猫头鹰日志（MalltoWin Log)
数字化经济是一个“从硬件服务到软件服务”的价值转型过程，日本地产行业也同样在经历着这样的服务价值转变浪潮。
2019-10-14
9月27日，瑞士洛桑国际管理发展学院（以下简称IMD商学院）发布了2019年度IMD全球数字竞争力排行榜（WDCR）。
榜单显示，一个经济体打造数字竞争力的关键是灵活性和适应能力。
今年，美国继续蝉联榜单第一，其后是新加坡、瑞典、丹麦和瑞士。
亚洲地区表现亮眼，多个经济体排名大幅上升，中国大陆排名从第33位上升至第22位，是整体排名提升幅度最大的经济体。
日本比去年（第22位）下降一位，排在中国之后，位列第23，从而让中国在数字竞争力方面完成了对日本的超越。
此次IMD全球数字竞争力排行榜，对全球63个经济体在探索及采用数字技术方面的能力及成熟度进行了分析，通过衡量其是否将数字技术作为商业、政府乃至整个社会实施经济转型的关键驱动力来进行的排名。
数智时代，数字技术不仅影响着企业的经营业绩，更对各国社会经济的运转和未来发展有着巨大影响，这从世界各国政府都在大力投资数字经济、强化其价值创造能力中便可见一斑。
6月底在日本大阪结束的二十国集团（G20）领导人第十四次峰会，设立了数字经济特别会议，发布了“大阪数字经济宣言”，宣布正式启动“大阪轨道”，促进各国数字经济发展。
4月在东京召开的第三届日本人工智能展AI EXPO（国际人工智能展会），汇聚了全球人工智能相关研究、应用、设备和服务的研发和技术转化的最新成果，592个总展位数同比增长40%，三天展会共集聚近49000人观展，报道媒体超过380家，成为各国相关企业的一次交流盛会。
与中国诸如“新零售”场景的快速普及相比，日本在推动数字经济方面似乎略显安静，但事实上，被誉为“数字化转型革命”的第四次产业革命，也已经在日本悄然迈开了步伐。
这是一个“从硬件服务到软件服务”的价值转型过程，从传统汽车行业、电信行业席卷到新兴多媒体行业等。同样，日本地产行业也在经历着这样的服务价值转变浪潮。
来源：一般社団法人 不動産協会広報誌2019年 通巻113号 『第4次産業革命が拓く都市の可能性』
“慢三圈”的日本IT技术
2018年，日本出现了一个流行语“慢三圈”，讽刺日本AI技术远远落后于中国和美国这两个世界级AI大国。
而在今年，日本经济产业省也开始加快推动数字经济发展。6月，日本首相安倍晋三公布了一项计划，宣布日本每年对25万人进行人工智能培训。
8月，由经济产业省汇总的2020年度预算概算相比初始额增加了15%，其中对AI开发和物联网的预算比2019年度初始预算增加了3成，达到422亿日元。
此外，政府还增加了派遣AI专家帮助中小企业的新政策，支持创业等新事业市场的相关创新费用增加了6成，达到120亿日元。
早在1999年，日本最大的移动运营商NTT DoCoMo便已推出i-mode移动互联网服务，成为世界上最早发展移动互联网的国家之一。
而作为移动互联网的亚洲鼻祖，为何日本如今的互联网技术发展却落后于美国和中国？
原因或许包括如下这些方面：
1）日本的“保守”文化
秩序、规则，已经深入日本文化的骨髓。但长期的“中规中矩”，也带来了“墨守成规”的特点，让整个社会对“新的冒险式”文化都充满着怀疑态度，这与充满创新精神的互联网技术往往显得格格不入。
2）老龄化问题
2018年，日本65岁及以上的老年人口占日本总人口的28.06%，同比上升了0.4个百分比；15~64岁的劳动人口比重下降0.28个百分比，为59.49%。号称是年轻人世界的互联网技术，在年轻人并不是主流的日本，发展速度自然受限。
3）公司制度的限制
日本按资排辈的工作制度，一定程度上阻碍了年轻一代在互联网方面的创新发展。
据日本调查显示，不愿意创业的人占到58%，“考虑将来创业”的日本年轻人仅为29%，而中国在这方面比例高达40%。
