正月还没过，英国税务局就向地产圈投入了一颗“重磅炸弹”…
2019年2月11日，长达42页的“对海外买家征税草案”正式公布，官宣准备对海外买家加收1%的印花税和地税Stamp Duty Land Tax (SDLT)，征集公众意见。
今天房产君（微信ID：fangquanuk）就跟大家好好聊聊英国对海外买家加税这件事～
一，为什么要对海外买家征税？
对海外买家加税在全世界范围内都不是什么稀奇事。
比如：
自2017年7月1日起，澳大利亚维多利亚州对外国买家额外征收7%的印花税；
2016年8月，加拿大温哥华所在的不列颠哥伦比亚省出台重税政策，即外国人或外国企业在当地购房时，还要一次性加收15%的转让税(PTT)。而多伦多在2017年4月起向海外买家开征15%的“非居民投机税”
之所以要对海外买家加税，就是因为海外买家大量涌入当地房地产市场，使得当地房价节节攀升，越来越多的本地人买不起房，民怨沸腾。
就英国而言，脱欧之后，英镑贬值，大量海外买家，尤其是华人买家的涌入早就引起了英国政府的注意。
于是乎2017年，伦敦市长Sadiq Khan发布了一个官方报告，深入调查海外买家在伦敦房产的投资行为。
这个调查主要涉及这些问题：
弄清楚各国的海外买家占全部投资者的比例是多少？
海外买家购买的房产，是不是还都空着？
海外买家都买了什么价位的伦敦房产？
然而调查结果，
Real Capital Analytics数据显示：从2016年4月至2017年3月，伦敦房产项目总共收到118.83亿英镑的投资，其中的绝大多数，也就是109.57亿英镑的投资，来自海外！海外对伦敦房产的投资占总投资的76%！
这其中就包括了很多在伦敦买房的海外投资者。
据约克大学数据，海外买家所占比例如下图所示：
可以看出，来自香港的买家所占比例最大，为28%！
其次为新加坡（20.1%），马来西亚（7.1%），中国大陆（5.4%），海峡群岛（英语：Channel Islands，5.1%），英属维尔京群岛（British Virgin Islands，3.2%），阿拉伯联合酋长国（3%）， 沙特阿拉伯（2.9%）
其中，前四名均来自亚洲，而这四个国家和地区在伦敦购房的投资者加起来所占比例高达61%
海外买家买了这么多房，一部分又不在英国居住，房子会空着吗？
当然不会！
如下所示：海外买家购买房产的地段，数量以及是否闲置
数据显示，大多来自中国的海外买家在伦敦金丝雀码头购置的套房产有一半已经出租出去了，一套闲置房都没有！亚洲买家在东伦敦购买的房产，有70%到75%都已经出租出去，一套闲置房都没有！研究数据显示，海外买家购买的房产，闲置的数量小于1%，这些房产要么出租，要么用于自住。
那么海外买家买房时，偏爱什么价位的房产呢？
如下图所示：海外买家购置的房产价位和地段
数据显示：海外投资者购买的房产中，50.5%为不到50万英镑的房产。
这也就意味着海外投资者买下了大量适合伦敦首次购房者购买的价位较低的房产，也就是刚需房。
之所以海外买家偏爱刚需房，原因有二：
1）升值潜力大：英国住房短缺危机逐渐加剧，随着伦敦经济不断发展，人口还在源源不断地流入，而这些人都有购房需求，购买的也主要是价格可以承担的刚需房。房产供不应求的时候，房价自然会上涨。
2）租金收益好：随着英国房价工资比逐年攀升，越来越多的人买不起房，只能选择租房。自从英国二套房和购房出租的投资者要加收3%的印花税之后，市场上的出租房有所减少，而租客却在不断增多，房租自然节节攀升，至于原因当然是房东会把自己增加的成本转移到租客身上。
些相对价位较低的刚需房产被海外投资者抢购，意味着伦敦本地的首次购房者买不到合适的房了，这也使伦敦市长感到担忧。
这个担忧也放在了英国首相特蕾莎梅的心上。
2018年9月，英国首相特蕾莎梅在伯明翰举行的保守党内部会议上放言：
“或将在现有印花税基础之上，对海外买家再征额外印花税。 征收对象仅为不在英国纳税的海外房产买家或公司。 ”
特蕾莎梅的原话是这样的：
“早在去年的保守党会议上我就说过我们会重拾’英国梦’，让我们的社会住房问题得以修复，让我们的下一代过得比这一代更好。英国时刻欢迎那些在此居住，来此奋斗以及共同创造未来的人。
然而，我们的住房原本是给本国人民居住的，大量不在英国居住的外国人和外国企业却购买了我们的住房，这是不太好的现象。
还有那么多的流浪人士露宿街头，这个问题亟待解决。拥有一套住房对于很多人来说过于遥远。因此我们保守党势必帮助那些努力工作的人和露宿街头的人解决住房问题。”
简而言之，就是外国房产投资客太多了，买了大量英国的房子，导致本国人没地方住了，产生了大量流浪汉。所以要只针对外国买房的企业或个人征税，用手来的税款政府可以盖更多的救济房，就可以确保更多本国人有房住，流浪汉的问题也就解决了。
