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这些豪宅,正在拼了老命盘活底商!

如何一眼分辨小区豪不豪?

看大门是否是五重七进?看景观水系是否名贵曼妙?看地下车库是否金刚砂?这些都是硬货,但是对于豪宅,也需要有柔软的内核。

底商,正是豪宅最柔软的良心。

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郑州豪宅的底商,已经跌跌撞撞走过3个阶段。一路走来,成长颇多,却总感觉哪里不对,但又说不出所以然。

一方面,底商是物质生活的基石,聚集了人世间最烟火的气息,方便又实惠。

每当我下班回家,尤其是肚子咕咕叫的时候,特别去一家小店饱餐一顿,大超市太远,搁不住。反而是,就在楼下的小商铺最是适合,距离适中,抬脚就到,非常方便。

感冒发烧简单买药,烟酒杂货顺手去拿,更是楼下右拐50米直走。超市、饭店、药店一应俱全,一般都不打,但是都够用。

但是另一方面,如果你楼下有底商,嘈杂的环境、刺鼻的油烟味会让你心情烦死。

我的好朋友茅十八,每次见面都要抱怨一番。楼下的饭店清一色“底商三宝”,兰州拉面、逍遥镇胡辣汤和沙县小吃。不仅油烟大、噪音闹,小区的管理、治安、停车更是差的不能行,每次路过,她都要掩面逃离。

爱恨交织的底商大作战,郑州豪宅艰难走过了3个阶段。

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第一阶段,要什么自行车,物质才是一切生活的基石。

哪怕是豪宅,郑州的底商也是个大杂烩,什么都有,什么都涵盖,很全,但也很杂。

豪宅1.0时代,带头大哥是天下城和亚星盛世。

作为郑州最早一波暴富人群的聚集地,从新密、巩义乃至地市蜂拥而至,家里有矿的有钱人居多,拎着一麻袋一麻袋的现金,安放了郑州的第一个家。

绕着天下城,我走了一圈,曾经的豪宅早已淹没在一众老破小中,鳞次栉比的饭店,夹杂着少量的药店、培训机构、便利店。

住在对面家属院的朋友,也不止一次跟我抱怨,每到下班高峰期,道路两旁停满车辆,最后一公里走得异常艰难,没有半个小时休想过去。

热闹,总是老城区豪宅最原始的底色。但是,杂乱无章、市井之气越来越成为小区的累赘,狗皮膏药一般,油渍渍,汗津津,甩都甩不掉。

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第二阶段,市场的手试图抹去沾满油渍的底商,换以浪漫、换以文雅。

从绿城百合到绿地老街,再到永威东棠,豪宅社区品质提升的同时,虽然仍然规划了底商,但是角色性质已经有了本质的变化。

底商仍在,不过中产阶级的格调和气质已经若隐若现。

我在老东区豪宅和永威东棠附近溜达时,发现一个非常有趣的现象,不只是商业布局的业态在变,就连商业规划的外形也在悄然改变。

以绿城百合、永威东棠为例,最大的变化就是,餐饮占比大幅缩小,咖啡店、早教、SPA、水果店等明显增多,底商的整体格调整体拔高,看起来既有质感又有格调。

私密化的餐饮、定制化的服装几乎随处可见,除此以外,这些底商很多大一部分都是纯玻璃外外饰。“资本主义”外衣,成为豪宅最新的外套。

尤其是傍晚时分,抬头仰望这些色彩斑斓、清晰温暖的商铺,很舒服,很养眼,非常惬意,让人忍不住偷看两眼。

不过这个阶段的底商,进化并非尽善尽美。每一个社区依旧相对独立,单打独斗的居多,而且因为当初规划老旧,道路十分狭窄,竟然规划了停车位,更是加剧了拥堵。

这个阶段的底商,只是艰难的挪了一小步,有欣喜,也有遗憾。

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第三阶段,物质需求的基石早已夯实,精神需求更进一步,更高进阶的欲望被挖掘,更高级的享受逐渐抬头,于是底商已经沦为附庸。砍掉底商,成为大部分豪宅的选择。

