截至2022年5月31日，中国公募REITs（“C-REITs”）12只上市标的总市值为513亿元，自由流通市值为149亿元，5月月度总回报率为-2.38%，2022年至今总回报率-1.92%。境外市场方面，美国、中国香港和新加坡REITs价格指数5月月度涨跌幅分别为-4.45%、2.67%和-3.91%。
摘要
市场交投静淡，前期溢价较高标的录得较大跌幅。C-REITs5月交投活跃度环比下降，月内累计价格跌幅为2.38%。成交方面，5月总成交金额27亿元，日均成交额环比下降33.7%；日均换手率为0.90%。估值方面，截至2022年5月31日，C-REITs市场整体P/NAV倍数为1.16，对应2022年基金管理人预测加权平均现金分派率5.5%（其中产权类平均为3.5%，经营权类平均为6.4%）。此外，我们观测到C-REITs市场整体收益仍与权益市场保持一定相关联度，前期溢价较高标的在本月调整幅度较大。
首批REITs限售份额将于6月下旬解禁。根据解禁公告，我们测算首批9只REITs解禁份额共计21.71亿份。以5月31日收盘计算，首批REITs解禁总规模将达到110.32亿元，与流通市值相当（105.67亿）；产权类REITs解禁后自由流通份额占总额比例（平均73.6%）高于经营权类（平均49.8%）。我们预计解禁将有效释放市场流动性，解禁后产权类REITs整体流动性或优于经营权类。从解禁机构类型上看，前十大机构（以证券账户名计）解禁规模（以5月31日收盘价计算）占总解禁规模约6成；保险类机构解禁资金占比最大，约占总解禁规模约3成。
扩募规则（试行）落地，公募REITs规模长效增长可期。5月31日，上交所、深交所正式发布公募REITs扩募相关规则，标志我国逐步建立起公募REITs市场规模长效增长机制。更多讨论可参考我们此前发布的快评《简评公募REITs新购入基础设施项目指引》。
截至5月底，首批公募REITs（除沪杭甬REIT）21年年度分红派息工作均已完成。我们认为6月下旬解禁带来的市场下行风险相对有限，且解禁后市场热度可能边际回暖。短期维度，我们认为市场将进一步权衡估值定价和因疫情扰动带来的短期经营业绩压力，但整体上将迎来机构投资者的配置加速。
风险
疫情持续加深对项目经营质效的影响；扩募项目落地不及预期。
正文
C-REITs月度市场回顾
图表1：截至5月31日，C-REITs总市值达513亿元
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至每月底
图表2：C-REITs市场本月收益情况
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日
图表3：C-REITs加权平均总回报指数
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日
图表4：C-REITs市场成交额及换手率
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）换手率基于自由流通份额计算
图表5：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）相关性系数基于日收益率计算
图表6：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2022年5月31日
图表7：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据统计区间为2021年6月至2022年5月
图表8：C-REITs基金公允净资产值（NAV）情况
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）P/NAV基于收盘价计算；2）除博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT和中航首钢绿能REIT采用管理人披露公允价值参考净值作为NAV外，东吴苏园产业REIT及红土盐田港REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产负债表中的投资性房地产测算，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT及富国首创水务REIT的NAV采用资产评估公允价值替换资产评估的账面价值测算；建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT及华夏中国交建REIT采用发行价测算NAV；2）各板块期末基金总资产与净资产的比例、P/B及P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；3）数据截至5月31日
图表9：REITs本月交投及估值情况
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于收盘价计算，各板块P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；4）2022年预期现金分派率基于2022年招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2022年预期现金分派率采用总市值加权法计算
图表10：产业园类REITs本月价格表现对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）以2022年5月5日为基期，基期为100
图表11：仓储物流类REITs本月价格表现对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）以2022年5月5日为基期，基期为100
图表12：环保类REITs本月价格表现对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）以2022年5月5日为基期，基期为100
图表13：高速公路类REITs本月价格表现对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日；2）以2022年5月5日为基期，基期为100
图表14：产业园类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日
图表15：仓储物流类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日
图表16：环保类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日
图表17：高速公路类REITs与参考系月度收益率对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）数据截至2022年5月31日
图表18：本月REITs相关政策
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，国务院办公厅，国务院国有资产监督管理委员会，中共中央办公厅，中国证监会，地方政府部门，中金公司研究部
