立秋前夕，一场夏雨过后，远处群山白雾缭绕，空气清新如洗。在近期打卡火爆的雅奢型度假酒店——清远·芊丽酒店，新世界中国华南区域总经理梁国强在履新后，首度公开接受媒体专访。
清远芊丽酒店
和很多“高冷”的地产高层不一样，梁国强对每个问题都会引经据典，耐心解答。他关注地产项目中的人文和艺术，也关注房子之于用户住得是否舒适，与时俱进打造更贴近消费者与引领市场的项目。
20载青春岁月，见证与一个与湾区共生的新世界中国
有着25年地产从业经验的梁国强，在20年前加入新世界中国，用20载的青春岁月见证了新世界中国在内地的发展壮大，而他也在这家企业获得了事业上的丰收——履任新世界中国华南区域总经理。
回溯20世纪80年代初，新世界集团首进广州，参与投资开发中国内地第一家中外合资的五星级大酒店——中国大酒店，在高速公路、电厂等亦有投资。时至今日，新世界中国已是香港在内地投资开发的最大港资开发商之一。
在广州，新世界中国开发了珠江新城豪宅标杆凯旋新世界，白云新城20年丰盛人居大社区岭南新世界，荔湾白鹅潭畔亲融社区新世界凯粤湾，广佛两地十分罕见的4500亩城央生态大城广佛新世界等等。截至2020年12月31日，新世界中国去年在内地的整体物业合同销售面积约38万平方米，年度销售金额为人民币112亿元。
“粤港澳大湾区是新世界中国的策略投资重点”。梁国强表示，当前新世界中国以粤港澳大湾区为首的南部地区（包括广东、湖南、杭州、上海）业绩占比超过76%。土地储备方面，当前持有不包括车库的土地储备总楼面面积约614万平方米，其中约348万平方米为住宅用途；当中51%土储位于大湾区，住宅建面约为173万平方米。
截至目前，新世界中国在内地的投资额已超过5000亿元，当中仅在广州的投资就累计超过2000亿元，其重仓广州东部，已在增城部署五个项目。梁国强表示，广州东部的机会，是人口持续流入带来不断放大的红利。
梁国强说，当前新世界中国对大湾区的发展战略性看好，目前在大湾区最典型关注的三个重点城市是广州、深圳、佛山。
今年首个旧改面市，2023年推出第二个旧改
梁国强学企业管理出身，机缘巧合下做了房地产营销。
在他看来，地产人的压力不在于卖不掉房子，而是希望引领生活却没做出好产品，“很多卖不出去的房子是没有满足生活的趋势和人性需求，没有前瞻性发展，设计未能达到目标预期”。他认为，每个职业地产人都要读懂市场，要有情怀和追求，在地产项目中引领和共建城市面貌，在社群生活形态上做更多的引领，给社会带来更多的美好人居。
秉承这一理念，新世界中国在位于广州东部增城的首个旧改项目新世界星辉上，就针对刚需和改善一族，特别设计了兼顾空间感受和实用性的多变户型。在这里，即便是57平方米的小户型，也无须定制家具，而是从容安置标准家私，给生活更多的尊严与想象。。
除了星辉，目前新世界已达成合作意向的旧改项目还有深圳南山区西丽项目、广州荔湾区山村项目、海珠区南箕村项目、增城塔岗村大旺岗社、增城荔城街夏街村旧改项目。
“新世界做旧改，除了强大的资金投入、新世界生态圈的集合优势外，最有新世界特色的当属‘予城新蕴’的品牌承诺，为城市更新带来更多的新旧共融，传承再生的可能”。梁国强表示，在夏街村（8月6日已启动招标合作企业）的改造思路中，新世界对文脉保育会特别重视。新世界将以该村留存的一条约800米长的青石板大街（古驿道）为主干，设计保留“城-门-村-关-河-江”的空间格局，“街-巷-里”的梳式布局，及宗祠、门楼等特色历史建筑。
