前几天，龙华红山6979的公寓部分——红山壹品开盘了，有朋友问，对这个项目的前景怎么看？
淘哥的回答是，红山是深圳下一个核心区，相当于10年前的后海。
至于说前景，则取决你看得有多远。
你知道吗？上海版的“红山6979”周边，无论住宅还是公寓，价格要18万左右，酒店客房一晚3000块。
如果你现在只看1个月、两个月，自然战战兢兢，惶惶不可终日。如果你看5年、10年，你会很兴奋。
而淘哥是个喜欢登高望远的人，淘哥认为现在是对优质资产进行战略配置的好时机。
NO. 1｜壹
深圳版“上海新天地”该如何估值
红山壹品楼下，即是红山6979商业，据了解预计将于2019年年底开业。
如图，红山6979位于龙华区红山地铁站，并紧邻规划中的深圳美术馆新馆和深圳图书馆调剂书库。
占地面积约11万平方千米，总建筑面积约17万平方米，容积率仅为1.6。
其中包含体验式公寓、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，由两大央企招商和华侨城联手打造。
规划低密度生态组合，开放式的院落布局，汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态，致力于打造深圳最具体验感、文化感的潮流中心，引领城市生活新风向。是深圳北周边区域瞩目的商业综合体项目。
红山6979 效果图
红山壹品下面就是红山6979，效果图
淘哥认为，红山壹品最大的价值就在于——红山6979。
淘哥的粉丝应该对龙华很熟悉了，资料性的抄来抄去的内容，淘哥这里就不浪费大家时间，讲讲不一样的东西。
对于红山6979，坊间有两大比喻：龙华版“南山欢乐海岸”、深圳版“上海新天地”。
1、淘哥带大家先来看看“南山欢乐海岸”的情况。
南山欢乐海岸也有公寓，叫“蓝楹湾度假公寓”，名字叫公寓，实际是临湖别墅，当初以“华会所钻石会籍转让”的名义卖承租权和使用权，目前二手市场查不到价格，但可以肯定的是，这是深圳最贵的别墅区之一，不逊色于华侨城波托菲洛纯水岸的临湖别墅。
去年，有媒体报道，华侨城临湖别墅有个成交，买家是某上市公司老板，刷新了深圳住宅最高成交记录。
租金怎么样？南山欢乐海岸里面还有万豪行政公寓，淘哥在携程查了下，127-160平米的两居室的套房，每晚房价大概是3440起，三房是5800一晚。
2、南山欢乐海岸的售价、租金情况有了参考，上海新天地呢？深圳的朋友可能不太情况，淘哥也带大家看看。
如图，紧临上海新天地旁边，西侧有华府天地公寓，东侧有一个翠湖天地御苑。
链家上的价格，华府天地是17万-19万平米的价格，大平层公寓，在售的两套房，一套是5100万，一套是8500万。
翠湖天地御苑也差不多，16万-17万的价格，123平米才能做两房两厅，价格去到2000万以上。从单价看，华府天地公寓，明显比翠湖天地御苑这个住宅要高，面积段也更大。
同样，上海新天地周边的公寓租金如何？我们同样看看酒店的价格，淘哥选取了上海新天地旁边的安达仕酒店和朗廷酒店。40平米的客房基本市2500-2800元一晚，大一点的套房是3000-4000元一晚。
总结一下，
1、南山欢乐海岸，“蓝楹湾度假公寓”别墅，深圳最豪的临湖别墅，基本属于非卖品，价格可比的是纯水岸别墅（去年成交一套3个亿，单价54万一平米）
万豪行政公寓，127-160平米的两居室的套房，每晚房价大概是3440起，三房是5800一晚。
2、上海新天地，华府天地公寓，17万-19万平米的价格。翠湖天地御苑，住宅，16万-17万的价格，123平米才能做两房两厅，价格去到2000万以上。
距离上海新天地不远的安达仕酒店和朗廷酒店，40平米的客房基本市2500-2800元一晚，大一点的套房是3000-4000元一晚。
当然啦，这里采取的都是五星级酒店的价格，不能直接和公寓比，但也有很大参考价值，因为很多公寓投资者就是拿来做中高端酒店。
淘哥告诉你，以南山地标欢乐海岸旁边的中信红树湾为例，2011年欢乐海岸开业之前，中信红树湾二手房价约5.3万/㎡，而2013年，欢乐海岸开业后，房价攀升至8万/㎡，今年中信红树湾二手挂牌价更是去到了13万/㎡，整体涨幅高达145%。
NO. 2｜贰
红山的前景令人兴奋：这里就是南山福田
问题来了，红山6979被誉为龙华版“南山欢乐海岸”、深圳版“上海新天地”，那么，这里应该估值多少钱。
看红山的前景，取决你看得有多远。对于红山如果你看5年、10年，你会很兴奋。
