编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。
观点地产网 长租公寓其实并非一件新鲜事物，它的雏形在几年前就已经出现。
但直到2017年，在“房住不炒”、“租购并举”等相当大力度的政策利好推动下，长租公寓才真正站在了风口上。
未来域几乎是国内第一批涉足长租公寓的企业，自2010年成立以来，一直致力于为都市青年解决居住问题。
在未来域副总裁徐郝捷看来，政策正把房地产从一个简单、纯粹的开发建设、销售的过程，演变成从土地价值开发到房产价值开发，再到资本尤其是不动产的经营上。
“我觉得会有更多这类型的租赁企业做资产运营管理，未来5-10年当中，逐渐形成一种趋势和市场的换代。”徐郝捷说：“这样更有利于企业利用租赁、结合政策倾向回归扶持年轻人。”
他介绍，早期长租公寓拿的项目几乎都是存量物业，但存量物业毕竟数量有限，而且受制于很多政策，包括建筑用地的一些属性，所以很多很多物业资产并不能直接转化为长租公寓。
“在房住不炒大前提下，会有越来越多物业能够直接改造或者直接做成长租公寓。对于长租公寓来讲，货源量会越来越大、选择面也越来越宽。”徐郝捷表示。
同时，房源供给环节正形成非常有利的态势，“原来都是在典型北上广深这样的一线核心城市，但现在全国省会级城市和经济发达城市都在努力推租赁用地、租赁用房，政府政策也给予很大扶持。”
目前， 未来域在长租公寓领域的重心是人才公寓，经过多年发展，该业务遥遥领先于业内其他品牌。
“我们跟政府合作项目比较多一些。”徐郝捷称：“主要是围绕着两点：第一，围绕着人才引入、吸纳，解决人才居住问题和政府需求；第二，围绕产业配套，服务于产业、服务于城市的人群导入。”
据了解，在未来域的人才公寓中，还配套有劳务派遣、人才培训等服务，为客户铺设成长的道路。
徐郝捷介绍：“这类增值业务有很多，最简单的就是向客户推广的一些金融服务，包括像租赁贷等。”
去年6月，未来域曾获新光集团2亿元B轮融资，而新光集团有自己的金融板块和金融公司，而且未来域也持有金融牌照，可以自己做金融产品。
通过不同类型的增值业务，未来域正探索在原有租金差收入的基础上，增加额外的服务费的收入，包括增值业务、客户定制服务来获取额外收入，将仅通过收租的单一收益模式转变成多元化、多重的收益模式。
以长租公寓起家，未来域现时已转型成为综合性资产运营管理服务商，旗下项目除公寓外，还包括未来树生活酒店、未来中心联合办公、未半生活，以及酷立方产业孵化器、南洋留创园等。
业务范围覆盖国内南京、上海、武汉、重庆等13个重点一二线城市，在国外如美国、英国、日本、新加坡也有布局。
“我们在日本有3000多间，是长短租结合的项目，既是民宿，又是长租的服务式公寓。”徐郝捷透露：“美国那边我们也有境外业务，主要就是不动产经济交易、不动产的经济运营等方面的业务。”
“业务基本上都在国内，我们不会把主力放在国外。”徐郝捷说，在未来的几年内，未来域公寓业务将按照每年大概按8-10万间的速度递增。
目标地点还是以长三角地区为主，全国其他各个主要城市，如郑州、北京、济南、成都、厦门等都是主要拓展区域。
另一方面，未来域旗下的长租公寓也基本实现了盈利。
与此前普遍流行的观点不同，徐郝捷认为，目前长租公寓的盈利并不难：“所有的项目应该说都是盈利的，但因为整个公司越做越大、团队越来越庞大以后，人工占比、人工费用占到整体收入比例越来越大。这是不断增压的，会给企业带来比较大的负担和压力。”
未来域对此早有准备，从整个系统层面，研发了有知识产权的BOSS系统，用于管理所有的房源以及客户。通过这个系统，能够节约大量的人力和时间成本。
“另一方面，管理条线也做了很多管控的手段和方法，在门店的运营成本包括管理的成本做了很多优化。”徐郝捷表示。
以下为观点地产新媒体对未来域副总裁徐郝捷先生的采访实录：
观点地产新媒体：房住不炒已经是中国房地产政策的核心和基调，您认为这个政策长租公寓领域有什么具体利好？
徐郝捷：对于长租公寓，这个政策是一个很好的政策，因为原先长租公寓拿项目或者拿物业都是存量物业，但存量物业毕竟数量有限，而且受制于很多政策，包括建筑用地的一些属性，所以很多物业资产并不能直接转化为长租公寓。
而在“房住不炒”大前提下，会有越来越多优质物业能够直接改造或者直接做成长租公寓，这样对于长租公寓来讲货源量会越来越大、选择面也越来越宽，我觉得这是比较有优势的地方。
供给端亦会更加合理，原来物业都分布在北上广深这样的一线核心城市，但现在全国省会级城市和各主要经济发达的城市，都在努力推租赁用地、租赁用房，政府政策也给予很大扶持。
在租赁端，包括人才引入政策等对长租公寓市场有比较大的促进作用。
观点地产新媒体：未来域是国内最早的一批长租公寓品牌，过去这些年未来域在公寓、酒店办公还有生活方式方面都有很大发展，目前总体运营怎么样？
徐郝捷：未来域长租公寓做了八年多，是这个行业做得比较早的。