今年5月，新世界中国在华南的首个旧改项目新世界星辉已率先亮相。第二个亮相的旧改项目为荔湾区原岭南花卉市场项目，早在去年6月，该项目就正式收地，并于去年12月正式动工，预计将于2023年下半年推出市场。
开发20年，岭南新世界全新组团即将登场
20年前，梁国强初为人父。他也在这一年加入新世界中国，并从营销一线一步一个脚印做到今天的新世界中国华南区域总经理。
这是一个极具分量的高管岗位，从去年华南区域业绩实现集团76%的比例可见一斑。
于讲究精耕细作，慢工出细活的新世界而言，一个体量百万级别的项目开发20年再自然不过。而难能可贵的是，这个项目的蓝图竟在20年前就已画出，只是一步步坚定地将规划从书面落地兑现。“岭南新世界从1999年开发至今，规划图一直没有变过。早在2000年国家力推海绵城市时，岭南新世界就秉持可持续发展理念，一次性把路网、排水系统建起来，实现雨污分流”。梁国强表示，到今天，岭南新世界已发展成10万人大社区，“仅凭公共空间的规划就夺得亚太房地产项目大奖及香港城市设计协会的设计奖，这是绝无仅有的”。
“曾经有一些外区、外省，或国际交往的参观团来参观（岭南新世界），他们觉得这里很像新加坡”。梁国强表示，过往岭南新世界很多新组团登场时，不少参观者都以为这已经是小区的巅峰之作了，未料新的组团总能比上一个做得更好。就在近期，岭南新世界的压轴之作——新世界云耀即将登场，这也是该小区的最后一个组团。
据透露，新世界云耀70%的户型产品都是120平方米至170平方米的四至五房，“我们好多年前就在户型上考虑到两孩和三孩的家庭需求”。他认为，“豪宅不是单纯指面积大”，用120平方米做四房，可以让业主既享受现代的都市繁华又不至于成为“房奴”，不会降低生活质量。新世界推行多房间系统，设计很多收纳空间，可以实现不同人们对生活不同形态的需求。
据透露，新世界中国与广州地铁联合，在城市副中心番禺打造的又一备受瞩目的综合体已命名为耀胜新世界，这个项目连续两年成为广州市重点建设项目，是广州市轨道交通站场综合体的代表，整体投资超100亿元，预计将于2022年面市，其住宅产品部分设计为复式。
谈销售：
香港人在内地认同新世界，部分项目或超10%为港人所购
从事地产销售25年，梁国强认为，这些年人们消费习惯发生很大转变，“今天口袋里没有现金的人也在互联网端支付买房”。
他认为，现在房地产或多或少存在过度营销，未来房地产营销激发新的需求难度较高，“现阶段房地产营销的创新最重要的是向上溯源，将产品做到像量身定做一样”。
作为源自香港的房企，新世界中国虽然没有在香港过多推介内地的项目，但是香港客户仍时有青睐。“最近一年多因为疫情的关系，香港客专程来内地购房暂时停滞了，不过，仍在内地工作的香港籍客户，还是会考虑购买新世界的项目”。梁国强表示，毕竟文化同根同源，香港的客户更容易对港企新世界中国产生信任，认同新世界的品质。
“在内地工作的香港客，购买我们内地项目的比例不低。位于佛山的广佛新世界，曾经一度有超过30%的产品为香港籍客户购买”。梁国强表示，新世界中国会发挥港企优势，深耕内地。不少香港客通过“新世界生态圈”内丰富业务单元了解新世界在内地的项目，而国家建设粤港澳大湾区也让相当一部分人理解这个区域中心带来的机会，所以有不少在内地工作的香港客将物业买在内地。
梁国强透露，去年底开盘走红的增城新世界广汇尊府，有一成左右的购买比例为香港人。
谈楼市：
只要发展趋势不变，地产可以持续“微笑”
今年4月以来，广州接连出台新政，各区亦有所动作，最狠的一招莫过于一手楼市降价3%方能拿到预售证。