淘哥的观点是，红山+深圳北站，将与福田南山并肩，成为深圳核心区的一部分。言下之意就是，红山6979长期看，对标“南山欢乐海岸”、“上海新天地”，并非痴人说梦。龙华人民要有这个自信。
淘哥认为，在粤港澳大湾区时代，深圳的城市格局将升级，深圳未来将是”一个核心+东西两大中心“的格局。
深圳原来的“2个主中心+5个副中心”格局，只能说是小深圳时代的产品，已经不适应大湾区大深圳时代的定位，需要进行升级，升级后将是一个核心+两大中心格局。
淘哥简单画了画，深圳未来核心区的范围，可能就是下图。
一个核心：罗湖、福田、南山、前海和龙华，这一块原本就连在一起，根本不需要再分开划分。原来把前海中心和福田罗湖中心，分立为两大中心是没必要的，原本就是一个整体。
两大中心：西部中心(大空港+沙井），东部中心（龙中+坪山），这东西两大中心，将承担大湾区时代，深圳辐射东西两翼，辐射大湾区其它城市的重要功能。
北京新一轮的城市整体规划也是按照核心+中心划分，而没有按照此前主中心+副中心的分类方法，淘哥觉得，深圳最新一轮的城市总体规划也会如此考虑。
注意，淘哥认为，龙华北站和红山区域，将成为深圳核心区的一部分，未来是和罗湖、福田、南山并列的。
龙华的核心区域毫无疑问是北站CBD+红山。去年龙华区曾经为北站CBD举办举办过一次国际设计大赛，对北站CBD的最新定位是“超级城市门户”，是看齐深圳湾超级总部基地的。
目前，深圳北站规划为超级总部基地之一，将建设约550万㎡商服建面，正全面打造大型CBD。福田CBD向北拓展，囊括北站CBD，对原有的CBD区域进行了全新升级，形成新的CAZ（Central Activity Zone）中央活动区。
深圳北站CBD+红山，就是升级版的后海总部基地＋南山商业文化中心区＋欢乐海岸。或者说福田CBD南区（商务）＋北区（文化配套）
这里很多配套和规划，不是区一级的，而是市级的。例如美术馆、图书馆、第二儿童医院都是市级配置，招华6979被誉为深圳版的上海新天地、学校也是市一级的名校，例如深圳高级中学北校区、深圳外国语龙华校区。
这些市级的配套，已经在事实上承认了龙华中心的市级地位，大家想想看，深圳原关外哪些区，拥有这样的市级配套，只有龙华红山和北站这里有！也意味着，龙华看齐福田和南山是有现实基础的。
龙华红山还是香港——河套——福田CBD——龙华这一深港黄金中轴上的重要节点，9月22日，广深港高铁香港段正式通车，从深圳北站出发一站约20分钟可达香港西九龙，而红山紧邻深圳北站，一站地铁即达。
虽然高铁仅20分钟距离，然而房价却相差很大，目前，香港西九龙最高成交单价约100万/㎡，而红山最高9万/㎡，与西九龙房价相差10倍。
淘哥觉得，广深港高铁香港段开通后，深圳北站片区具备后发优势，受到利好比福田更大。
淘哥此前一直很奇怪，深圳北站商务区为何久久不开展大规模动工建设，早早就被列入了深圳十三五重点建设片区，但动静一直不大，可以说被大空港抢了风头。
现在看来，这未尝不是好事，想清楚一点、想透一点、规划超前一点，要建就要建设世界第一流的城市中心商务区。不要浪费了这么一块宝地，不要留给历史遗憾。
红山壹品产品亮点
1、现楼。
实地探访发现，红山壹品公寓已经全部建好，已经是现楼。相比预售的楼盘，现楼买了即可居住，极大缩短了等待交楼时间与成本，也能更早走出限售时限。
2、6979唯一可售部分。
整个红山6979建筑面积17万㎡，而公寓面积仅有4栋、3.3万㎡，这4栋公寓是整个红山6979里面唯一的可售“真公寓”。总共只有384套，未来商业街区将与红山壹品公寓无缝连接。
3、与现在众多超高层公寓不同，红山壹品全部楼栋高度均不超过50米，仅13层，整个公寓的容积率仅仅1.6。
4、超高的绿化率，红山壹品的绿化率高达40%。
5、实用率高，70多的2+1房，90多的三房，120的大四房，层高3米，实用率约80%，类住宅设计，淘哥看了这么多公寓，这算实用率和舒适度最高的之一。
6、红山壹品三梯10户，楼间距均超过30米，通风采光良好。
样板房 效果图
样板房 效果图
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文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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