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沉寂三年半 业瑞东二环18亩地终于“动”了


“等到花儿都谢了”,大概说的就是它。不过好在,如今其终于要“动”起来了。今日,成都市规划和自然资源局发布公告,位于成华区二环路东一段30号的18.12亩纯住宅地块,已在今年2月8日取得建设工程规划许可证而这距离该地块出让,已过去三年有余。



该宗地位于成华区二仙桥-八里庄板块,紧邻二环路东一段东侧,西侧靠近沙河及电子科技大学沙河校区,以东靠近华西中学·电子科技大学附中,以南与在建的地铁17号线二期踏水桥站直线距离不足300米,并靠近龙湖三千集,周边被天伦花园、圣地名居、瀚林花园等多个小区环绕。

△宗地位置示意图按照文件资料显示,该宗地规划建设净用地面积为12077.53㎡,规划总建筑面积为51155.27㎡,地上计容建面为30193㎡,其中包含约15096.5㎡的租赁住房面积,且住宅套型总建筑面积不大于90㎡的住宅面积占比为25.75%,套型总建筑面积大于90㎡的住宅面积占比为74.24%。

△该项目地上部分综合经济技术指标


该规划项目由2栋(合4个单元)住宅+1栋公共服务设施配套楼组成,其中1#楼为租赁住房——1单元为19F、2单元为12F,2#楼为商品住宅——1单元10F、2单元17F,2栋楼首层均为架空层;3#楼则由公厕与社区文化活动中心组成。



关于该项目用地,还得追溯到三年半前的一场土拍。2017年9月7日,伴随着“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积比例+抽签竞得”的土拍新玩法,来自成华区、锦江区、高新区、武侯区、青羊区的6宗主城地块组队走上拍卖台,共吸引了42家房企参拍,业瑞就是其中之一。(>>>回顾:9月7日6宗地拍出88亿 成都出租用房一日增22万平米!
最终,业瑞以楼面价13800元/㎡+自持占宗地计容总建面50%的租赁住房成功拿下这18亩地,并刷新了成华区彼时的最高成交楼面价纪录。体量小+自持租赁住房,操盘难度显然不小。


宗地基本信息

宗地位置:成华区二环路东一段30号

净用地面积:18.12亩

可开发体量:3.0193 (万㎡)

成品住宅建设比例:100%

租赁住房:单套建筑面积控制在60-120㎡范围内

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:2.5

建筑密度:不大于24%。

起始楼面地价:9000元/㎡

成交总价:41667.49 (万元)

成交楼面地价:13800元/㎡

溢价率:53.34%

租赁住房建设要求: 自持占宗地计容住宅总建筑面积50%的租赁住房

竞得者:成都业瑞房地产开发有限公司


锐理君梳理发现,当日一起成交的另外5宗地早已呈现为项目,它们分别为德商锦江天玺、绿城凤起蘭庭、保利大国璟、中粮瑞府、金隅金成府,其中首次取证时间最早的是中粮瑞府(2019年5月),最晚的是金隅金成府(2020年9月),德商锦江天玺已进入收官倒计时。

△2017年9月7日出让的6宗地
据查,业瑞地产属于新加坡跨国投资集团SG全球发展旗下全资子公司。SG全球发展是一家多元化跨国经营的世界级大型集团公司。2018年11月,新加坡SG集团董事长、业瑞地产总经理等参加了该项目的基坑工程奠基仪式,除此之外,一直并未有更多关于该地块的消息传出,去年9月,锐理君前往该地块打探了一番,现场毫无动工迹象,宗地内部杂草丛生。△业瑞地块内部情况 拍摄时间:2020年8月业瑞地块,围挡仅有SG全球发展的喷绘字样 拍摄时间:2020年8月


直到今天,这宗有着很强话题性的“奇葩”地块终于有了新动作,只不过,历经三年半的市场风云变幻,其面对的行情已然变化。根据锐理君梳理,2017年至今,该宗地周边两公里范围内共成交了6宗地,包括去年12月1日出让的两宗地(>>>回顾:最高19300元/㎡+23%移交 成都主城“壕”气拍出四宗地(两宗地均需配建一定体量的返迁安置房,且返迁安置房由成华区政府指定单位分别按照15800元/㎡、15600元/㎡的单价进行回购)这之中,已呈现项目两个:铁投紫瑞府于2019年11月20日首次取证,推出建面110-154㎡高层产品,成交价格约15718元/㎡,以及建面207-342㎡叠拼,成交价格约18140元/㎡;中南融创玖华台早在2018年3月首次入市,备案均价约20834元/㎡。

△该宗地两公里范围内成交的住宅类地块

13800㎡的拿地价格成为了彼时成华区楼面价TOP1,不过如今,成华区成交楼面价超过13800元/㎡的地块已有8宗,其中最高为17100元/㎡,且须配建并无偿移交计容建面17%的统筹住房。
相比之下,业瑞这宗地拿的价格似乎也还好?倒也未必,“袖珍”的规模+自持租赁住房的隐形成本,留给开发商的限制条件不少,可以称之为一块难啃的“硬骨头”,这也是该地块沉寂多年的重要原因;尤其是面对如今更为激烈的市场竞争格局,如何输出产品价值,才是真正的考验。


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