4）注重线下细节服务
在日本，大多数商品线上线下的价格一般都一样，网购除了便利以外，没有任何价格优势。
因此，顾客习惯了从线下店铺的服务态度上、商品陈列摆设、店铺内饰设计之中，去充分体验并享受生活快乐。日本人网购意愿的不足，零售业对线下服务细节的关注，也影响了线上技术的推进。
来源：知识经济 『一文了解海外电商市场：哪些市场最有活力？』
5）资本问题
日本在低迷的20年中，“节省成本”对于很多企业来说一直都被置于首位。
对新型产业的投资，将可能充满风险，这使得发展态势低迷的企业对投资失败的容忍度很低，资本相对来说便会很保守。
日本地产科技发展背景
但在相对缓慢的大环境中，从2017年到2019年8月，日本地产科技公司数量正在呈现爆发式增长，整体增长约5倍左右。
根据ビジネス+IT 『不動産テックをわかりやすく解説 今なぜ重要？主要12分野の実態は？』翻译作成
根据：野村综合研究所 谷山智彦氏 『不動産テックの最新動向とビジネスモデル』作成
整体来看，日本地产科技行业发展有着这样的共性：
1）向顾客导向的全价值时代转变
传统地产行业或许可以称之为“销售时代”，但随着客户数据库中累积更庞大和全面的客户信息，客户可能产生的翻新、维修、搬家、清洁、设备维修、贷款转让等一系列需求，让企业面向顾客的LTV（Life Time Value，生命周期全价值）进行服务成为可能。
面对出生率减少、老龄化现象、优质区位不足可能带来的销售额减少、租金下降，这些新业务将创造新的业务价值。
来源：情報未来 『不動産テックで加速化するバリューシフトの波』
2）企业管理速度和灵活性的变化
在这个时代，无论业务类型如何，管理速度和灵活都显得十分重要，这也是云服务爆炸式增长的原因。云服务的利用，让企业在业务所需之时可以立即使用数据库、按量付费，同时也可以立即停止使用服务。
这实际也是“灵活响应业务量变化”的一种策略，降低成本的同时提升效率。
日本地产技术12个分类详细介绍
来源：不動産テックカオスマップ第5版（一般社団法人不動産テック協会）
目前，日本地产科技图谱一共可分为12个子类，我们依次拆解，详细来了解。
1） 地产管理技术（Management Tools）
提升地产管理公司PM运营管理效率的服务公司，可以提供地产信息、客户信息管理和运营系统。
虽然地产科技的BtoC业务很多，但BtoB服务的发展空间还是很大，目前日本地产科技的BtoB人才也相对比较缺乏。
其中，还有一项属于建筑科技范畴的建设PAD类技术，地产技术管理公司通过运用智能手机和VR等最先进的数字技术相结合，能够在建筑技术领域中提供新的附加价值。
2） 地产技术中介业务管理（Brokerage Tools）
提供地产销售和租赁中介业务的服务和技术公司。
近几年日本的租赁中介公司规模发展逐渐增大，但由于租赁业务是一项劳动密集型业务，且利润率较低，因此有望通过地产技术服务提高运营效率。
到目前为止，经纪业务必须集中大量的人员和管理资源，仅应用现有的CRM并不能提高效率。因此，增添新型的服务和系统，才能使CRM和资产管理的连接在该领域成为可能，进一步提升BtoB的服务效能。
3） 众筹地产技术（Crowdfunding）
通过网络平台收集多个投资者（主要是个人）资金并投资地产，或为地产业务目的匹配消费者的资金。
众筹机制应用于地产领域，让普通私人投资者也可以通过互联网参与地产投资，创造新的地产投资机会。
4）货款和担保地产技术（Loan Insurance）
在地产中介角度，为融资给予最佳方案建议的服务，通过模拟交易功能和再融资绩效评估，从借款人的角度提供最佳抵押提供建议。
5）匹配地产技术（Matching）
这是一项实现业主和用户、劳动资源和企业雇佣相匹配的服务，包括CtoB、BtoB等多种形式。