“下半年的楼市，就像蒙娜丽莎的微笑”。梁国强认为，去年中国有15万亿的房地产交易市场，“只要中国大的发展趋势没有大的调整，‘微笑’是可以持续的。”
梁国强分析，中国的房地产市场很大程度上来源于三个因素：住房市场化改革导致大部分的住房需求要通过市场来实现；未来接近80%的城镇化率目标将带来很大的居住需求；人们生活水平的改善，也促使人们有了居住需求的改善，房地产消费也会在双循环里贡献，“所以，从这个角度看，房地产会有持续发展的坚实基础，长远的、可持续的房地产市场机会依然存在”。
梁国强认为，在这种情况下，接下来的房企要比拼的就是建设质量，发展商的品牌美誉度和良性的发展周期。
“调控会带来规划的转变，也会带来秩序上的改变”。梁国强表示，“作为地产从业的一员，我向往的是健康持续的，不要轻易伤害的消费”。他说，通过提升、改善生活品质更换到更好的房子，也一定程度上改善了所居住的社群。在现阶段下，择邻而居，不让房地产成为经济发展当中最大的灰犀牛，而是回归理性发展，比过往历史中的任何一个阶段更重要。
梁国强指出，目前的楼市呈现出分化现象，城市与城市之间出现分化，城市里的不同板块也同样出现分化，楼市的价值体系越来越理性与成熟。他建议购房者要有选择性的购房，“要选择价值城市、价值地段、价值物业，而不是盲目购入”。
谈情怀：
希望更多人被温柔以待，在创造价值里实现向往的生活
相比不少员工高替换率的内地房企，新世界中国的文化和工作制度很受业界推崇，该司的人员流失率比大部分的房企低得多。在新世界，有不少工作年限已达10年、20年的员工。尽管地产人工作强度和压力普遍都不小，但是梁国强认为，这并不意味着完全没有个人时间，“只要肯放弃一些低效的、无意义的社交，你会发现时间是很充裕的”。而梁国强还是不折不扣的夜猫子，“我认为每天深度睡眠三四个小时就够了”。他用大量的时间阅读，从中洞察世事，并运用到地产开发和销售里。
“电影、阅读，能让我更高效地领略大千世界和社会”。梁国强最近阅读的是希阿荣博堪布的心灵随笔《次第花开》。在专访中，他兴奋地向记者安利这本书。
相比不少高冷的企业高管，博文强识的梁国强显得极易近人，每一个问题都能侃侃而谈，引经据典，其话语亦颇为文艺。在描述清远项目取名“月上清泉”时，他提到灵感是“明月松间照，清泉石上流”。
梁国强表示，人与人交往需要用心感受，他希望更多人被温柔以待。
“现代人物质已经非常丰富，容易功利化。人到中年，特别是从四五十岁开始，很多焦虑是源于担当，可能是家庭、可能是事业”。梁国强说，“如我们现在所在的这个项目：新世界月上清泉，我们做这个项目初心便是如此，希望给这部分现代都市人最唯美的生活形态，让他们在项目得到更多的关爱和照顾。”
中年人作为国家中流砥柱，承上启下，是正当年华的奋斗者，也肩负对下一辈人的期望。“他们对生活拥有更大的激情和向往，也有更大的动力去为社会贡献价值。他们是正当打的一代，他们对生活和工作的付出和努力应有所价值，一个适合他们的居所，这是他们对人生的一个提升，也给他们带来更大的成就感”。梁国强认为，房子折射出成就感，也让奋斗者在所创造的价值里获得想要的生活。
梁国强认为，新世界中国的净利润率普遍领先于竞争对手，“那是因为我们在打造项目时没有采用简单粗暴的复制方式，而是对地产物业的发展有沉淀和积累，有整合和发展”。
梁国强说，秉承“予城新蕴”的品牌承诺，新世界中国的每个项目都在尽力实现引领一种新的生活方式，通过不断地满足人们的需求而激发创造性的价值。
南都记者邱永芬