证券代码：000732 证券简称：泰禾集团 公告编号：2020-045
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议。
非标准审计意见提示
√ 适用 □ 不适用
大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了带有与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留审计意见的审计报告，本公司董事会、独立董事、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
2、报告期主要业务或产品简介
公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营。拥有以泰禾“院子”、“大院”、“小院”、“园系”、“府系”等系列为核心品牌的高端住宅地产产品，以“泰禾广场”、“泰禾新天地”、“泰禾中央广场”为核心品牌的商业地产产品，近年来品牌影响力持续提升。
泰禾集团秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的区域发展战略，围绕以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区进行市场开拓，谋定而后动，形成全国性区域发展布局。
在宏观经济下行压力，房地产行业整体由快速发展到稳定发展，”房住不炒“的行业调控政策的背景下，公司坚持以房地产为核心，为全面提升城市生活品质而践行“泰禾+”战略，依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服务领域资源，目标为一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化和教育等方面的生活需求，不断丰富和提升“美好生活”的内容。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
（2）分季度主要会计数据
单位：元
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
（1）公司债券基本信息
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
2019年1月22日，联合信用评级有限公司出具了《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司列入信用等级观察名单的公告》，将公司列入信用评级观察名单。联合评级关注到，2018年以来，公司高管人员变动频繁，对公司经营稳定性或将产生一定影响：截至2018年9月底，公司债务规模继续保持较大规模，存在一定集中兑付压力。综合评估，联合评级决定将公司列入信用等级观察名单，并将持续与公司保持联系，及时评估及揭示其对公司主体及其存续债券信用水平可能带来的影响。
2019年6月10日，联合信用评级有限公司出具了《泰禾集团股份有限公司非公开发行公司债券2019年跟踪评级报告》，维持公司主体信用等级为AA+，评级展望为“列入评级观察”；维持公司发行的“17泰禾01”、“17泰禾02”、“18泰禾01”和“18泰禾02”债券信用等级为AA+。上述公司主体信用等级为AA+，该级别反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低；公司相关债项的信用级别为AA+，该级别反映了债券信用质量很高，信用风险很低。
2019年6月13日，东方金诚国际信用评估有限公司出具了《泰禾集团股份有限公司主体及“15泰禾04”2019年度跟踪评级报告》、《泰禾集团股份有限公司主体及相关债项2019年度跟踪评级报告》，维持公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定；同时维持“15泰禾04”、“16泰禾02”、“16泰禾03”的信用等级为AA+。《泰禾集团股份有限公司主体及相关债项2019年度跟踪评级报告》已于2019年6月13日披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。
2019年9月6日，联合信用评级有限公司发布了《联合信用评级有限公司关于将泰禾集团股份有限公司移出信用等级观察名单的公告》，将公司移出信用等级观察名单，评级展望调整为稳定。
美元债券评级情况：
1、2019年6月5日，惠誉公司发布公告，确定公司的主体信用评级为B-，评级展望上调至稳定；高级无抵押固息美元债券评级为CCC+，评级展望上调至稳定。