2018年10月，英国秋季预算出炉，预算案中提到，将会在2019年1月针对在英格兰和北爱尔兰购买住宅的非本国居民加收1%的印花税提出公众征询…
于是，今年2月11日，这份“对海外买家征税草案”就呈现在大家面前。
二，对海外买家征税草案有何内容？
我们给大家划一下重点
1.草案公示时间：12周，到5月6日截止
实施时间：预计今年10-11月秋季预算案公布时
2.针对房产：英格兰和北爱尔兰地区的房产
3.征收对象：
海外买家Non-Resident
什么算是海外买家呢？分个人和公司两种情况。
我们先来看看个人买家：
首先，购房时间往前推12个月，个人买家在英国居住的时间少于183天，则算作海外买家，需要支付额外的1%印花税和地税。
怎么算作一天呢？
只要夜里12点时在英国境内，就算是一天。
接下来，再说说用公司作为主体购买房产的情况：
如果海外买家使用英国居民的公司购买房产，则不受任何影响。
如果公司属于或者由一个或多个海外人士（也就是上面定义的，前12个月在英国时间少于183天的人）直接或者间接控制，则这种公司需要承担针对海外买家的1%税务。
4.如何对待共同购买：
从很大程度上，政府“锁死”了部分买家想要投机钻政策空档的可能。
在一些较为模糊的范围也做了相应的规定：
1、一次交易同时购买6处及以上的房产，会被统一认定为是非居住房产交易（Non-residential transactions）。 可以免征收额外的印花税。
2、两个共同买房的，印花税从高征收。
比如有一个本国人和一个非本国人share产权共同买一处房产，那么征税档就按非本国人买房来征收。同理如果是一个首房买家和非首房买家share产权买房，那么首房买家的印花税豁免也就不能享受了。
3、如果夫妻双方共同买房，一方不是本国人则需要缴纳额外印花税。但如果房产完全是由英国国籍的那方配偶出资购买的，那么还是不需要缴纳印花税。
也就是说只要一处房产，共同出资的自然人；或者是由法人出资，股东里有非本国居民，那么房产一律按照额外印花税来进行征收。如果是本国居民独资买房则不受额外印花税的管制。
5.加税额度和计算方法：
在原来印花税的基础上，增加1%的印花税。
针对英国买家的印花税算法如下
针对海外买家的印花税如下：
税率就是在之前的基础上，全部加1%。
给大家举个例子，2025年8月1日，John要买一套50万英镑的房产。
他不是首次购房者，2024年8月2日--2025年8月1日期间，他共有275天不在英国生活，因此定义为海外买家。
因此，他需要缴纳的印花税为：
£125,000以下的部分，缴纳1% 的印花税 = £1,250
£125,000到£250,00 的部分，需要缴纳3% = £3,750
£250,000到 £500,000的部分，需要缴纳 6%= £15,000
也就是说，他总共需要支付£20,000印花税。
如果说他从2025年8月1日开始算，在接下来的12个月中，居住在英国等于或者超过183天，那么他将可以申请退回多交的这1%税款。
6.额外的印花税的退税
跟买第二套房的3%印花税在某些情况下可以退还一样，这次1%的额外印花税在同样有退还的政策。
政府并不想通过征收额外的印花税打压来英国居住和工作的人群的积极性。所以在面向海外买家征收额外印花税的同时提供了相应的退税途径。
草案规定，在房子交易完成之后的12个月内，如果购买人在英国生活住满183天，就可以申请退还购房时额外交的这笔1%的印花税。
如果是合资共同买房的，那么就要两个出资人都住满183天。只有一个人住满183天的还是不能退还他单独的那一部分的。
举个例子：
Sarah居住在加拿大，准备搬去英国工作。她在2023年2月1日那天花30万镑买了英国的一套房子。
由于从2022年2月2日到2023年2月1日这12个月的时间里，Sarah有300天都居住在英国以外的地区，所以她被认定为Non-resident，需要交额外1%的印花税。
计算公式对照我们上面的图表，
£125,000以下的部分原本不收税，现在收1%，也就是£1,250；
£125,000到£250,00的部分原本收2%，现在收3%，也就是£3,750；
£250,000到£300,000的部分原本收5%，现在收6%，也就是£3,000。总计要交8千英镑的印花税。
然后再2023年2月1日买了房以后，Sarah就搬去英国了。从2023年的2月2日到2024年的2月1日，Sarah一共在英国住了290天。于是获得了退税资格。可以按照原来的税率计算印花税，算下来就是5千英镑。
这时，Sarah就可以找英国税局，申请退回额外的3000镑印花税。