注：以上政策及文件依次来源于http://www.gov.cn/zhengce/2022-05/06/content_5688895.htm，http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2804580/content.shtml，http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c3044788/content.shtml，http://www.gov.cn/zhengce/content/2022-05/25/content_5692190.htm，http://www.gov.cn/xinwen/2022-05/27/content_5692621.htm，http://www.sse.com.cn/aboutus/mediacenter/hotandd/c/c_20220531_5702845.shtml，https://reits.szse.cn/lawrule/bussrules/latest/t20220531_593570.html，http://fgw.sz.gov.cn/gkmlpt/content/9/9762/post_9762434.html#2659，https://www.nx.gov.cn/zwgk/qzfwj/202205/t20220509_3492473.html，http://jrb.nanjing.gov.cn/gzdt/202205/t20220510_3362907.html，https://www.hainan.gov.cn/hainan/szfbgtwj/202205/a94ec8a27c8544cd83924550859d5934.shtml，http://fgw.gxzf.gov.cn/zwgk/zfxxgkzl/fdzdgknr/jytajggk/zxwy/t11892428.shtml，http://www.jiangsu.gov.cn/art/2022/5/17/art_84418_10451650.html，https://mp.weixin.qq.com/s/eoYcPxF3EkNCs4pH6QrQSg，http://jrj.beijing.gov.cn/zcfg/bjszcfgn/202205/t20220527_2723327.html，http://fgw.sc.gov.cn/sfgw/c106058/2022/5/26/d7c4acec7e5646148fa9c9195df05a22.shtml，https://www.songjiang.gov.cn/ztzl/005008/005008003/20220530/6740b8d3-8e0b-411d-a227-e25590ef7106.html，http://www.gov.cn/zhengce/content/2022-05/30/content_5693013.htm
图表19：潜在REITs项目本月动态跟踪
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，公司公告，各地招标平台，中金公司研究部
注：1）项目名称暂定；2）以上动态依次来源于http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20413，http://zhaotoubiao.sipac.gov.cn/szgyy/gyjtqycg/003004/20220506/e696ba74-86a6-41a6-a876-abd66127aeb7.html，http://ggzyjy.zunyi.gov.cn/jyxx/gcjs/zbgg/202205/t20220507_73827485.html，http://www.hnsxsjt.com/content/3956250，http://www.hnsxsjt.com/content/3956250，https://www.bidcenter.com.cn/newscontent-175740789-4.html，https://www.ahtba.org.cn/site/trade/affiche/detail/3fd47851-dc0d-11ec-8024-00163e163b2c，https://www.jdkg.com/jdgroup/xwzx/gsgg/343075/index.html，https://qycg.enjoy5191.com/platform/entp-purchase/combine/v1/entp-view.html?project_id=571352590458163200&utype=guest&type=%E9%87%87%E8%B4%AD%E5%85%AC%E5%91%8A&method=91010107&name=logOn_Phone_Gong，https://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000012，http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=20516，https://notice.10jqka.com.cn/api/pdf/2377fb051e315396.pdf，https://www.swuee.com/#/purchase/tradeDetail?id=d8bd793e-8306-4423-9fc6-016703082d24¬iceTypes=GKZBGG，https://jiangsu.zhaobiao.cn/free_v_95116107.html
首批C-REITs解禁情况概览
图表20：各REITs解禁前后对比
资料来源：万得资讯，REITs解禁公告，中金公司研究部
注：流通市值以2022年5月31日收盘价计算
图表21：前十大机构解禁规模占总解禁规模约60%
资料来源：万得资讯，REITs解禁公告，中金公司研究部
注：解禁规模以2022年5月31日收盘价计算
图表22：不同类型投资机构解禁规模
资料来源：万得资讯，REITs解禁公告，中金公司研究部
注：解禁规模以2022年5月31日收盘价计算
图表23：各项目端不同类型解禁资金占比情况
资料来源：万得资讯，REITs解禁公告，中金公司研究部
注：解禁规模以2022年5月31日收盘价计算
境外市场回顾
图表24：美国REITs市场价格指数走势
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年5月31日
图表25：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日, 数据频率为月度
图表26：美国权益型REITs P/FFO情况
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
注：数据截至2022年一季度, 数据频率为季度
图表27：美国权益型REITs同店NOI同比增速
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
注：数据截至2022年一季度, 数据频率为季度
图表28：美国各板块REITs价格回报情况
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
注：1）2010-2021年数据为年度价格回报率，2022年4月数据为月度价格回报率；2）数据截至2022年4月
图表29：中国香港REITs市场价格指数走势
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年5月31日
图表30：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：数据截至2022年5月31日, 数据频率为月度
图表31：新加坡REITs市场价格指数走势
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年5月31日
文章来源
本文摘自：2022年6月7日已经发布的《公募REITs月报（2022-05）：5月表现平淡，解禁后市场交投或有望回暖》
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