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事关2022年房价/纯新盘/供应库存/捡漏片区,一次说清楚

站在2022年开端,先来看一张图。

我们把2021年郑州所有的住宅用地土拍情况按区域放在了一张图里。

需要的可收藏,不需要的,略过这张图,直接看结论。

房企资金情况,土储情况,区域供应,房价涨跌,2020纯新盘...全藏在了这张图里。

1、2021年,谁是郑州土拍市场大地主?

2021年三次集中土拍,保利凭借强大的土储面积蝉联了郑州主城“大地主”

为啥是蝉联?

2020年,保利就是郑州主城拿地最多的房企,一共摘得了9个住宅地块,包括今年在售的保利天珺、保利和光屿湖、保利海德公园、保利天汇等项目。

2021年,保利海德公园(有安置房地块)、保利文化广场持续发力,北龙湖上新保利璞岸项目。

提一嘴,尽管保利土储面积最大,但是这其中有几块是安置房用地,具体到可出售的商品房土储上,并不算多。

而且...这个蝉联还有一个前提条件——要看万科是否持续合作惠济老鸦陈的城改地块。

这是万科今年的拿地明细。

这是惠济老鸦陈城改的地块。

如果万科继续和惠济区政府合作,开发老鸦陈项目,那拿地总面积将会超越保利。

这一悬念,也将保留到2022年。

个人还是希望万科能够持续开发老鸦陈城改项目,2000多亩的净地,江山路三全路的位置,对惠济来说需要一个地标性的社区,也需要一个造城能力丰富的开发商。

当然,万科今年在郑州主城土拍战场斩获还是超多的,比如万科首入北龙湖的拾谧森语,比如万科金水老城的古翠隐秀...这些都将成为2022年郑州万科销售额的重要支撑。

要不,有奖竞猜一下:

2022年,万科入郑的第十个年头,能否登上郑州销售金额榜单TOP1?它的最大对手将是谁?

2、2021年,溢价最大的地块是哪几块?要做什么产品?

过去的2021年,由于土拍规则的限制,对房企资金要求相当高,再加上郑州占比较多的城改地块,三次土拍,绝大多数地块都是0溢价,底价成交,只有个别地块有溢价。

郑东新区、北龙湖储备地块,主城三环净地,仍旧需要争抢。

虽然有争抢,但大多数都是到了熔断价进行摇号,所以,今年土拍,你不光得有钱,还得有运气。

比如,经开9号地,当时参与房企最多,超过17家,壳公司79家,最终达到熔断价,进入摇号,金茂摘得,就是即将开盘的金茂未来府。也因此,后来二批供地时,对壳公司小马甲有了一些限制。

金茂这块地楼面价10190元,比保利天汇和天珺都要高,看金茂未来府开盘如何定价吧。

还是挺好奇的。金茂未来府在产品上这次也进行了分类,80多、120多的户型是毛坯,140多、160多的户型是精装。

今年,溢价最大的地块是华润金水东路地块。

传说中曾经的银泰地块,商住混合用地。在开拍时,华润和正弘杀出,争抢到最后,历时1小时,华润联合杭州建杭和诚胜出。

目前该地块案名暂定为郑东万象城,规划200米写字楼、万象城商业、高层住宅。华润的商业能不能改善郑东新区的商业,也是大家比较期待的事儿。

3、2022年,最值得期待的纯新盘都有哪些?

过去的2021年是纯新盘集体上新的一年,这一年里,郑州主城有30多个纯新盘项目,6.3首次集中土拍之后,有不少动作快的开发商已经赶在了年底前,甚至10月就开盘了,比如美盛金水印、康桥天樾九章、正弘璟云筑...

2022年依旧是三次集中土拍,最早开拍也要到3、4月份,这意味着2022年上半年纯新盘的数量还是相对少的。

尽管纯新盘数量缩水,但期待值一点儿都不会少。

不论是高端置业客户,还是改善客户或者刚需客户,在整个2022年上半年来说,还是有相当多选择的。

北龙湖保利璞岸、万科拾谧森语、华润北龙湖15号地都是北龙湖值得关注的产品。华润的金水东路地块也有很多人在等。

杨金的禹洲项目,金水北的豫发豫园项目,关注度也相当高。

星联马寨项目,千亩大盘的规制,总规划面积约1100余亩,整体以新加坡智慧城市为规划蓝本,打造未来社区。

中电建管城主城项目,国投约19亩的地块,楼面价7000,限价17000左右,加上3000的精装修限价,超过2万元,会交出什么样的产品?

同样值得期待。

4、2022年,有哪些值得期待的房企?

2022年值得期待的房企,对不起,基本上全部是外来房企,尤其是央企和国企,这样的结果大家也都能预判到。

现在拿地规则起了变化。集中土拍,很多城市的开拍时间都碰到了一起,房企能选择的城市有限,房企可以用来拿地的钱有限制。对房企的资金要求提高了,流动性不好的都要暴雷了。

央企,国企,背靠大树好乘凉。

郑州还好一些,占比例较大的城改用地,非国企还能拿到地。但在净地,储备用地上,今年基本上全部靠的是央企,国企。

本土房企即便是正商,今年也几乎颗粒无收,只收入了家河家的后续地块。

其他城市基本上也是这样的。

注:各城市第三次土拍成交情况。

2022年,最期待的房企,个人会把选票投给华润。华润近两年在郑州的作品不多,但在去年,一下子拿了两个备受关注的地块。

一个是东区金水东路地块,配带商业,会不会有重奢入场?

另一个是东区北龙湖地块,华润首入北龙湖,带来什么样的产品?

大家都很期待!

5、2022年,重点关注哪些区域?

2022年,对于自住买房购房者而言,一定要关注的一个区域就是金水北——短期供应量增大,可选楼盘更多。

金水北现在在卖的有多少盘?

给大家捋一捋。

康桥天樾九章,做过特价房,加钱送车位;

美盛金水印,盯紧区域改善,还做了115㎡的一房产品;

碧桂园云境,有70多㎡小户型;

招商美景美境2期,115㎡的边户;

2022年,

豫发豫园进场;

三批次开拍前中止的泰山誉景地块;

翠园后续地块,位置不错;

再加上之后的路砦地块;

瀚宇天悦城后期也有新地块;

美盛教育港湾也有新地块;

金水北可选择性更多,房企竞争更激烈,对购房者来说,这是个机会。

2021年,金水北的康桥打响混战的第一枪。2022年,短期供应量偏大的金水北,谁会接档?


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