另外要说明的一点就是，以往如果我们是海外买家，但是名下没有房产，可以获得英国对于首房买家的30万英镑印花税豁免额度。在新税改革之后同样可以使用，但额外1%的附加税会被加进去。
举个例子：
小张是个中国人，在他的名下没有房产。2023年5月1日，他准备在英国工作所以跑去伦敦买了一套房子，花了£325,000。
由于过去12个月内小张都在中国，所以被认定为non-UK resident。
由于他名下没有房产，所以适用首房买家的税款政策，即
不足30万英镑的部分免税，但由于被认定为non-UK resident，则附加1%的印花税。
£300,000 x 1% = £3,000；
超过30万镑的部分收5%，加额外的1%就是6%。
£25,000 x 6% = £1,500。
一共要交£4,500的税。
如果他从2023年5月2日开始到2024年5月2日，在英国住满183天，那么就可以申请要回£3,250的额外1%的印花税。
三，对海外投资者影响几何？
目前，这个草案正在进行公示阶段，预计最早将在2019年10月-11月的秋季预算上宣布生效。
接下来，还会有一些列的立法推进。
对海外买家加税这件事，可以说算是板上钉钉了，因为：
1 对海外买家征税符合英国本地民众的利益，税率也不高，总体只能起到提高政府收入，微弱调控房价的作用。 引发大规模房价崩盘的几率不大，因此这样的方案不会遭到民众反对。
2 这样的方案符合保守党和工党的利益，外加现在保守党是执政党。 执政党提出议案，也满足反对党的利益，这样的提案在议会中的阻力也不大。
那么，如果真的开始实施，这个政策未来对海外投资者的影响有多大？对英国整体房价有影响么？
先说说房价的影响，加收1%的印花税对整体房价影响不大。
对于投资英国北部如曼城伯明翰的投资者来说1%可能只是2个月左右的租金收入。 而对于伦敦的房子来说，一年的租金收入和房价涨幅，就已经是这个多征税额的2-3倍以上。
因此，对于打算长期持有英国房产的投资者，这个征税额度还相对比较低。 在未来的租金，房价和脱欧动荡期结束英镑回暖等各种因素下。 这个1%的税率不太会影响到海外投资者的投资热情。
那么，什么样的海外额外征税会对房价有重大影响？
我们可以看看加拿大。 2016年以前，因为加拿大房产投资的匿名性，海外买家集中投资温哥华房产。 在温哥华本地需求没有什么太大增长的情况下，海外买家蜂拥而入，温哥华房价火箭式上涨。
2016年，为了重拳调控温哥华房价，加拿大BC省特别提出的15%海外买家特别税。 就是为了严加调控这一行为。
政策提出后，温哥华房价涨幅得到大幅控制…
下图列出了2016年温哥华和2017年渥太华分别开征15%海外买家税后，房产增幅的变化情况。
15%的税率，严重打击了投资者积极性，严重影响了房价。
所以房产君（微信ID：fangquanuk）认为，1%的印花税，只会微弱的调控房价，提高政府收入。 不会严重打击到海外投资者的积极性，因此不会对房价造成重大影响。 即便有影响，可能也限于高价值的豪宅上。 对而50万英镑左右的刚需房，影响有限。
如果真的要征税，对于海外买家来说，在征税之前的时间窗口还有多大？
因为新的税率只能在每年的秋季预算案上公布，因此要引入这项新的海外印花税，最快也要在今年的10-11月才会正式宣布生效。
在生效的时间上，英国政府也会有所考量，一种可能，是在预算案公布之日当天立刻生效。 另一种可能，是在预算案公布之后几个月内生效。 （2016年第二套房买家多收3%印花税时，就是2015年11月公布，到2016年4月1号实施）
同时，按照以往的惯例，英国政府不会向前征税，因此，如果是购买二手房的话，只要在新的税率正式生效前，晚生completion，或是购买期房的话，在新的税率正式生效前交换合同完成的话，通常也不会被加征新税率。
这点对于购买期房的海外投资者来说，尤为重要。 如果今年有购房的需求，最为保险的做法，就是在今年10-11月秋季预算案公布前就交换合同。 锁定交易。
因此，在应对上，我们可以有两种方法：
1 在新的税率公布前，完成交易。二手房最好在今年10-11月秋季预算公布前Completion。如果买期房的话，最好在今年10-11月秋季预算公布前交换合同。
2 交易完成后，购买人在英国住满183天，申请退税。大家可以根据自己的实际情况，让在英国居住的人作为房子的购买者。 比如，如果父母在国内，孩子在英国读书。 如果孩子年满18岁，可以用孩子名字作为购买者。 又比如，丈夫一方在国内，妻子在英国陪孩子读书，也可以用妻子一方作为购买者。 只要购买人在购房之前1年或者之后1年在英国生活满183天，都可以规避这一多征的税率。
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