这些豪宅的代表,就是北龙湖几乎所有的楼盘,加上建业天筑。之所以把建业天筑加进来,就是因为本质上讲,天筑是有底商的,只不过商、住分离,数量也少,所以可以忽略不计。

以建业天筑为例子,所有底商的业态中,仅有一家颐年春雍禾属于餐饮,其余则是阿玛施/哥弟、茶馆、燕窝、整形医院、少儿中心、咖啡店、茅台品鉴馆等,业态不一。

看到阿玛施,看到咖啡店,看到茅台品鉴馆,没有那么多的惊喜,毕竟入驻品牌并非顶级大牌。但是看到竟然规划了一座茶馆,我还是挺意外的,这种原本充满烟火气息、如今却是身份象征的茶馆,更多成为一种身份的象征。

去底商化最彻底的还是一哥——北龙湖,这个引领郑州豪宅的片区,内部小区几乎全部没有规划底商,居住氛围很纯粹,片区内规划了几座大型购物中心,比如说华润龙湖南里、中粮大悦城、龙湖新天地等。

完全去底商的规划好不好?怎么说呢,我的心里感觉挺别扭的,没有小型的便利店,只有大型的购物中心,多了一丝富贵之气,却少了许多人间烟火。

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三个阶段走过来,豪宅的底商,或者说郑州所有社区的底商,其中的进步非常明显:

1、商业业态的进步。

餐饮比重不断下降,高层次的消费占据上风。

最简单的例子就是,老城区的社区餐饮居多,永威东棠的餐饮则在减少,建业天筑的餐

饮几乎销声匿迹,高端服装、咖啡店、茶铺、SPA店等逐渐增多,而且档次很高。

2、建筑形态的进步。

从天下城、亚星盛世老旧的底商布局,到永威东棠的底商外形艺术化,再到建业天筑的住、商分离,最后北龙湖整个片区彻底的去底商化。

3、底商质感的进步。

油渍渍、汗津津不再,取而代之的是干净、整齐,甚至带有一丝质感和格调。

如果说以往的印象中,底商只是吃喝玩乐,满足基本的生活需求。那么现在底商对你而言,更多是以一种安放身心的场所,形态各一、规划新潮,会让你花费更多的时间驻足停留,达到这样的目的,已经足够。

底商,以往更多代表了生存,现在则更多代表了生活,一种积极的生活态度。

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当我喜滋滋的以为,郑州底商的三步走已经走完,葫芦娃一把甩过来一个南方城市的底商规划,意味深长的说:万里长征底商路,郑州只是走了3步。

这个城市就是苏州,一个集美貌与才华于一身的城市。

在这个城市中,更高级别或者说规划更超前的底商出现在这里,脱胎于新加坡社区服务商业概念,苏州工业园区创新性得打造了“邻里中心”这种形式。

我们以一个苏州很常见的邻里中心为例,没有喧闹,没有奢华,并非高端大气,这个商业综合体不大,商业种类中低端为主,非常接地气,更多是以实用、便利居多。

但是,当你去仔细观察这张图的时候,就会发现,总共有7个社区围合,中间是新城邻里中心,最关键的是,这7个小区完全没有底商。

也就是说,苏州的邻里中心一面去底商化,一面配建社区围合式商业。

这样做的最大好处,就是既能保证小区居住的纯粹性,不会受到商业的打扰,同时也能保证小区生活配套非常齐全,能满足基本的生活需求。

所以说,邻里中心虽然规模很小,但是却能满足周边辐射1公里范围内的居民。

不用再担心油烟味、吵闹声;

老人、小孩到超市的距离控制在15分钟以内,非常方便;

城市规划更加合理,直接盘活片区的社区组团;

而这种邻里中心最大的缔造者就是苏州政府,因为早在规划之时,就会在住宅附近预留一块配套用地,用于打造商业配套,并且后期运营全部自持。

邻里中心的案例再次证明,去底商化不等于去商业,而是另一种形式的合理安置。

苏州人民应该感谢目光长远的政府,感谢超前的规划,感谢愿意用心打造的房企。这是苏杭人民之幸。

未来,郑州会不会跟进,如何跟进,既是开发商要思考的问题,更是政府要考虑的问题。

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