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新加坡重磅出台新政,买房缴税最高暴涨至34%

尽管受疫情影响,但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。2021年第三季度,非有地私人住宅的价格环比小幅增长0.5%,交易高达7103套!二手房交易量高达52.3%。

同时,2021年7月和8月,全岛范围内的非有地私人住宅租赁合同总计17252份,激增17.7%,二手市场和租赁市场一片生机勃勃。科技行业的公司加大了在新加坡的活跃度,增加了外籍人士的租赁需求。新加坡房地产市场独特的韧性和价格弹性,被展现的一览无余!

新加坡国家发展部丢出一颗重磅炸弹,让整个房产圈炸锅,买家额外印花税(ABSD)调高,12月16日零点过后开始生效!每一条都事关全岛人的利益!外国人成重灾区,ABSD直接上调10%至30%!

新加坡三部门深夜发表联合声明,出台房地产降温措施。12月15深夜,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告表示,政府已密切监督楼市数个季度。尽管受疫情影响,但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。

为调控新加坡房产市场,确保房价在可负担范围内。当局决定推出新一轮房地产降温措施。自 2021 年 12 月 16 日起,将进行调整:提高额外买家印花税(ABSD)利率。购买第二套及第三套房产的新加坡公民支付的ABSD分别调高5%和10%;永久居民则调高10%和15%;外国买家须支付的ABSD从20%一律调高至30%;企业须支付的ABSD从25%调高至35%。收紧总债务偿还率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)门槛,规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60%,收紧至收入的55%。调低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率,从90%减少到85%,不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%水平。除了上述降温措施,政府还将增加公共和私人房屋供应,以满足市场需求。新加坡公民和永久居民购买第一套房产所须缴纳的额外印花税不变,但要想购买第二套或者更多房产,缴纳的税高出许多。外籍人士或者以企业名义购买房产,所需要缴纳的额外印花税要增加十个百分点。那政策究竟对哪些人群产生影响呢?

新加坡公民:对于本国公民来说,购买第一套房产额外印花税并无变化,没有额外印花税,印花税;而购买第二套房产,额外印花税从原来的12%调高至至17%,购买第三套就更狠了,额外印花税直接由原来的15%飙升到25%!新加坡永久居民:购买第一套房产的额外印花税并无变化,维持在原来的5%;然而第二套房产的额外印花税从原来的15%涨至25%,第三套房产的额外印花税更是从原来的15%飙升到了30%!足足15个点啊!外籍人士:最惨的就是外国人了!额外印花税直接从原来的20%猛涨至30%,再加上4%的印花税,也就是说,外国人在新加坡买房,需要缴纳34%的税!举个例子,如果外国人要在新加坡买个100万新币的公寓,需要缴纳4%的买家印花税4万新币,30%额外买家印花税30万新币,也就是说外国人要买第一套公寓,需要缴纳34万新币的税,总共要拿出134万新币。

这对于依赖海外投资的新加坡来说,实施此项规定不可谓不重磅。那政策的效果真的是限制房产市场吗?答案是:是又不是!新政策实施不用悲观,限制政策后都会有短暂的红利期。新税率对公民和PR第一套房的刚需买家并没有影响,政府这是在保护刚需房的基础上,最大限度的让房价涨的慢一点。那新加坡房市的泡沫真的出现泡沫了吗?当然没有。因为交易成本和3年卖家印花税的原因,没人能在新加坡赚快钱。除了接下来几个月优质二手房的供应量可能降低,新加坡的房价不会受到影响,大家也不要过于担心。静观之余,我们也要清楚。历史总是在重演,牛市总是有降温政策。长期来看,这是好事情,平滑局部增长过快的现象,每次降温后都有短暂的投资好机会。

黄金地段组屋模式对于买家来说是有利有弊。有利的是,购买黄金地段组屋享受额外津贴,更多的人能买得起了。不利的是,黄金地段组屋必须住满10年后才能转售,并且要将部分转售的收益归还给新加坡建屋发展局(HDB),也称为津贴回收。不仅如此,这些项目只能卖给符合以下申请预购组屋资格的买家:

  • 只能转售给符合条件的新加坡家庭,买家中须有至少一人是新加坡公民。
  • 家庭月入顶限为1万4000新元。
  • 过去30个月不能拥有或出售私宅。
  • 单身者即使年满35岁也不能购买黄金地段组屋,不论预购还是转售。

不算是转售,还是购房资格,我们都能看到新加坡限制买卖房屋频率的身影,同时也是在践行“房子是用来住的,不是用来炒”的拥屋理念。此次新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布的文告也表示,“若任其发展,房价可能会超过经济基本面,并增加下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到下来几年利率上升的影响。”

那解读完最新房产政策,大家最关心的还是2022年的楼市如何,尤其是正在考虑买房的大家,别急,我们接着往下看。2022年的新加坡房产市场,依然值得期待!首先,随着疫情常态化,疫苗接种者旅游走廊计划(Vaccinated Travel Lane,简称 VTL)将在明年以及未来逐步扩大,新加坡私宅市场交易预计将有进一步提升。目前新加坡已与27个国家开通旅游免隔离政策,随着这些国家的买家能更自由地进出新加坡,本地私宅市场预料将进一步提振,特别是中档私宅市场和豪宅市场将受益。其次,是美联储的零利息的政策,现在新加坡的贷款利率1-1.3%,对于购房者来说是绝对利好,相当于以低成本进行融资,借助银行的力量买房,让贷款者的房贷保持在可负担得起的水平。

另外,新加坡每年政府推出的土地数量有限,供应量有限,这就是为什么有些发展商同时转向集体出售(Enbloc)市场,预计明年集体出售市场会逐步好转。疫情爆发后,建筑行业面对工人短缺问题,建筑成本上涨,建筑材料如水泥、钢铁等都上涨。供不应求,成本上涨,也就为2022年房价持续上涨奠定了基础。最后,市场如何还是要看是要看需求!2022年,随着人们在家里工作、放松和与家人互动的时间越来越多,市场将敦促买家更快地下决定去多花钱购买更舒适的自住住宅,需求持续存在,市场就会一直繁荣。因此,即便出台了新的房产政策,在一定程度上给本地市场降低了热度,但每次降温后都有短暂的投资好机会。综合来看,2022年的新加坡房产市场,依然值得大家期待!


图文来源于翌新海外

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