记者 | 马一凡
短短两三年的时间，长租公寓行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程。
龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪并不认同那些悲观论调。“现在负面的声音很多，但是别忘了‘租购并举’是国策。”在龙湖冠寓成立三周年之际，他接受界面新闻记者专访时说，自己希望能传递一些正能量。
张智聪是第一届龙湖仕官生，曾历任龙湖苏南公司、深港公司总经理，他经历过中国房地产行业的最初阶段，以及随后的黄金、白银时代。
“中国的租赁住宅市场，就像一部电影，现在只演了一个片头，电影的情节是什么还不知道呢，特别像1998年时的房地产行业。”
在龙湖冠寓经历高层变动的时候，张智聪说自己是主动请缨接下了任务，担起了中国开发商派集中式长租公寓规模第二大的冠寓，“这个新业务让我更兴奋”。截至目前，龙湖冠寓已开业房源数量约64000间，仅次于万科泊寓。
但即便是行业第一的万科泊寓也面临着困境。万科集团总裁祝九胜在今年业绩会上谈到泊寓时承认：“长租公寓在经营上确实有压力。”
张智聪说，做长租公寓需要有强大的内心，他向界面新闻阐述了冠寓遇到过哪些难题、正在如何解决以及行业的希望在哪。
5万间是个坎
长租公寓行业发展初期，不少企业加入烧钱的规模竞赛，这让一部分长租公寓企业迅速膨胀，但也导致一部分企业遭到淘汰迅速消亡。
对现在还活着的公司来说，要不要继续扩张规模成了难题。
张智聪向界面新闻记者确认，冠寓规模扩张的步伐不会停止——预计今年开业目标是到8万间，明年达到10万间。
他阐述了这有一个规模与盈利之间的关系：“5万间是个坎，没有好的数字化平台和运营能力，突破不了这个坎；10万间才到盈利拐点，达不到这么大规模不可能盈利；发展到20万间以上，才会有比较好的盈利。”
不能迅速达到盈利拐点，被他称为达不到“逃逸速度”，这种公司有两种死法——快死，意味着现金流支撑不住；慢死，意思是某些具体项目现金流能够维持，但算上公司层面管理成本，长期来看属亏损。
“慢死的公司就没办法再扩张成长了。”张智聪说。
“行业洗牌才刚刚开始，无论分散式、集中式，接下去还会有公司撑不住。”张智聪认为龙湖不在这些行列中，“我们算是这个行业里交学费交得少的”。
但这不代表龙湖冠寓没遇到难题。根据龙湖集团2018年年报，去年冠寓开业5.3万余间，整体出租率为50.1%。2018年是冠寓扩张极快的一年，大量未成熟项目拉低了出租率数据。
这也让今年的冠寓“慢”了下来。
张智聪承认今年的发展速度相对去年放缓，“我们意识到需要提升已有项目的运营质量，团队也需要时间成长，今年对标的物的要求也变高了，限制了发展速度”。
2019年起，冠寓从内部投资、财务、后期运营等方面，全方位提高了对投拓的要求。
对一些表现不好的项目，今年冠寓团队在研究之后，坚决终止了项目。“这一类项目的特征是物业位置不好、条件不好，根本不满足运营需要，在我们300多个项目里大概有五六个这种项目。”张智聪表示。
另一类表现不好的项目，则被判定为物业本身具有未来价值，但周边环境、配套还未跟上，冠寓团队对这类项目研究新方案，争取把运营质量做上去。张智聪说，目前已开业6个月成熟期的项目平均出租率在90%以上。
作为龙湖四大主航道业务之一，冠寓今年上半年的收入是4.3亿元，同比增幅207%，张智聪表示全年租金收入目标是超过10亿元，明年租金收入超20亿元，开始实现轻微盈利。
行业很“稚嫩”
如今长租公寓行业散发着秋日的丝丝寒意。张智聪反而认为，悲观的声音除了给行业警醒外，也带来了新机遇。
在很多房企和外部机构减少投资、行业出现大洗牌后，这种现状可能会引起国家的进一步重视。
竞争者少了，行业成本也降了很多，过去许多企业同时抢的物业，现在降价了，降幅甚至比公寓租金更大，这也带来了行业剪刀差的扩大。
在客观层面，政策利好仍在，重资产收购多了不少机会，比如南京等城市允许开放商办物业做租赁住宅。
“这个行业很‘稚嫩’”。张智聪强调，租赁住房行业无可避免地面临许多要解决的问题，包括顶层设计和政策落地。
“政策规范、管理体系还没有完全配套起来，很多企业、媒体对这些问题有担忧。”但张智聪认为，这些迟早都不是问题。
“比如今年1月，财政部住建部在北京、长春、上海、南京等16个城市试点中央财政补贴支持租赁住房企业，推动完善住房租赁市场体系，类似这种政策，肯定会极大地帮助到行业。”他说。
去年龙湖分别和新加坡政府投资公司（GIC）、加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。
这些投资公司其实都是“过来人”。“他们都经历过自己国家从原来以资产建造销售为主，到运营增值的过程，经历过大的行业切换，所以他们非常看好中国的租赁住宅业务。”
“龙湖对租赁住宅业务的发展很坚决，不会变的。”张智聪说他相信未来中国人的住房模式会真正实现“租购并举”，中国人的住房将由四大块组成，包括市场化购买、政府共有产权房、政府廉租房和公租房，以及市场化供应的租赁住房。
研究“90后”“00后”
确定趋势之后，龙湖未来如何去做好租赁住房这个主航道业务，张智聪谈了几点。一是研究城市青年的需求；二是“重、中、轻”三种资产持有方式平衡推进；三是看好长三角等都市圈的发展。
接手冠寓业务后，张智聪说他经常琢磨“90后”“00后”的需求是什么。
这是中国经济腾飞时期成长的一代人，他们没有经历过物质匮乏的时代。但在他们成长过程中，父母可能很忙碌，甚至许多人是“留守儿童”，他们有更深层次的心理需求。
张智聪说冠寓想把项目做得“符合城市青年的口味，也能兑现城市青年的价值”。
除了娱乐、健身、影音、会客等共享空间这些硬件上的配备，还需要由高效机制构建出的运营体系达成社区与用户间的信任关系，同时严密的安保系统营造的安全感也必不可少。这都是运营长租公寓需要的软实力。
在规模扩张上，龙湖把获取资产分为三类途径，“重、中、轻”。重资产指收并购以及开发运营的物业，中资产指拥有10年以上资产租期或股权合作的物业，轻资产指纯品牌输出与运营管理。
目前冠寓整体盘面里，大约30%是重资产，70%左右是中、轻资产。“我们不会侧重某一项，三者是根据市场实际情况，同步平衡发展的。”张智聪表示。
作为长三角中心的上海，是龙湖冠寓的发展重镇。龙湖冠寓发展部沪苏公司资产管理负责人许振军表示，冠寓目前已经落地除金山区外上海所有的区，已获取11000间，目前上海项目各项指标都排在全国前列。
“我们比较看好长三角都市圈，在这里不仅是空间和数量上的增长，而且是全线产品的落地。”许振军说，最新推出的冠寓上海宝山顾村店，拥有500多套的规模，配备了公共庭院、篮球场、400米空中跑道。
不过张智聪也指出，长租公寓行业归根结底还是资本的比拼，看谁有更低的融资成本。截至2019年中期，龙湖集团的平均借贷成本是4.56%，仍然维持着民企最低。“我们最好的地方是不需要为融资的事情担心，现在要做的就是运营提升”。