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坚鹏:世界知名工业地产发展商新加坡裕廊集团五大经验借鉴

世界知名工业地产发展商裕廊集团是新加坡贸工部下属的官方机构,是新加坡最大的工业地产发展商。裕廊国际(中国)在1994年11月进驻中国,在中国苏州工业园区设立附属公司--裕廊国际工程(苏州)有限公司,负责园区规划、设计、运营等事务。裕廊国际致力于为在华投资商提供一站式专业咨询服务:总体规划、基础设施规划与设计、选址、建筑设计、设备及工艺设计、项目管理、设计及建造(交钥匙工程);至今为止,裕廊国际已在中国成功完成了305个工程,项目跨越了60多个城市。

裕廊集团在全球116个城市共拓展了750多个项目,总面积近12万平方公里,相当于再造171个新加坡,被誉为亚洲“工业园区孵化器”。中国苏州工业园区也是其重点项目之一,这一扩张模式突破国家界限,在多个国家复制新加坡裕廊工业园发展模式,寻求到更多资源和市场,破解本土发展物理空间瓶颈,赢得更多利益,并将“裕廊品牌”推广到其他国家,打造出“裕廊管理”核心竞争力。

通过分析研究,新加坡裕廊有以下五大经验值得借鉴:

(一)构建与政府之间快速、低成本的交易制度

裕廊工业区的制度安排有一个重要的特色:就是中央和地方政府合一的单一层次体制。园区是一项地方性工作,速度在很大意义上决定了交易的成本。裕廊工业区的真正优势在于与政府相关的交易速度快,所以成本很低,机构之间的协作变得简易,其中包括投资许可、营业执照、城市规划与建设设计许可、劳动力、税收、进出口报关服务和其他监管活动。特别是在一些特殊工业领域的政府投资、集群政策、人力资本政策、资本合作和劳动力合作等,机构之间的协作变得简易。信息流动被极大地简化了,交易速度快于包括香港在内的几乎世界上所有地区。因此为工业区的发展奠定了良好的制度保障。

(二)引进多方资本进行合作

新加坡原来长期依赖转口贸易,工业基础尚未建立,且国内市场狭小。针对这些不利条件,新加坡政府采取大力引进国外资本的策略,并明显以跨国公司的投资为重点。自20世纪60年代起陆续引进跨国公司设厂,如壳牌、美孚等跨国石油公司;荷兰菲利浦公司;日本石川岛播磨重工业公司、美国列明士顿公司等世界著名大造船厂商;迄今新加坡已成为世界第三大煤油中心、东南亚最大修造船中心及世界第二大海上石油平台生产圈,由此可见引进策略的成功。裕廊工业区的迅速发展直接得益于能抓住机遇,大力引进跨国公司的投资。

(三)坚决执行政府意志,既发展经济,更关注民生

国际上工业区基础设施建设一般有两种模式:一是先招商建厂,根据生产的需要和扩展情况逐步解决交通、供水等问题。此种模式的优点是针对实际需要建设,切合性强,投入成本和风险小;缺点是基础设施往往分散零乱,效率不高,阻碍生产的发展。另一种模式是从整个工业区发展全面出发,按照总体建设规划的要求,先投入主要力量建成一完整的基础设施,为工业区的发展打下坚实基础。这种模式的优点是计划性较好,效率高,并可迅速改善投资环境,但投入成本和风险也较大。裕廊集团投入大量资金建设基础设施,在园区内形成基础设施系统的同时,还兴建了学校、科学馆、商场、体育馆等,使裕廊工业区成为生产和生活综合体,既发展了经济,又关注了民生。

(四)合理的规划和发展模式是集团成功的前提

新加坡政府从一开始就将裕廊定为全面发展的综合型工业区,合理妥善地规划。根据地理环境的不同,将靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业区,重点发展电子、电器及技术密集型产业;沿海的西南部划为港口和重工业区;中部地区为轻工业和一般工业区;沿裕廊河两岸则规划住宅区和各种生活设施。为充分发挥裕廊工业区的综合功能,新加坡政府于1969年9月在裕廊码头内设立自由贸易区,使裕廊工业区既是工业生产基地,同时也是转口贸易的活动场所。在整体发展建设过程中,环境保护问题也同时兼顾到,从一开始就有计划地保留10%的用地用作建设公园和风景区。现已建成10多个公园,其中有世界著名的飞禽公园、中国式公园、森林公园等,使裕廊成为风光别致的工业区兼旅游区,被称为“花园工业镇”。

(五)构建集团与之发展要求相匹配的管理机制

裕廊工业区的管理机构是1968年6月1日成立的裕廊管理局,该局具有很高的自主权。园区管理委员会有批准项目,批准城市规划以及园区规划的权力,同时能发放居民暂住证,管理贸易和市场,征税,发放商业许可证等。它不仅是园区的开发者,同时也是工业区招商引资的推广者。委员会同时还提供警察、税收、海关、社会保障、教育、计划生育、全民体育运动,以及社区发展、劳工等多项公共服务。同时,裕廊镇管理局还控制着工业用地、科技园区和商业园区设施的供给。裕廊工业区的制度安排保证了较好的规模经济,提供了较好的经济发展空间,带来了租金的下降,缩减了一些公用设施的成本,提供了免费的公共服务、有效率的推广战略和品牌、持续性和诸如创新的便利设施,更好的基础设施等良好的供给前景。