文/《慢看财经》出品
房地产投资者的策略需要反映世界变化的进程，并且紧跟新兴的社会发展趋势。
近年来,在房地产行业，传统住宅的资产价值已连续多年走高，投资传统类别资产的资本化率(净租金对资产值的比例)大幅度降低，且由于供应增多、人口结构变化以及电商对零售物业冲击等，传统类别的资产未来收益不确定性增大。投资者将眼光更多转向若干新兴细分资产类别。
在《当前投什么地产资产最赚钱？排第一的你可能想不到》中，我们介绍了全球最赚钱的前10家地产投资公司的赚钱秘密：
他们的投资类别在不断调整，以适应时代的变化。在近几年，出现频次和重合度非常高的一个类别，就是物流地产。此外，还有数据中心。
数据中心资产层面的收益率比传统投资物业收益率高。以国内为例，有业内人士透露,数据中心的租金收益率能达到10%以上，远超商业地产的平均收益率。并且，数据中心的租期较长，现金流较为稳定，长期回报率高。
数据中心作为一个全新的资产类别，被包括外资养老金、外资主权基金、国内保险机构等在内的投资机构们竞相追逐。
在上一篇中，我们着重介绍了物流地产，这一次，我们主要来看看数据中心地产的AB面。
A面：黑石投资世纪互联、高瓴入股万国数据，数据中心风口来了
什么是数据中心？数据中心是数字经济时代的基础设施。
从外观看，数据中心依旧是一栋房产，但使用该空间的是计算机的服务器等设备。所以对空间环境有诸多特殊的要求，比如恒温恒湿、安全、能源供应保障等。像微软已经把自家的数据中心建在了水下。因此，数据中心资产的附加值显著高于传统类别资产。
数据中心为什么值钱？其实与房价的增长道理是类似的。
简单地说，数据中心就像是存放计算机服务器的房子。大家都知道，最近10年由于人口红利和大量人口向城市汇集，房价涨了很多倍。同理，随着互联网、移动互联网的飞速发展，计算机及所需服务器的增加速度比人口增长的速度快多了，那么计算机服务器的房子价值自然也会快速增长。而且，在国内可以看到，数据中心一直处于供不应求的状态。
不仅如此，从物流地产、数据中心地产等可以看到，这些新兴资产类型都还有一个共同特点：地产资产嫁接在了另一个具有广阔增长潜力的行业，如物流、云计算、大数据等等。所以，不仅这些新兴地产资产的租金收入迅速水涨船高，而且他们的收入来源也更多样。
数据中心的业务模式一般分为两种：
第一种是轻资产模式，即数据中心业务运营，出租数据中心的机柜、服务器，以及各种数据服务，收取设备租金和服务费。
第二种是重资产模式，开发、建设和持有数据中心服务所需的机房设施以及物业，或者直接收购建成的机房物业，以收取物业租金和物业管理费。
而由于数据中心是一种数字地产，未来具有很大资产增值空间，尤其一线城市的数据中心资源格外稀缺。再加上数据中心主要拼的就是资源+运维。所以，有较强的资金实力和风险承受能力的机构往往会选择采用轻资产和重资产业务板块并举的模式：
由负责轻资产业务板块的公司向负责重资产业务的公司支付物业租金和物业管理费；轻资产公司与客户签订机柜、服务器的租用协议，向客户收取设备租金和服务费。
数字经济的发展进入快车道，对数字经济基础设施的需求也更加旺盛，数据中心建设投资正在不断加大。
远的不说，仅短视频、直播的爆发，就极大推动了数据中心的建设投资。
6月6日，快手宣布投资百亿在内蒙古的乌兰察布市建立超大数据中心，体量仅次于腾讯、阿里的数据中心。
但并不是所有公司都有能力、有必要自建数据中心，自建的仍属少数。包括谷歌先前也是在加州Santa Clara的Exodus数据中心租用服务器。可几乎所有需要用到计算机存储器的公司都有对数据中心的需求，无论公司大小，包括互联网企业、云服务商、网络媒体、电商、网游、金融机构、政府机关等等。所以，在巨头自建数据中心之外，无数的公司和机构选择租赁。
于是，第三方数据中心物业和服务变得异常火爆，他们也成了投资机构们加码投资的对象。
这不，最新的两个消息来了：
6月23日，黑石集团宣布向世纪互联投资1.5亿美元，黑石集团也成为世纪互联最大的机构股东之一。
6月22日，万国数据获得高瓴资本和淡马锡旗下ST Telemedia（STT GDC）基金5亿美元的股权投资。
世纪互联是全球具有重要影响力的网络空间基础设施服务提供商之一，也是中国领先的第三方中立数据中心运营商；万国数据也是中国领先的高性能数据中心运营商和服务商，数据中心分布于国内核心经济枢纽。
分别获得黑石和高瓴的投资消息一出，万国数据和世纪互联的股价在当天随即大涨。
数据中心的并购也很热闹。2019年，数据中心开发与运营领域出现了多起重量级的并购案，也充分说明资本正在驱动该领域进一步发展，进一步追求数据中心数量和规模扩大。