例如，有专门用于空置办公室和继承地产等类别，有专门从事诸如装修和建筑等工作，有专门从事人力资源（例如地产专业人员、专业承包商等）等方面的匹配。
6）地产信息和媒体地产技术（Marketplace Media）
收集和显示财产信息的服务或平台，或与地产有关的媒体。
传统的日本地产行业对于接受新企业并不易，但随着数字化的不断地深入，现在也增设了提供新地产资源信息及顾问策略的技术公司。
7）地产信息技术（Propty-Info）
作为地产行业的核心要素——地产信息，该服务负责提供并分析与地产相关的数据，并以辅助系统对信息库进行分析与总结，使信息处理更具效率。
这个系统可以辨别出不适当的信息、优化信息以及确保其透明度，提升整体地产行业的附加价值。
8）价格可视化和评估地产技术（Price Estimation）
这是利用各种数据评估地产价格、租金和未来前景的工具。但目前在日本，由于合同价格相对不透明，因此数据源还存在一定问题。
9）空间共享地产技术（Space Sharing）
这是一个以最为适当的方式，共享闲置资产、有效利用闲置空间并从中创造新商机的服务体系。
其中最为典型的例子便是旅游租赁平台Aribnb（爱彼迎），目前它的用途已扩展到会议室、活动场所、停车场、民宿、美容室、共享仓库等服务，将打造一个更有效率的生活方式。
10）装修与翻新地产技术（Renovation）
顾客有翻新整修需求的时候，可以为顾客在Web平台上提供匹配整修公司的服务。
整体而言可以分为翻新物业平台和翻新公司匹配平台，随着匹配服务需求越来越高，未来还将有更多相关外包匹配服务资源纳入。
11）IoT不动产技术（IoT）
通过与各种传感器和网络摄像等技术结合，IoT技术在一个网络内连接起各个地产设备，并形成大数据分析。
这个服务主要包括智能锁和家用电器的远程控制，除了知名的Google Home、Amazon Echo设备，已经有众多日本本土知名制造厂商在使用这个服务系统。
但由于机器折损、隐私信息保密管理等原因，IoT的管理费用以及更新费用成为一个重要的课题。
12）VR、AR不动产技术（VR/AR）
这是一个VR/AR设备服务系统及相关数据转换系统。
一方面，消费者根据展现出的来虚拟状态，可以提出改善意见等；另一方面，VR、AR技术还可作为市场营销以及决策制定的工具，提供更多服务。
结语
日语中的地产，称之为“不动产”，如同文字中所述那样，是“固定而又真实的资产”。
与一般生活消费品相比，地产行业的管理过程复杂（拥有开发、设计、建筑、拍卖、中介、管理等众多环节）、交易频率比较低、个性化需求比较强的特点，此外，交易之后的后续配套服务也在逐渐增多。
这使得身处产业数据化的今天，地产科技（ReTech）将越发被重视起来。
来源：土地総合研究所『土地総合研究』 『インフォメーション エコノミーと不動産テック : 求められる動的ネットワーク空間のマネジメント機能』
未来，随着产业信息化、信息国际化趋势的纵深发展，地产科技也无疑将为这个行业注入全新的内涵和可能。
参考资料：
一般社団法人 不動産協会広報誌 『第4次産業革命が拓く都市の可能性』
- ビジネス+IT 『不動産テックをわかりやすく解説 今なぜ重要？主要12分野の実態は？』
- 土地総合研究所『土地総合研究』 『インフォメーション エコノミーと不動産テック : 求められる動的ネットワーク空間のマネジメント機能』
- 情報未来2019年3月 『不動産テックで加速化するバリューシフトの波』
- CIO时代，IMD全球数字竞争力排行榜：灵活性和适应能力是成功打造数字竞争力的关键
不動産テックカオスマップ第5版（一般社団法人不動産テック協会）
商业与地产
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