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NO. 1｜
深圳春节行情后
大湾区下一个机会在广州
关于2019年的楼市走势，自去年底以来，淘哥的观点一直很明确：2018年年底——2019年上半年，就是这一波楼市的底部区域。
目前，深圳楼市已经出现明显的回暖迹象，多个新盘开盘热销，甚至出现了8000万的豪宅开盘秒光、还有清晨6点排队买房等典型的牛市迹象，在售项目也卖得很不错，业内人士惊呼：这不是小阳春，是大阳春来了。
价格方面，部分优质区域的二手房，相比春节前的笋盘价格，已经有了10-15%左右的上浮。
淘哥认为，到了5月份之后，随着房地产进入传统旺季，回暖走牛态势将更加明显。想要买房的朋友们，要抓紧了。
根据过去的牛市经验，楼市是有轮动的，深圳是牛市先锋，表现的更加敏感，弹性更大。而深圳启动后，上海、北京、广州等其它一线城市，往往在半年到一年之内启动。
淘哥认为，在粤港澳大湾区规划纲要公布的背景下，如果你错过了深圳的春季行情，完全可以把握轮动，布局大湾区另一个极点城市——广州的夏季行情，如果你是淘哥的广州粉丝，请密切关注广州楼市状况。
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NO. 2｜
2019是大湾区之年
广州提及次数高于深圳
记得2015年深圳房价一年翻倍后，还有很多深圳投资者和大V自信心爆棚，看不起广州，认为广州地方太大、经济增速和人均收入都不及深圳，房价涨不起来。然而，2016年开始，广州房价大涨，涨幅一点不逊色于深圳。
时至今日，广州核心城区的房价，其实和深圳核心城区差距不大，以汇悦台为代表的顶级豪宅，也不逊色于深圳的深圳湾1号等。当初看空广州楼市的观点通通被打脸。
为何广州楼市有机会，因为广州千年来在中国的城市地位摆在那里，城市价值摆在那里，民间财富积累摆在那里。而粤港澳大湾区规划的提出，将在新时代赋予广州新的价值。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，面对经济总量超10万亿的超级城市群，越是懂得积聚财富的人就越懂得要有一个“占位”意识。
在《规划纲要》中广州共被提及42次，略高于深圳，深刻反映了广州在“粤港澳大湾区”规划中的重要站位：
1、广州的定位：国家中心城市和综合性门户城市，未来目标是国际大都市。
2、广州作为粤港澳大湾区四大核心引擎之一，毫无疑问将享受更多的政策利好。
3、广州机场将改扩建，第二机场确定有。目前正在开展广州新机场前期研究工作，击碎了之前的谣言。
4、以后将推进大湾区城际客运公交化运营，推广“一票式”联程和“一卡通”服务。
5、广州美食也被提及，目前就是世界美食之都。
6、广州将建设绿色金融改革创新试验区，研究设立以碳排放为首个品种的创新型期货交易所。
7、广州将建设区域性私募股权交易市场，建设产权、大宗商品区域交易中心；
8、建设世界级机场群、推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设。
……
综合来看：从地位上，强化广州中心门户地位；从空间框架上，支持广州拉大框架，加快广佛同城；从基建规划上，确定广州交通枢纽地位，支持新机场建设，推进3条以上铁路建设；从科创上，支持中新广州知识城建设……
淘哥特别提醒大家，广州现在最新的定位就是枢纽型的网络城市，这个地位是所有的城市都是无法替代的，有着天然的优势。
作为中国的南大门，广州向来是广东省的省会以及交通枢纽，广东的铁路、公路、航空网线一直是以广州为中心来规划的。广州也继续以478公里的地铁线网总里程，超越伦敦和纽约，位居世界第三的位置。
广州轨道交通不仅是广州人的，更是广东省的。
日前，穗莞深城际最后一座高架站正式竣工，意味着穗莞深城际铁路有望今年9月30日全线通车。
穗莞深城际线作为珠三角城际线的主轴和广州连接深圳的首条城际铁路，从广州新塘到深圳机场T3航站楼全长76公里，并通过广深铁路连接广州东站，共设15座车站（高架站10座，地下站5座），是珠三角规划建设的十几条城际线中最重要的一条。
图片来源于：中国房地产报
况且，细看粤港澳大湾区规划，对四大核心城市定位的表述中，广州是唯一的被冠上综合交通枢纽的城市。
广州的未来真的可能就像东京一样，通过地铁、高铁、城轨，将触角伸到大湾区的其它城市，打破城市之间的壁垒。1小时生活圈，只有广州做得到！
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NO. 3｜
广州看好黄埔
黄埔全力打造湾区创新核心枢纽
在广州的各个城区中，淘哥比较看好黄埔。