2、2019年6月28日，穆迪公司发布公告，确定公司的主体信用评级为B3，评级展望上调至稳定；高级无抵押固息美元债券评级为Caa1，评级展望上调至稳定。
3、2019年7月10日，公司在境外完成4亿美元债券的发行并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2022228113。该债券评级情况为：Caa1（穆迪）/ CCC+（惠誉）。公司作为担保人的主体评级为：B3（穆迪）/ B-（惠誉）。
4、2019年9月13日，公司在境外完成1亿美元债券的发行并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2052134140。该债券评级情况为：Caa1（穆迪）/ CCC+（惠誉）。公司作为担保人的主体评级为：B3（穆迪）/ B-（惠誉）。
5、2019年9月20日，公司在境外完成1亿美元债券的发行并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2052134140。该债券评级情况为：Caa1（穆迪）/ CCC+（惠誉）。公司作为担保人的主体评级为：B3（穆迪）/ B-（惠誉）。
6、2019年12月12日，公司在境外完成1.105亿美元债券的发行并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2090920427。该债券评级情况为：Caa1（穆迪）/ CCC+（惠誉）。公司作为担保人的主体评级为：B3（穆迪）/ B-（惠誉）。
7、2019年12月23日，惠誉公司发布公告，将公司的高级无抵押固息美元债券评级由“CCC+”上调至“B-”，维持公司主体信用评级为B-，评级展望为稳定。
（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）宏观经济情况
2019年是我国进一步深化结构性改革的一年，改革调整的阵痛持续显现，同时世界经济增长低迷，国际经贸摩擦加剧，也给经济发展带来了巨大的外部挑战。
2019年全国国内生产总值超过99万亿元，较上一年增长6.1%，增速放缓，全国经济表现出一定的下行压力。2019年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，全年货币供应量适中，M1增速放缓，M2增速稳定。
数据来源：Wind数据库
（二）房地产市场情况
2019年，在继续坚持“房住不炒”、“因城施策”的政策背景下，房地产行业资金定向监管继续保持从紧态势，商品房销售量价增速放缓，开竣工面积稳定增长。
1、房地产调控“因城施策”，行业基础制度进一步完善
“房住不炒”政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，依旧是2019年房地产政策的基调，同时为防控房地产金融风险，行业资金定向监管继续保持从紧态势。同时，因城、因区、因势施策的政策，使得不同区域的政策分化更加明显，房地产市场保持稳定发展。
2019年我国房地产行业运行基础制度进一步完善。住房层面，住房制度成为国家制度建设框架内容，加快住房保障立法，因地制宜发展共有产权住房；土地层面，允许集体经营建设用地直接入市，盘活闲置土地；财税方面，土地增值税由条例上升为法律并征求意见。
2、全国商品房销售额增速放缓，销售面积同比下降
市场层面，2019年全国商品房累计销售额为159,725.12亿元，较2018年增长6.5%，增速较2018年相比放缓明显；2019年全国商品房累计销售面积17.16亿平方米，较2018年同比下降0.1%，2015年以来首次出现负增长。
数据来源：Wind数据库
3、房地产开发投资占比固定资产投资上涨，开竣工面积稳定增长
2019年，全国城镇固定资产开发投资完成额为551,478亿元，累计同比增长5.4%；房地产开发投资完成额为132,194亿元，累计同比增长9.9%，固定资产投资及房地产开发投资增速均稳定；房地产开发投资占全国城镇固定资产开发投资的比重为23.97%，占比有所上升。
商品房开竣工方面，2019年房屋新开工面积为227,154万平方米，累计同比增长8.5%，增速放缓明显；2019年房屋竣工面积为95,942万平方米，累计同比增长2.5%，扭转了上一年的负增长局面。
（三）公司所在主要城市房地产市场情况
公司目前房地产项目主要分布于以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。
截至2019年末，公司已进入主要城市房地产市场情况如下：
1、房地产投资与新开工情况
数据来源：Wind数据库
2、房地产销售情况
数据来源：Wind数据库
2019年，公司已进入的城市房地产市场发展总体来说较为平稳，但不同城市之间发展存在明显差异。
