今年人民币“破7”之后贬值的趋势一直都在维持着，想要对冲人民币贬值的风险，除了买一线城市核心房产之外，还有个方法，就是海外保值。
包括Paul Meggyesi在内的摩根大通策略师认为：日元的实际有效汇率比其10年平均水平低了15%，所以他们将日元视为仅存的“廉价衰退对冲货币”，在经济困难和动荡时期，交易员倾向于购买日元、美元和瑞郎。然而，相比美元，摩根大通更推荐日元。因为他们分析，当国内有增长担忧时，美元往往会走弱。
因此购买日本地产基金与房地产成为国内投资者最偏爱的海外资产配置。
购买日本地产基金与房地产主要看3点：1、高租金收益，5-7%； 2、日元汇率，日元为避险货币，对冲人民币贬值风险，3、土地增值利润；
也有投资者会问，如果我买了日本房产，是不是就可以享受日本国民一样的福利待遇，其实不是这样。日本入国管理局的规则一直都没有改变，如果只投资一些日本房产，就想获得日本长期居留签证是很难的。想要享受与日本国民一样的福利待遇，需要取得日本长期在留资格，也就是我们通常所谓的“小绿卡”。
“小绿卡”就是我们一直说的投资经营签证。也是目前最具开放性的签证种类。与工作签不通，对语言、技能、资质等没有硬性要求。只要你有投资意向，出资500万日元以上，有可持续经营的项目，就可以申请该签。同时在日本期间，信誉良好，按法纳税满5年可申请国籍，满10年可申请居住签证。
有了此签可享受国家提供的医疗保障和年金，家属也可获得滞留许可。孩子可在日本享受免费教育、老父母在日本看病可报销70%的医药费。
经营管理签证需要满足的条件
* 满足不少于500万日元的注册资本金。
* 除了老板之外，至少雇佣2名或以上在日本有长期居住许可的员工。（需要有工作资格）
* 业务具有稳定性、连续性、可行性。（需要写商业计划书，递交给相关部门进行审核。第一年一般没有问题，第二年会有复审）
* 每年尽可能在日本滞留180天以上。（非强制规定）
那么我买了房子，收租可以算作公司运营吗？
这当然不算！但是如果是投资酒店、民宿、旅馆等，可算作投资经营！
1000w及以下级别 以合法公司去经营民宿
在日本成立株式会社，以合法公司去经营民宿，就可以获得日本经营管理签证。相比于传统酒店，民宿经营投资少，好上手，回报快，尤其是购买一户建（独栋别墅）或者一栋公寓楼，精装修、运营中、持证转让。到手就能经营，更容易达到足够营业额。
但是如果以住宅作为民宿收益的，以日为单位1年间不得超过180天。因为这一点，也会影响房产的租金回报。所以在申请经营管理签证时，收支模型的作成及提出特别重要。
1000w及以上级别 注册公司
当投资金额较大时，聪明的投资人会以公司身份买房。所谓的以公司身份买房指的是：投资人在日本注册公司，开设日本银行账户，以公司的名义向银行贷款买房，借助金融杠杆来提高投资回报率。注册公司并在买房投资做民宿（或其他类型投资经营）的情况下的好处是，由于民宿经营管理过程中会产生实际的收入支出，注册公司是真实在经营的状态而非空壳公司，投资人无需担心注册公司的经营会有流水问题。
另外，投资人在日注册公司可申请日本的经营管理签证，并申请配偶以及未满18周岁子女的家族签证。可以把一家人接到日本享受日本的社会福利，包括教育、医疗等。若是想以这种方式移民日本的投资人，这也不失为一个好方法。
针对外国人的经营管理签证已有了初步的了解，接下来就看看在日本购房步骤上，日本又有哪些不同之处呢？
一、确定购房目的 做好投资预算
首先大家要先确定自己的购房目的。购房目的无非是用来自住，或是用来投资。投资类型则一般又分为长期投资(如月租型公寓)、以及民宿短租。确认目的后再根据需求来确定预算。
二、看房选房 着手准备相关申请资料
选到心仪的房源，确定购房成本预算后，就可以考虑支付方式。
若是全款购房的话，海外购房者需提供：身份证或护照、公证书、及购房款。因为日本非常注重信誉，在这里我们建议，有条件的情况下，选择全额支付最为妥当。以免贷款购房，产生个人不良信息记录。
若是贷款购房，购房者需年满18周岁、有稳定的工作及收益并具备还贷能力、身份证件合法且无犯罪记录就能够在日本申请办理贷款购房。但是不同银行对海外购房者有不同的规定，海外购房者一般符合下列条件可申请贷款：
1、贷款者有海外银行账户（香港或新加坡也可）
2、提供国内个人征信报告
3、出示国内2年以上月收入15000元人民币以上的 个人完税证明，税单收入不足15000元人民币/月，国外有个人户下房产出租且2年以上税款收入流水与税单收入总和大于15000元人民币以上即可。
4、贷款期限一般为15年-25年，65周岁以上无法借款
5、房产总额一般200 万人民币以上
PS：在日本银行贷款需持有中长期在留签证，如没有中长期在留签证需向中系日本支行申请贷款。
在根据需求选定心仪房产后，便要准备相关的资料，不同的需求所需的资料也略有不同。必备的是身份证、公证书、护照等材料。公证的内容包括购房人的姓名、住址、印章等基本信息。买家须在过户之前将公证书，连同律师委托书、委托管理书等相关材料一同邮寄至开发商或中介。
三、提交购房申请
选中房产后，要提交购房申请，并将其递交给开发商或者通过中介提交给卖家，届时双方可以协商价格、过户时间及其他交易细节等。
四、签约购房
签约通常会在提交购房申请后一周至两周左右的时间内进行。签署正式购房合同之前，会由日本房产市场的专业人士对相关的重要事项进行说明，买卖双方确认所有条款之后才能签约。签约后的七天内要交付10%的定金打入卖方账户，而尾款需在过户前付清。
五、房屋交易过户
在卖方确认收到尾款后，即完成产权交付手续。根据不同情况，由确定价格到完成产权交付所需时间也不同。届时，您需要提供身份证明和地址公证书等文件，产权过户的办理一般会在签约后3周到2个月之内完成。
在房产交割的过程中，司法书士(类似国内的律师)会全程跟进，并帮助买卖双方确认合约及其他房产交接资料的有效性，完成房产交易，产权变更的信息会被记录到日本政府法务局的系统当中。产权证一般会在2-3周之内由日本政府相关部门制作完成，并由开发商或中介机构委托邮寄至购房者手中。
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