理由其实很简单：其一，大湾区时代粤港澳的核心在于环珠江口，深圳向西往前海宝安大空港，广州向东往黄埔、向南往南沙，广深在珠江口会师；其二黄埔的创新能力很强。
大湾区规划中，最重要是科创，是科技湾区；关于科技湾区建设，放在了具体工作的最前列。大湾区时代，衡量片区的价值，科创是重要指标。
黄埔区雄踞广深科创走廊起点，凭自身优势坐拥千亿产业，并全面加强科技创新驱动，做实做强先进制造业。据悉，广州市发改委公布《广州市2019年重点建设项目计划》，2019年广州将投入3087亿元，建设592个重点项目。如将11区按占比数量排序，南沙（67）、番禺（58）、黄埔（54）位列前三。
值得注意的是，黄埔区虽然项目数量排名第三，但却拿到了最多的经济项目，且都是高精尖的网络和科创产业。如此多重量级企业的加入，将带领黄埔区城市结构整体加速升级。
3月1日，广州黄埔区举行重大项目集中动工活动，35个项目同步、联动破土动工，总投资1023亿元，预计建成年产值达2118亿元。
据淘哥了解，世界500强宝洁新智造中心、清华珠三角研究院粤港澳大湾区创新基地、国际生物医药创新中心、知识城人才公园配套工程等多个项目已经开工。
不仅如此，黄埔区还吸引了阿里巴巴大数据中心、中国移动华南研发基地、GE生物科技园、西门子等全球500强企业。有企业入驻，自然也就意味着有大量的人口和人才，今后预计超过60万人才在这里工作和生活。
3月19日，中国科学技术发展战略研究院与广州生产力促进中心联合发布了《广州城市创新指数报告（2018）》。这是关于广州创新能力的最新调研成果。
黄埔区的创新水平综合得分居11区首位。10项指标中有4项指标在11区排名第一。这说明该区高度重视创新投入和人力资源储备，创新环境优越。
图片来源于：央广网
2019年，黄埔区广州开发区将围绕“世界知识城、湾区创新源、国际人才港”目标，全力打造粤港澳大湾区创新中心核心枢纽，“四区四中心”蓄势待发。
奋力建设黄埔港粤港澳大湾区现代服务创新区，打造服务港澳的新贸易创新中心。
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NO. 4｜
黄埔创造奇迹
成为广州经济新爆发点
数据来源于：南方+
2018年是改革开放40周年，因改革而生、伴开放而长、靠创新而强的黄埔区、广州开发区在这一年创造了“黄埔奇迹”。
数据显示，2018年黄埔区实现地区生产总值3465亿元，仅次于天河区，其增速更是达到惊人的7.6%！
其生产总值、财税总收入、进出口总值等多项指标已赶超天河，位列全市第一！
除此之外，黄埔区的固定资产投资、规模以上工业总产值、财税总收入、一般公共预算收入、实际利用外资、进出口总值6项主要指标，总量位居全市第一！
黄埔区的经济情况在2018年有了明显回升。黄埔的经济总量近年来基本都排在11区中第二位，但在2017年时与第三名越秀距离拉近至十几亿元，差距在不断缩小。
这种情况在2018年有了改变，黄埔该年的生产总值比越秀高出183.57亿元，与越秀拉开了距离。
同时，黄埔前两年出现的增长乏力情况也有了改观，2018年经济增速达到7.6%，升至全市第二名，为黄埔近三年来最好成绩。
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NO. 5｜
黄埔楼市火热
不限购产品是首选
大湾区《规划纲要》的发展格局，将进一步加快人口东移置业。黄埔区出台多项政策给予高层次人才医疗保障、子女入学、配偶就业、创新创业服务等。
据广州市统计局公布的最新数据，黄埔区2018年常住人口为111万人，5年间增加了23万人，预计2020年常住人口更将要达到220万人，为楼市带来新一轮利好。
来看一组黄埔区房价的最新数据：4月6日，保利罗兰国际三期开盘，均价突破4万元/平，但还是被热情的买家抢光，2小时劲销9亿。（数据来源：官方口径）
同日，长岭居某盘开放示范区，近千人到访，更是放出5万元/平的吹风价。
大湾区规划出台后，广州楼市热度高涨，从近期市场来看，越来越多的黄埔楼盘进入了4万+阵营，而且卖得都还不错。很多粉丝朋友都在问淘哥，没有购房名额，但又想跟着湾区买广州，怎么办？
淘哥的回答是，密切关注广州不限购的产品，目前这类可选项目较少，要重点关注正在热销的项目，比如黄埔的佳兆业未来城，不限购，项目建面约76-98㎡全景花园阳房，首期15万起即可布局湾区资产！
图片来源于网络
从2018年下半年的市场成交数据可以看到，诸如佳兆业未来城、天健汇、远洋天骄、锐丰中心等项目，已经成为湾区精英置业首选。
2018年，广州调控严格，市场冷淡。但佳兆业未来城提供了主城区的不限购产品，地段好，靠近地铁，首付、月供压力相对较小，生活环境舒适，也可对外租赁。
2018年12月广州限购松绑，不限购产品更是实现井喷，成交量远远超过其他项目！
