碧桂园柏悦前湾于上周六全盘售罄、虹庐湾、首创禧瑞荟近期成交了几套8-8.5万/平的房源、热盘大华紫樾府入市在即、南山地块也蓄势待发。
前湾近期的热度相当高，在和小伙伴们的聊天中也能感知到大家对闵行区规划兑现能力信心很足，也都有意买进前湾或者买在前湾规划旁。
但或许是因为前期供应量的问题，华漕整体曝光量少，小胖君发现大家对板块不太了解。
今天趁此机会和大家聊聊华漕，聊聊前湾。
华漕各板块分级
华漕板块界限的划分我们姑且以链家为准。
我觉得大致可以分为这几个小板块：
1.机场西侧是大虹桥最核心的地方。
这里商品房很有限，基本就万科时一区、富力虹桥十号、尚品华庭、恒基旭辉中心四个商品房小区。
除此之外就是爱博家园一到七村。
商品房优势是地段和稀缺性，离大虹桥核心商办近，最核心的地方其实就这么2000多套商品房。
得益于周边商务人群多，爱博家园出租情况和流通性相当不错。
要说不足，这一带离地铁都比较远；因为限高，建筑密度也低，申长路东侧又有很多办公楼。尤其下班之后，你能明显感觉到人气不足，生活便利性略显欠缺。
2.华漕新村、金色西郊城片区（华漕老镇区）
这里是华漕老镇区，以华漕本地居民为主。
周边城市界面、配套相对较弱，也没地铁，没有太多发展空间。
但好在公交车能便捷到达江桥万达和13号线金运路站。
另外，飞机噪音对这个片区多少有点影响，所以价格一直卖不上去。
3.诸翟老镇区
这里是华漕镇政府所在地，也是华漕本地人的生活区域。
片区很成熟，基本以1994-2006年的房子为主，没什么次新商品房。次新动迁房有像西郊九韵城和涞港新苑。
4.金丰国际社区
金丰国际社区位于诸翟老镇区西侧，可以说是整个大虹桥片区最顶级的别墅区，有像金臣别墅、西郊庄园、兰乔圣菲等社区。
据最新统计，这里居住着来自78个国家的5000多名外籍居民。
这一带房龄都比较老了，新一点的也就马德里洋房，户型较大，以90平1房和240平4房为主。
另外，13号线西延伸从这里经过，设运乐路站，有两个小区比较适合普通购房者：金丰小区和美邻苑。
5.前湾片区
前湾到底在哪里？
根据规划，重点开发区域位于北青公路以北，约10平方公里。刚才说的金丰国际社区和诸翟老镇区都是在北青公路以南。
南部很成熟，北边以前很多厂房，现在拆完之后打造前湾。
如果把上图放大，在圆圈右下角，其实有一片规模挺大的动迁房区域，有西郊景平苑、馨乐佳苑等。
所以北青公路北侧的前湾，目前可细分两个小板块，一是前湾，二是诸翟动迁区域。
碧桂园柏悦前湾其实就位于诸翟动迁区域。
当然，如果你预算400、500万，北青公路南北两侧的动迁房可能会比较纠结。
北侧目前远没南侧成熟，南侧有大润发、绿地旭辉E天地，生活更方便。
北侧优势是房龄新、带电梯、离前湾规划近；南侧相对来说房龄较老，很多房子都不带电梯。
如果给华漕各板块划分梯度，金丰别墅区是另外一个维度的，抛开它：
虹桥核心区住宅＞前湾＞诸翟动迁区域＞金丰靠13号线区域＞诸翟老镇区＞华漕老镇区
虹桥核心区＞前湾，因为虹桥最核心的地方面积就这么点大，商品房大概就2000多套，它的地段和住宅稀缺性是不可撼动的；而前湾我认为它将来居住便利性以及配套规格会超越虹桥最核心的地方，但前湾后续住宅体量很大，天量住宅VS稀缺住宅，前湾二手房天花板很难超越虹桥核心区。
从目前二手房价也能看出，万科时一区售价能站稳9万+，前湾有规划傍身+房龄优势，挂牌9万左右，成交价在8-8.5万/㎡。
诸翟动迁区域＞金丰靠13号线区域，前者离前湾规划近，未来更值得期待；后者就是买当下的成熟度+周边别墅氛围，以及未来的运乐路站。