我们现在主要还是多业态发展，包括未来域旗下有自己的酒店、长租公寓，我们也做办公楼、写字楼的租赁、运营管理，同时也做设计、生活交互的产品。
我们其实是一个不动产空间的运营商，主要就是这样的企业定位，产品围绕的核心点都在不动产空间的运营和管理上。
我们是做长租公寓起家的，长租公寓在整个公司的运作体量当中，占比较大的比例。目前主要布局在长三角地区、辐射到全国，一共在12个城市有落地项目。
观点地产新媒体：在国外也有项目？
徐郝捷：在日本有3000多间长短租结合的项目，既是民宿，又是长租的服务式公寓。
美国那边也有一些境外业务，这跟我们投资人有关联。因为我们投资人有一些境外业务，主要是不动产经纪交易、不动产经纪运营等的业务。
观点地产新媒体：公司在长租公寓的拓展计划怎么样？计划达到怎么样的规模、量级？在境内境外是怎么样划分这个占比呢？
徐郝捷：我们主要发展的方向还是在国内，基本上目标还是在长三角地区为主，其他全国各个主要城市，比如说郑州、北京、济南、重庆、成都、武汉、厦门等，都是我们主要发展区域和城市。
计划每年大概做到8-10万间左右的规模递增，这是计划和目标。
观点地产新媒体：看到很多房企、酒店、很多国企都已经加大布局长租公寓业务，您觉得现在竞争大吗？
徐郝捷：竞争是比较大的，因为做这个行业的人多了，就会出现一系列的问题。比如说像现在很多品牌开发商、国企包括各地政府都在大力推进长租公寓、租赁用房项目的开发，运营。
其中，政府部门和国营企业主要以政策性土地开发为主，就是各级政府目前大量推动了纯租赁用地的土地上市，这个在12个租赁试点城市，都有体现。
拿了土地之后，开发建设由国企来完成，不能销售，只能用于租赁。国企在各级政府的指导下，有一些必须要完成的开发量指标。
很多城市有这样的任务，每年必须开工建设要过万平米的租赁用房，周期大概在1-2年左右要交付，多少年之内要实现多少套的租赁用房上市。
开发商方面，全国排名前100强的开发商，70%都有了自己的长租公寓品牌，并且确定了长租公寓发展目标、规划。比如说龙湖的冠寓、万科的泊寓，这些属于领跑型的企业，他们发展的速度非常快。
他们的方式主要以获取商业性质物业来进行改造、进行直接的、纯运营方式方法。直接在市场上找现成楼、或者即将交付楼，然后进行装修改造，对外进行租赁和运营。
第三就是传统的商业民营长租公寓机构，比如我们，现在一方面在做一些存量资产、老旧物业批量升级、城市更新，也做一些产业园区、配套项目的运营和管理。
我们沉淀下来其实更多是产品经验、运营经验的能力，在三大阵营里面，作为民营企业来说，这方面沉淀积累得相对会更多一些。
这三大阵营各干各的，互相之间既有竞争也有合作，所以从大局面来讲，不管是政府还是开发商，进入这个行业是好事。因为只有竞争充分了，才能大浪淘沙。
观点地产新媒体：今年房地产融资环境都很紧，长租公寓会不会有的影响？
徐郝捷：对资金需求会比较大，但相对来讲还好，长租公寓现在是国家扶持、地方政府扶持。
资金层面的话，长租公寓的行业资金并不依赖于银行，更多依赖于资本、私募、基金等。因为长租公寓直接注入银行融资的比例是非常少的，大部分项目业权都在业主方，运营商只是租赁和运营。
这样运营商没有办法做到开发贷款，更多只能做一些装修贷款。改造、装修方面的费用，可以按照一定比例从银行做一些融资。但这也是短期，而且总额也比较少，一般一个项目可能贷款几百万、一千万、两千万，超过五千万的很少。
这种融资是点状的，不是持续的融资，有项目可能才有贷款计划，没有项目就不需要贷款。总体来讲，房地产银根收紧，不会影响长租公寓的发展。
观点地产新媒体：未来域项目入驻情况怎么样？
徐郝捷：从运营角度来讲都还可以，出租率可以达到97%。
全国各地的情况基本上差不多，因为长租公寓出租率必须要全年稳定在90%以上，我们内控最低限是95%，所有店面、所有项目原则上是不能低于95%的出租率，现在基本上全国的门店平均下来达到97%左右。
观点地产新媒体：是否实现了盈利？
徐郝捷：实现了盈利，长租公寓盈利并不难，我们所有项目应该说都是盈利的。但因为整个公司越做越大、团队越来越庞大，人工占比、人工费用占到整体收入比例在不断增大。这是不断增压的，会给企业带来比较大的负担和压力。
从项目来说，每个都是盈利的，但后台成本不断增加，会更多地消耗我们的盈利，这是这个行业的一种现状。
观点地产新媒体：未来会怎么样缩减这方面成本？
徐郝捷：一是系统层面，研发了未来域有知识产权的BOSS系统，用于管理所有的门店和所有房源以及客户，通过这个系统，在后台方面能够节约大量的人力和时间成本。
另一方面，管理条线也做了很多管控手段和方法，门店运营成本包括管理成本上面也做了很多优化。
现在我们在考虑两件事情，第一就是如何在原有简单租金差的收入基础上，增加额外的服务费收入，包括增值业务、客户定制服务。同时，还要提高我们的出租率、提高租金单价，这样收入端会有比较明显的增加。
第二，主要在后台的运管成本、管理成本、门店直接运营成本方面，做更加的精细化的优化。