房地产投资方面，除北京外，其他城市均呈现上涨趋势，其中天津上涨比例超过10%；房地产新开工面积方面，北京呈现出较大程度下滑，下滑主要受政策因素以及前期基数较高等因素影响，其他城市发展较为稳定。
销售方面来看，大部分城市销售金额同比上涨，销售面积同比小幅下降，公司已进入的城市总体来说销售情况稳定。
（四）分业务板块经营分析
报告期内，公司实现营业总收入236.21亿元，实现归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元。
房地产业务一直是公司的核心业务，2019年公司房地产业务实现营业收入218.54亿元，结转面积94.50万平方米，其中：住宅地产实现销售收入184.11亿元，结转面积72.23万平方米；商业地产实现销售收入34.43亿元，结转面积22.27万平方米。
住宅项目方面，报告期内北京金府大院、北京西府大院、佛山院子、中山金尊府、肇庆院子等项目实现热销，住宅类型涵盖别墅、叠拼、大平层住宅、中小户型公寓等。公司一直坚持高品质、差异化的战略方针，不断地用追求艺术的匠心精神进行产品研发和设计，满足城市置业者多样的、不断升级的居住需求，保持着市场竞争力。同时公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。
在商业地产领域，泰禾集团形成独具特色的“泰禾模式”，涵盖开发、设计、招商、营运、酒店管理、智能支付等领域。目前，泰禾集团已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。
为了聚焦和服务于房地产主业，公司还依托控股股东资源，聚合酒店、教育、医疗等产业，形成独特的“泰禾+”全生命周期的服务配套。酒店方面，泰禾旗下的国际品牌酒店及自有品牌酒店，注入了泰禾集团倡导的“中式元素”，形成独特的竞争力；教育方面，泰禾集团与英国布莱顿公学签订了中国区独家战略合作协议，未来10年内，泰禾教育将与布莱顿公学合作，在北京、上海、福州、深圳建立四所国际学校；医疗方面，建立起国际医院、专科医院、健康管理中心门诊部、内科诊所的四级诊疗体系。
（五）报告期内公司战略实施情况
1、抓销售促回款，优化负债结构
2019年，公司进一步加强现金流管控，将回款指标作为业绩考核导向。通过严控项目节点与开盘节奏、加强考核等管理措施，缩短回款周期。同时，公司积极梳理项目遗留问题，解决项目卡点，积极推进项目进程，盘活已投入资金，提高资金使用效率。融资方面，发展深度合作的金融机构，优化债务结构，报告期内，与公司合作的融资机构更加精简，融资模式逐步转向深度战略型合作。在保障公司后续发展的前提下，开源节流，调整资产负债结构，以谋求更加稳健、有质量的后续发展。
2、 重视人才培养，实现人才内生
人才的梯队化建设一直是公司的重点工作，公司把培养自己的管培生和骨干经理人作为重点工作来抓，使得骨干经理中内生人才所占的比例逐年提高。报告期内，“泰禾集团第一期中青年管理干部培训班”开营，从格局视野、经营意识、管理能力、创新精神四大维度助力后备干部人才开拓视野，提升管理素养；公司进一步完善公司管理框架，提升公司治理水平；报告期内，公司晋升干部129人，公司提高内生高管措施的效果正在显现，逐渐形成公司打造人才梯队的完整链条。
3、不改初心，坚持品质，推进产品标准化进程
在市场下行、竞争加剧的环境下，公司不改初衷，坚持产品品质，严控质量标准，始终以打造“泰禾式美好生活”为己任，保障和维护业主权利，为业主营造高品质、全配套的居住环境。
公司一直秉承“文化筑居中国”的理念，将现代住宅设计与中国传统的院落文化结合起来，开创了泰禾“院子”、“大院”、“小院”、“园系”、“府系”等多条差异化产品线。同时因地制宜，不断创新，完善和优化产品体系。另一方面，公司也在不断推进产品的标准化进程。将创新与经验完美结合，在保证品质的前提下提高效率，品牌实力进一步显现。
2019年，继院子系之后，《全国高校房地产专业案例教材》再次将泰禾“大院系”产品进行收录。同时公司“住假”型湾系产品实现热销，标志着公司湾系产品的成熟。
4、多板块布局，“泰禾+”战略全面开花
为提升服务品质，实现多元化发展，公司依托在住宅领域的优势，聚合控股股东在相关服务领域的资源，提出“泰禾+”的战略布局，以地产为纽带，增加教育、医疗、文化等多元化服务。“泰禾+”战略的提出及落地，实现了泰禾产品的配套服务升级，使业主在居住好房子的同时享受好服务，为实现“泰禾式美好生活”的愿景提供了强有力的支撑。
教育方面，位于北京大兴区的泰禾首家国际幼儿园正式开园；泰禾集团与英国布莱顿公学签订了中国区独家战略合作协议，未来10年内，泰禾教育将与布莱顿公学合作，在北京、上海、福州、深圳建立四所国际学校。
公司主要土地储备情况