诸翟老镇区＞华漕老镇区，这两个都不会有太大发展，前者配套更好，离13号线（西延伸）和前湾也更近。
前湾规划
具体来看前湾。
13号线西延伸在前湾有三站，从北到南依次是纪翟路站、芳乐路站和季乐路站：
三个地铁站哪个站最强？
按照规划纪翟路站和芳乐路站是TOD规划。
其中，个人认为芳乐路站会略胜一筹。
在芳乐路站，很多人知道这里有开市客，但你未必知道它对面就是在建的前湾印象城mega。
这是继南翔后上海第二座印象城mega，前湾印象城mega效果图：
芳乐路站东侧是前湾中央活动区，南侧还有上海新虹桥国际医学中心。
所以芳乐路站离高规格生活配套更近，生活更方便。
更厉害得是，芳乐路站有望三轨换乘，13号线西延伸+示范区线+规划中的25号线，前两者在建中。
13号线大家都知道，示范区线已开建，西到青浦西岑华为，并连到江苏吴江和浙江嘉善。
25号线走向大体是从纪王到徐家汇：
前湾大体可以分为三个部分，最值得买的是中部，核心也是中部。
先看南部，位于朱建路和北青公路之间，也就是虹庐湾南侧。
这个区域主打健康医药产业，西侧有新虹桥国际医学中心，占地100公顷，总投资130亿，拟将形成1个医技中心、7家高端医院、若干个特色门诊的医院，聚集美国安德森医院、新加坡肿瘤医院等医疗机构，现复旦大学附属华山医院已投入使用。
还引入了云南白药、信达生物、威高国际等企业研发中心。
中间是开市客、在建印象城、融信绿地国际、中骏广场等商办区域。
东侧是住宅区，按照《MHP0-1402单元规划》，起码有6块地是规划状态，待拍。
预计有4351套房源，还有两块租赁用地。
再看中部区域，这里是前湾规划的核心，地标商办、超大规模人工湖都在这里。
也是整个前湾地区配套规格更高、环境更好、交通更便捷、品质住宅&优质教育更集中的区域。
规划了约100万方前湾公园，对标世纪公园，打造“翡翠绿廊”。
同时，围绕前湾公园“C”型公共绿地，着力打造“五分水景、五分城韵”的尚水之城。
并结合前湾公园，打造2平方公里以总部商务功能为核心的中央活动区。
前湾公园核心是两个人工湖，湖周围有近20块商办地块。
包括超高层商办最高规划205m，以及多个170m、140m、100m超高层地标，并结合TOD开发，与国际新文创电竞中心、国际艺文中心和国际会议中心等高能级公服设施相互呼应，形成富有经济活力和文化魅力、功能多元复合的顶级中央活动区。
教育方面，2020年1月17日，整个板块发展最初始的时间点，华漕镇政府就和华师大教育集团签署合作框架协议，合作共建7所公办学校，包含幼儿园到初中的十二年教育。
其中规划的华师大小学在虹庐湾北侧，华师大九年制在碧桂园柏悦前湾北侧。
产业方面，大家知道中部区域引入了电竞。日前，上海超极合生汇落地前湾，就在大华紫樾府旁边，预计2024年竣工。
整个项目包含了产业基地、国际标准电竞场馆、与凯悦酒店合作的五星级电竞文创主题酒店、电竞俱乐部上海主场、超炫商业体验中心，亚洲最深的室内潜水中心等。
从云南白药到超极合生汇，中国互联网、医疗两大最有前景行业龙头相继落子前湾，也证明了前湾地区商业极高的战略价值和发展潜力。
如果让我来评价前湾核心地区，那应该是绿色开放与高强度高能级开发的和谐共生！
什么意思？
首先，高强度高能级开发！
你别看前湾地区看似只占大虹桥面积的1/8，但实际的可开发面积将占到了大虹桥的约1/4，待开发面积更是高达将近2/3。
为什么？有两方面原因：
一，对比虹桥2035规划的现状图和规划土地使用图，其它地区基本开发饱和，而前湾地区大量的工业用地和农用地发生转化，成为唯一的大规模新增产业/居住用地的地区。
