文|徐枫
编辑|排云
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产业地产趋于专业化和市场化是一股趋势，并行发展的是，产业地产的租赁模式和出售模式都更加灵活和商业化。新加坡与中国的国情体制不同，但它在产业地产的发展中，摸索出的一些理念，却可以为中国所借鉴。
近期，广州推行的工业用地新政提出，工业用地出让期限缩短到20年，并且租赁期间，地上建筑物、构筑物和附属设施可以转租和抵押；此前，还明确提出，允许制造业企业可以分割厂房转让给产业项目。可以看出，政府正尝试给予更加宽松富有弹性的土地及相关政策，鼓励企业的市场化有序经营，发展壮大，而非以前抠指标和政策来设框。
由政府设定基本政策条款底线，企业必须遵守，其余的企业以参与市场经营为主，这样不仅使产业地产企业的发展空间更大，某种程度上也会刺激和影响从事各类相关产业的行业企业。
从实体企业生产经营的角度来看，选择租赁或购买，会对生产经营有一定影响。打比方会比较容易理解：一家生产企业，刚成立或从其他地点搬迁至新厂址时，租赁土地的成本会低于直接购买土地的成本，企业就省下了一笔钱可以投入研发生产经营等，减轻了资金压力，企业的市场竞争力某种程度上增强了。如果企业直接租赁土地包括土地上的建筑物如厂房和研发办公楼等，那不仅省下一大笔资金，还省下了建造厂房等需的人力物力，更重要的是时间，企业可以尽快投入生产经营，专注于其产品服务的研发和创新，无须再等上一段时间，这避免了一些不可控的外来因素。
那么，租赁制在新加坡经历了怎样的发展历程？如今有哪些最新变化？
在新加坡，国土面积狭小，土地资源非常宝贵，土地以国有为主导，产业用地方面更是基本国有，私人土地甚少。政府重视有效管理和利用土地资源，因此，产业用地方面，基本以租赁为主，企业通过租赁的形式获取一定年限的土地使用权。这和中国可能有些相似。
图1：新加坡工业用地分布（紫色地块）
来源：新加坡市区重建局 概念性总体规划（2030年）
在新加坡，由政府部门裕廊集团负责新加坡产业用地的规划开发建设和管理，裕廊集团的前身是裕廊镇管理局。产业地产企业和实体企业如果需要产业设施，都向裕廊集团承租，而裕廊集团代表政府向他们出租土地、厂房及研发楼等，两者是承租人和出租人的关系。
一般情况下，承租企业需向裕廊集团提交详细的商业发展计划，即为“business plan”，最终承租企业获准承租相关产业设施。这个过程中，最重要的因素是，企业的商业发展计划要符合新加坡未来的产业发展政策和政府相关法律规定。承租土地的租期则长短不一，一般为30年，也有40年或50年的情况，最长则不超过60年，此外，也有专门为小企业和孵化器承租的10年租期。
和国内租赁楼宇的权限不同，在新加坡，只要在法律和租赁合同允许的范围内，一般承租企业承租的土地和土地上的建筑物都是可以抵押或转让的。这些都是纯粹的商业行为，谈判灵活，没有严格规定。
比如：土地及地上建筑物申请向银行抵押，银行会进行综合评估，其中承租企业的商业计划和土地期限会是较重要的评估因素；转让方面，也是企业你情我愿的商业行为。
最近10年间，新加坡产业地产方面也有一些变化，主要是来自于产业地产信托基金的发展。
一是“信托基金”向裕廊集团承租土地盖产业设施然后再分别租给专业物流企业。二是“信托基金”收购实体企业的厂房和办公楼，再回租给实体企业。
这样的做的影响是，实体企业如受限于规模或资金条件，可以不直接向裕廊集团承租土地，而是直接租用，节省时间降低成本。已有产业设施也可以卖给信托基金“套取”资金，降低设施维护成本，增加企业运营的灵活性和创新空间。
产业设施需要建造运营和维护成本，而且其需要满足企业生产经营的需要，这可以说已经涉及到了产业地产的专业领域。设想如果一家从事水处理的企业怎么会是这方面的行家？
对于信托基金以及产业地产的有序市场化，新加坡政府是非常鼓励的。比如腾飞地产信托和丰树工业物流地产信托等就是由政联企业集资创立的，政府也推动相关行业的私人企业如建筑、设备制造、专业物流和房地产公司等转型成为产业地产公司及信托，鼓励更多企业参与市场中介服务等，形成一个良性且多元的产业地产市场。
图2：腾飞与丰树信托基金的产业地产设施
推动产业地产的专业化和市场化，可以说，中国也在借鉴新加坡的做法，从广东推行的新政策、国内一些产业债券和基金中，都能看到新加坡的影子。
而在这些方面，政府扮演积极的角色是非常重要的。产业地产行业有别于其他行业，与国家和地区的产业发展、土地开发密切相关，政府未来除了给予更灵活的政策以外，还需要正面引导市场的有序发展。
很多都是全新的领域，光靠企业自身很难发展，政府制定并指导相应的行业指导原则比如在中介服务方面，有重要意义，相信随着土地“租购同权”的推广，实体企业发展会更加灵活，创新能力会进一步增强。
作者简介：徐枫女士旅居新加坡,新加坡规划师协会和澳大利亚规划师协会会员，曾在裕廊国际工作十多年。