尽管受疫情影响，但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。2021年第三季度，非有地私人住宅的价格环比小幅增长0.5%，交易高达7103套！二手房交易量高达52.3％。
同时，2021年7月和8月，全岛范围内的非有地私人住宅租赁合同总计17252份，激增17.7%，二手市场和租赁市场一片生机勃勃。科技行业的公司加大了在新加坡的活跃度，增加了外籍人士的租赁需求。新加坡房地产市场独特的韧性和价格弹性，被展现的一览无余！
新加坡国家发展部丢出一颗重磅炸弹，让整个房产圈炸锅，买家额外印花税（ABSD）调高，12月16日零点过后开始生效！每一条都事关全岛人的利益！外国人成重灾区，ABSD直接上调10％至30％！
新加坡三部门深夜发表联合声明，出台房地产降温措施。12月15深夜，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告表示，政府已密切监督楼市数个季度。尽管受疫情影响，但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。
为调控新加坡房产市场，确保房价在可负担范围内。当局决定推出新一轮房地产降温措施。自 2021 年 12 月 16 日起，将进行调整：提高额外买家印花税（ABSD）利率。购买第二套及第三套房产的新加坡公民支付的ABSD分别调高5%和10%；永久居民则调高10%和15%；外国买家须支付的ABSD从20%一律调高至30%；企业须支付的ABSD从25%调高至35%。收紧总债务偿还率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）门槛，规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60％，收紧至收入的55%。调低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率，从90%减少到85%，不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%水平。除了上述降温措施，政府还将增加公共和私人房屋供应，以满足市场需求。新加坡公民和永久居民购买第一套房产所须缴纳的额外印花税不变，但要想购买第二套或者更多房产，缴纳的税高出许多。外籍人士或者以企业名义购买房产，所需要缴纳的额外印花税要增加十个百分点。那政策究竟对哪些人群产生影响呢？
新加坡公民：对于本国公民来说，购买第一套房产额外印花税并无变化，没有额外印花税，印花税；而购买第二套房产，额外印花税从原来的12%调高至至17%，购买第三套就更狠了，额外印花税直接由原来的15%飙升到25%！新加坡永久居民：购买第一套房产的额外印花税并无变化，维持在原来的5%；然而第二套房产的额外印花税从原来的15%涨至25%，第三套房产的额外印花税更是从原来的15%飙升到了30%！足足15个点啊！外籍人士：最惨的就是外国人了！额外印花税直接从原来的20%猛涨至30%，再加上4%的印花税，也就是说，外国人在新加坡买房，需要缴纳34%的税！举个例子，如果外国人要在新加坡买个100万新币的公寓，需要缴纳4%的买家印花税4万新币，30%额外买家印花税30万新币，也就是说外国人要买第一套公寓，需要缴纳34万新币的税，总共要拿出134万新币。
这对于依赖海外投资的新加坡来说，实施此项规定不可谓不重磅。那政策的效果真的是限制房产市场吗？答案是：是又不是！新政策实施不用悲观，限制政策后都会有短暂的红利期。新税率对公民和PR第一套房的刚需买家并没有影响，政府这是在保护刚需房的基础上，最大限度的让房价涨的慢一点。那新加坡房市的泡沫真的出现泡沫了吗?当然没有。因为交易成本和3年卖家印花税的原因，没人能在新加坡赚快钱。除了接下来几个月优质二手房的供应量可能降低，新加坡的房价不会受到影响，大家也不要过于担心。静观之余，我们也要清楚。历史总是在重演，牛市总是有降温政策。长期来看，这是好事情，平滑局部增长过快的现象，每次降温后都有短暂的投资好机会。
黄金地段组屋模式对于买家来说是有利有弊。有利的是，购买黄金地段组屋享受额外津贴，更多的人能买得起了。不利的是，黄金地段组屋必须住满10年后才能转售，并且要将部分转售的收益归还给新加坡建屋发展局（HDB），也称为津贴回收。不仅如此，这些项目只能卖给符合以下申请预购组屋资格的买家：
- 只能转售给符合条件的新加坡家庭，买家中须有至少一人是新加坡公民。
- 家庭月入顶限为1万4000新元。
- 过去30个月不能拥有或出售私宅。
- 单身者即使年满35岁也不能购买黄金地段组屋，不论预购还是转售。
不算是转售，还是购房资格，我们都能看到新加坡限制买卖房屋频率的身影，同时也是在践行“房子是用来住的，不是用来炒”的拥屋理念。此次新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布的文告也表示，“若任其发展，房价可能会超过经济基本面，并增加下来破坏市场稳定的修正风险。借贷者也容易受到下来几年利率上升的影响。”
那解读完最新房产政策，大家最关心的还是2022年的楼市如何，尤其是正在考虑买房的大家，别急，我们接着往下看。2022年的新加坡房产市场，依然值得期待！首先，随着疫情常态化，疫苗接种者旅游走廊计划(Vaccinated Travel Lane，简称 VTL)将在明年以及未来逐步扩大，新加坡私宅市场交易预计将有进一步提升。目前新加坡已与27个国家开通旅游免隔离政策，随着这些国家的买家能更自由地进出新加坡，本地私宅市场预料将进一步提振，特别是中档私宅市场和豪宅市场将受益。其次，是美联储的零利息的政策，现在新加坡的贷款利率1-1.3%，对于购房者来说是绝对利好，相当于以低成本进行融资，借助银行的力量买房，让贷款者的房贷保持在可负担得起的水平。
另外，新加坡每年政府推出的土地数量有限，供应量有限，这就是为什么有些发展商同时转向集体出售(Enbloc)市场，预计明年集体出售市场会逐步好转。疫情爆发后，建筑行业面对工人短缺问题，建筑成本上涨，建筑材料如水泥、钢铁等都上涨。供不应求，成本上涨，也就为2022年房价持续上涨奠定了基础。最后，市场如何还是要看是要看需求！2022年，随着人们在家里工作、放松和与家人互动的时间越来越多，市场将敦促买家更快地下决定去多花钱购买更舒适的自住住宅，需求持续存在，市场就会一直繁荣。因此，即便出台了新的房产政策，在一定程度上给本地市场降低了热度，但每次降温后都有短暂的投资好机会。综合来看，2022年的新加坡房产市场，依然值得大家期待！
图文来源于翌新海外
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