二，从开发强度来看，虹桥机场周边由于飞机通航的原因，需要对建筑高度进行严格限制。因此，可以建筑高度较高的地区主要集中在南虹桥和西虹桥附近，这一特征会直接影响这一地区的开发强度。
因此可以很明显的看出，南虹桥的开发强度是大虹桥各个板块中最大的，也就是说，未来的前湾将成为上海都市圈城市群的枢纽板块中，开发量最大，人口最为稠密的区域。
大虹桥地区建筑高度规划图
还是这张图，看得出商办体量非常大，据悉有约200万方。
从能级上看，不管是200多米的超高层地标还是印象城、开市客，在虹桥范围内都是翘楚。
更厉害的是它的住宅体量，根据《MHP0-1403单元规划》，前湾中部除了虹庐湾、首创、南山地块、大华紫樾府，至少还有15块宅地，预计提供约8200套住宅，套均面积约100㎡。
当然很靠近地铁站的也没几块地，而目前拍出的几块地位置在前湾中不错的。
那绿色开放又是什么意思？
由于前湾对于现状的保留不多，可以充分利用成熟的可持续发展的规划理念。从绿色公共空间来看，虹桥前湾规划非常清晰的明确了城市公共绿色空间的三层次结构：从生态廊道的郊野公园开始，向前湾地区延续生态空间，通过两个城市公园带向地区内布局绿色公共空间网络，这样的公共空间规划模式和结构往往是最优的，可以创造出最理想的城市空间，在高强度的开发下保证绿色空间的数量和质量。
不难发现城市公园所串联起来的地块都是虹桥前湾开发建设的核心区，这就是规划定义下未来城市应有的模式：绿色开放与高强度高能级开发的和谐共生！
说人话就是，前湾地区建成后，将是整个大虹桥非常宜居的地方，步行范围内有地铁、有人工湖、有绿化公园、有高规格的生活配套。
生活便捷性和舒适度，我认为会超越虹桥最核心的地方。
但还是回到我文章开始说过的结论，万科时一区片区的价值＞虹桥前湾。
原因就在于：
一，虹桥前湾开发体量很大，什么时候才能开发完毕？按照目前的推地节奏，可能虹庐湾业主都要换房了前湾都未必能开发完。
二，住宅体量很大，量大了总有人熬不住低价出货，或多或少影响二手房上限。相比万科旁住宅的稀缺性，前湾的天花板很难竞争过虹桥最核心的地方。
最后看一下前湾的北部。
范围大概是北到纪鹤公路，南至纪育路。
这个片区主打创新研发产业。
所以你能看到，前湾从南到北三个片区，主打三个产业，分别是健康医疗、电竞文创和创新研发。
从发展速度看，北侧创新研发相对启动较慢。
“十四五”期间，北部创新研发产业片区启动建设，中部电竞文创产业片区基本建成，南部健康医疗产业片区基本建成。
这个片区同样规划了不少住宅用地，粗略估计至少9块，可以提供约5000套住宅，套均面积在100㎡左右。
但相比中部，北部住宅区到地铁站就相对比较远了。
提一嘴，碧桂园售罄后，前湾目前待售新房是大华紫樾府和南山地块，前者是纪翟路站，后者芳乐路站，地段在前湾中都非常好。
前湾和徐泾之间怎么选？
最后，应该有不少小伙伴在徐泾和前湾之间摇摆吧。
如果你看中的是短期收益，我觉得徐泾要比前湾更合适一些，徐泾建设ing，可能已进入半场，像蟠龙府北侧的总部办公等很多会在2023、2024年逐步兑现，但前湾真的是刚开场，建造时间就比较长了。
何况徐泾新房还便宜约5000元/㎡。
如果你在意自住，前湾的商业/教育/医疗/生态的能级，从规划来看要强于徐泾，而且似乎要强很多。
如果长期持有，以闵行的执行力+规划能级，前湾是个不错的选择。
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