目前大湾区利好刺激，广州在大湾区的地位越来越重要，外来人口日益增加，但很多外地人无名额购房。
广州佳兆业未来城无疑是这一类客户的投资首选，距离大湾区交通枢纽TOD的距离很近，未来可长住，可转租。
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NO. 6｜
站在巨人的肩膀上
布局广州的黄金地段
佳兆业未来城的选址可谓大有来头，原本是李嘉诚的项目——位于广州黄埔的广州国际玩具城！
这也是是香港首富李嘉诚旗下长江实业在内地投资的第一个商业项目，投资15亿元！
作为亚洲前首富，李嘉诚投资眼光可谓毒辣，李嘉诚曾说过一句话：“决定房产价值的因素,一是地段,二是地段,三还是地段。”
他在内地的第一个商业项目就布局黄埔，说明非常看好黄埔的地段，或许在李嘉诚眼中，这里就是广州未来的核心地段，或者他早已经看到了广州向东、向南往珠江口发展的历史大势。
所以在佳兆业未来城买房，等于是站在巨人的肩膀上，未来这里的区位价值可想而知。
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NO. 7｜
佳兆业·未来城
主城区·不限购·人生战略生活资产
淘哥算了一笔账，按照按黄埔现在的新房均价计算，100平户型，首付大约需要90万左右。
而佳兆业·未来城售价仅“1”字头，首期最低仅15万起，而且不占用名额购买，几乎满足任何一位买家的预算。
项目占地约30万㎡，总建筑面积约66万㎡，在主城区在售项目中，亦属于难得的大盘。项目分三期开发，目前在售的为二期产品，是广州生活氛围可比肩住宅社区的项目，全新升级的展示区已经开放，感兴趣的朋友可以去现场感受。
值得注意的是，项目布局设计的生活环境，比住宅更好。整个二期以散点式的规划来布局，使得楼与楼之间的间距超70米，既通风又采光，且户户可望中心园林。
佳兆业未来城园林实景图
而中央园林则更为特色，其整体绿化率超过62%，绿化面积达到约5万㎡，相当于约125个标准篮球场，户均可享受约40平米的园林面积。
同时，园林种植的树种选择也是非常考究，引进了名贵树种如罗汉松等，以确保项目一年四季常绿。
而且项目还规划打造了约1万方体育公园，其中包含羽毛球场、篮球场、足球场、阳光跑道及约3000方泳池，还将加入以足球为主题，集训练、娱乐、运动为一体的设施和教育配套，在城市中打造了一个天然运动场。
佳兆业未来城园林效果图
项目位于13号线南岗站旁，三站距离即可到达广州新TOD——新塘站，通过新塘站可以快速通达粤港澳其他区域；6站可到天河，亦可在鱼珠站换乘至市内其他区域。
在黄埔区域内，还规划有轨电车2号线直到项目门口，从南岗站接驳到萝岗中心香雪站，串联整个黄埔，一旦通车，必将使区域人口流量增大。
佳兆业未来城交通示意图
至于商业配套则更不需要担心，项目自带约10万㎡商业旗舰中心，加上对面佳兆业城市广场约10万㎡的商业，以及一路之隔预计2022年开业的约10万㎡购物中心万达广场。
也就是说，项目将被三个大型商业综合体包围，周边购物体量可达约30万㎡；而这，也更意味着项目所在区域，将成为黄埔区商业中心，提升整个黄埔区域发展。
三个商业中心示意图
淘哥再次提醒大家，1万方体育公园、5万方园林、30万方商圈配套，这在广州主城区是极其罕有的，如果放在深圳，那肯定是全民疯抢。
据淘哥了解，在售的8栋产品，楼间距超百米，景观视野比其他楼栋更好，坐在屋内，前望体育公园，后瞰奢阔园林；每户配有大面积全景飘窗，整个社区美景一览无余。
作为品质升级的力作，8栋产品实行交标全线升级，增加彩色智能可视对讲机、无线猫眼摄像头、无线门铃等智能化装置，让你的生活更高效更便捷。
佳兆业未来城实景图
最后谈下淘哥的感受：
1、从地段价值出发，佳兆业未来城是广州主城区项目，东边就是大湾区交通枢纽TOD，集地铁、高铁和城轨于一体，规划有7条轨道汇聚于此，未来会带来最大的人流量。
2、项目配套非常完善，自带有篮球场、羽毛球场、儿童活动区，中心泳池，打造10分钟生活圈，衣食住行，一步到位。
3、容积率2.6，密度低，两梯四户，户型方正通透，采光好，均带飘窗设计，交房标准高。
4、相对其他不限购产品来说，佳兆业未来城住宅式的体验感更好；而且价格也很便宜，是同板块住宅的一半，首付、月供压力相对较小，未来成长可期。
5、便宜的价格，住宅的享受，首期15万起，可贷款5成，不限购。
项目全新升级版新作展示区全新启幕，建面约76-98㎡全景花园阳房，精装交付，拎包入住。
对想布局当下湾区资产的朋友来说，不妨把握这次机会，去现场看看。
说明：本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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