业，发展了房地产及建筑(20%)、旅游(20%)、贸易(16%)、转口港(15%)、金融(11%)等多元产业。
也正是因为自贸区，迪拜得以华丽转身。
在迪拜决心转型前，油气产业占GDP比重超过50%，如今只有1%。
对海南而言，同样期待降低对核心产业的依赖，只不过迪拜是石油，海南是房地产。
也只有站在这个角度，才能更好地理解高层在海南建设自由贸易港的深意。
迪拜自由港运行模式可以概括为：1个自贸区+N个特色产业城。
迪拜自贸区专注于物流贸易供应链管理、加工制造再出口等相关的业务。
金融城、互联网城、媒体城等各个特色产业城，围绕四周，最大限度释放了自由贸易港的制度红利和辐射效应。
站在迪拜的肩膀上，海南也在探索“前港+中区(园区)+后城”的产业模式。
通过功能区划分，进一步明确产业方向和战略布局。现在，初步的格局已经显现。
图片来源：海南自由贸易港官方网站
与自贸港相匹配的天空开放，也在同步进行。
国家民航局已经着手研究在海南开放第七航权，这样的力度前所未有。
迪拜凭借天空开放，从名不见经传的死角，一跃成为了全球航空中枢。
2019年，迪拜机场吞吐量8639.7万，为全球第四，国际旅客吞吐量更是高居全球第一。
以迪拜为基地的阿联酋航空后发制人，成长为五星航空。
巧合的是，海南也有一家五星航空，且为大陆唯一。
图片说明：阿联酋航空的通航城市遍布全球
目前，海口美兰机场第二跑道和二号航站楼的扩建如火如荼，三亚新机场也在规划中。
海航、南航、东航纷纷在海南加码运力。它们将一同承载海南枢纽打造和天空开放的使命。
崛起中的海南，拥有佛罗里达州的地理环境，又有对标迪拜的自贸政策支持。
如果说佛州是1.0版本，迪拜是2.0版本，海南堪称3.0版本。
所以海南不是抄作业，而是新的开拓者。
05
过去三十多年，海南一切波澜跌宕，都离不开房地产。
但这一次，海南对待房地产的态度，真的不一样了。
过去两年，海南高层反复强调：“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”
最新提法是，海南省委书记明确表示：“海南不能成为房地产的加工厂。”
这次，海南绝对不是说说而已。
2018年开始，海南严控土地出让，升级限购政策。
2019年初，为保护生态，海南市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，将转型或退出。
2020年3月，海南再次升级了调控，比如回收部分土地，取消预售房等。
数据来源：海南省统计局、CRIC整理
对普通人而言，在海南置业投资的难度陡增。
人们愈发疑惑，海南楼市曾经那么狂热，怎么画风突变？
海南的投资价值不是一般人能看懂的。
当海南能成为一个拥有众多朝阳产业和就业机会的自贸港时，其实全岛都还处于价值洼地。
此时严控，不代表没有未来，反而恰恰说明的海南的价值。
从短期来看，楼市是供需关系影响的，严控直接后果是房源的稀缺。
海南楼市，将进入一个稳定、健康的轨道。
短期之内，海南的房价绝对不会飙升，以支持全省的产业布局，吸引更多人才流入。
数据来源：海南省统计局、CRIC整理
放眼当今中国，最特的特区有两个，一是上海，二是海南。
6月28日开始，海南的“政策特区”红利将逐渐释放，让其他省市羡慕。
已经开始在政策上享有不同于岛外的“特权”，这是其他省市可望而不可及的。
自贸港建设提速，“封岛”进入倒计时，中国已经做好了准备：
拥抱一个全新的海南。
头顶自贸港政策光环，海南楼市逆风翻盘！