可见，受高回报驱动，投资机构们正在不失时机地大力投入数据中心市场。
像亚洲市场上有一支专门运营数据中心的房地产投资信托基金（REITs）——新加坡的吉宝DC REIT。戴德梁行《亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》显示，它旗下运营18个数据中心项目，可租赁面积达13.9万平方米，出租率长期稳定在92%～95%，平均租期达7.7年。2019年吉宝DC REIT的年化综合回报率达59.8%，超过新加坡REITs行业平均水平的两倍。
B面：高收益高门槛下，如何投资？
由于离人们的日常生活较远，数据中心的建设和投资往往不如传统的商业地产为人所知。其实，投资机构们早已纷纷布局。
近期，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布研究报告《全球数据中心市场》显示，数据中心现已成为信息经济的基石，在过去十年获得了1000亿美元的投资。
国际市场研究机构Research And Markets在《数据中心市场2020至2025年展望》报告中预测，全球数据中心市场地产投资将在2019年至2025年之间实现3％的复合年增长率。
从全球数据中心建设发展来看，亚太市场是目前全球数据中心市场的亮点，投资增速最快。
世界前三大数据中心市场——美国、日本和欧洲的数据中心IT投资规模仍占全球数据中心IT投资规模的60%以上；亚太市场是全球数据中心市场的亮点，与2018年同期相比增长达到12.3%，数据中心IT投资规模达到751.7亿美元。其中的主要动力就来自于中国数据中心市场稳步发展。
随着新基建的展开，中国数据中心建设更加迎来利好。叠加疫情的催化，线上平台流量大爆发，致使数据中心短期市场需求激增。据中国信通院预测，未来三年我国数据中心业务收入将继续保持快速增长，预计2020年将超过2000亿元。
所以，黑石、高瓴等机构在中国等数据中心高需求、高增长地区的频频出手就不难理解了。在高增长的市场，寻找高回报的资产，在水大鱼多的地方下钩，这是好猎手们都在做的事。
但这只是成为好猎手的第一步，尽管前景一片大好，但数据中心投资仍有风险。
除了进入地区的土地供应政策、能源供给状况、数据中心运营商资质等硬性条件之外，对数据中心资产价值的判断能力、运营能力等的差异也都是在数据中心地产投资中可能带来风险的地方。
例如，数据中心除常规的人力、水电、物业投入外，还需要在运营阶段定期对设备进行更新。这个过程中，不同数据中心的资产价值、数据中心技术、运营能力多方面的差别就显现出来了。
包括，什么地方建立的数据中心更有利于节省电力？怎样更能减少能源的消耗？服务器采购成本、维护成本和运维成本、对机电设备的折旧摊销成本把控、服务器管理效率等等。
还有，数据中心比商业地产定制化程度更高，常常需要"按需定制"。
如定制化托管服务，包括专用的电源供应系统、不同的安全级别、运维监控标准，提供数据中心环境的温度、湿度、电力使用等实时数据信息等基础设施定制和软件硬件定制，机房从规划设计到落地运营服务全流程都需要满足客户的个性需求；
或者零售型的数据中心服务，除了提供标准化的服务器托管、网络带宽等 IT 基础设施建设与运维外，还提供企业信息技术基础设施及与云计算相关的解决方案。通常以单个机柜或机笼形式租用。
而且，定制化建设和服务过程中，还会产生建设速度、使用效果、成本优势，以及相关的客户筛选等等差异。这都会影响到数据中心资产的价值和收益。做数据中心地产投资，必须要能识别其中的差别。
像这次黑石投资世纪互联，就是"对世纪互联践行的'新零售、大定制'战略投下的宝贵信任票。"
总之，数据中心地产投资的进入门槛远高于传统的房地产类型。不仅建造成本远远高于传统仓库或是办公楼。而且，专业门槛高。此外，全球不同市场成熟程度差异很大。所以，了解市场基本面、不同机构的运营能力和当地监管法规等变得至关重要。
因此，对个人投资者来说，数据中心地产、物流地产等资产投资正当时，但可以考虑通过以母基金的方式来投资。通过母基金构建数据中心地产的资产包，把资金尽可能分散到多个优秀的资产管理人、不同地域、不同数据中心项目中。既分散风险，同时更大程度地做到优中选优，以更优化的退出策略，进而更大程度享受到数据中心市场良好基本面下的更高预期回报。
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