来源 | 电影《夺宝奇兵》
文｜风马牛地产研究院·内容组
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「天上掉馅饼，地上生铜钱。」追求侥幸的人运气都不会太好，但凭手气挖到的财富谁也放不掉。
美国就有档电视节目《仓储挖宝王 Auction Hunters》，古董商艾伦和古货币专家琼斯乐此不疲地在南加州大大小小的仓库拍卖会竞猜寻宝；另一档实景综艺节目《仓库淘宝大战 Storage Wars》也类似，尘封仓库隐藏巨额财富，也可能是千奇百怪的废品，谁也想不到……
图 | 《仓储挖宝王Auction Hunters》
问题来了？
作为美国人民新式彩票的载体，废弃仓储怎么就摇身一变财富密码。实际上，不光是废弃的仓储成为供人挖宝的场所，正常的自助仓储也一直是美国增长最稳定的行业之一，今天有约 9.5% 的美国家庭租用存储空间；公共存储投资在 20 年中平均年总回报率为 17.2%，远高于办公、零售、公寓和产业；甚至还培育出 Public storage 和 Extra space 两家连锁上市公司，目前美国共有 6 家自助仓储类上市公司。
反观国内，十年前兴起的自助仓储却有些水土不服。其核心商业模式等同于租赁地产，据艾媒咨询，2020 年行业市场规模为 11.4 亿元，中国注册自助仓储的企业数量仅为 400 家不到，大多数企业还处于「交学费」的疯狂融资阶段。
那么，美国自助仓储的市场现状如何，两国的商业模式有何区别，迷你仓生意为啥在中国还未进入井喷发展阶段？要弄明白这些问题，风马牛地产研究院带你从这几方面对比一下。
01现状对比：380亿美金 VS 14亿元
这类私人仓库诞生于 20 世纪 60 年代的得克萨斯州，通常被称作「迷你仓」，主要用于个人或家庭的日常仓储。一开始需求并不旺盛，直到 90 年代才开始迅速增长，21 世纪初期以每年 3000 多家的新设施的速度增长着。
网上能找到的最新数据是，截止 2019 年，美国自助仓储行业的年收入达 380 亿美金，总设施数量在 4.5-5.2 万之间，总面积达 17 亿平方英尺。这意味着，自助仓储的数量超过了全美星巴克和麦当劳门店数量的总和。
全美有 9.4% 的家庭在使用自助仓储，大多数设施的租出率为 87.4％。而自助仓储的维护费用大约是其他形式房地产的一半，据美国某股票分析师，自助仓储大概 30% 的出租率就能实现收支平衡。另一方面，自助仓储几乎没有债务，同行平均债务资本比约为 40%。
图 | Public storage
在美国，有超过 3 万家不同的自助仓储公司，行业高度分散。前六大自助仓储行业巨头，包括大众仓储（PSA），全球自助存储（SELF），国家存储关联公司（NSA），额外空间存储（EXR），CubeSmart（CUBE）和Life Storage（LSI）等总共占据了行业 18% 的市场份额，其他大型自助仓储运营商占据 9% 的市场份额，剩下的 73% 的份额则是被小型运营商及个人运营商占有。
大家都知道，中国有些商业模式是照搬美国，同款借鉴是屡见不鲜，但并不是所有项目都适合中国，迷你仓就属于水土不服的那种。
2008 年，香港最早引入迷你仓；直至 2012 年，迷你仓经过前期摸索和不断尝试在大陆生根发芽。截止 2020 年，中国迷你仓行业市场规模为 11.4 亿元，同比增长 28%；迷你仓用品企业数量为 353 家，其中注册资本在 500 万元以下的迷你仓企业数量最多，共有 270 家。
在中国，迷你仓更像是共享经济风口下的产物，开始在北上广深这样的大城市站稳脚跟并逐渐被一线城市所接受。2012 年投融资初期，主要以创投公司领投，成立了考拉迷你仓、中国迷你仓、大众迷你仓、优立仓等品牌；后续物流企业逐渐在迷你仓领域布局，早在 2016 年德邦便开始布局中小微仓，顺丰、京东物流、中通等企业连续入场。
但迷你仓想要在中国盈利似乎并不简单，唯一在新三板上市的大众迷你仓，据其 2020 年度报告，公司实现营业收入 3578.8 万元，归属股东净利润 15.59 万元，自 2016 年以来首次实现正盈利，利润还只是一线城市白领的年薪，真是蛮不容易的。
02模式透析：行业标准高度化一致 VS 多模式并行探索期
对比中国市场少得可怜的利润，美国的迷你仓生意却是风生水起，利润率还真是名列前茅，以龙头公司 Public Storage 为例，2021 财年公司总收入为 34.16 亿美元，净利润就高达 18.85 亿美元，大家可以算算有多赚。
作为自助迷你仓库的发源地，美国的仓储公司已经进化为多种形态，全方位、多角度地满足美国人的存储需求。
目前，美国小型仓库租赁机构分化为持有机构、运营机构两类，主要包括 REITs、房地产开发商和小型仓库运营商等。REITs 和开发商大多采用「持有+运营」模式，在小型仓库持有和运营领域均有较大占比；小型仓库运营商多以轻资产模式运作，以运营为主、较少持有，是小型仓库运营领域重要的专业力量。
在行业标准化高度一致的美国，大部分品牌的主体业务还是高度相似的，只是在一些细微地方有所不同。现在，我们来了解下美国三家最大的自助式迷你仓公司。
① Public Storage
目前全美覆盖面积最大的自助仓储品牌 Public Storage，在美国有上千个连锁店，几乎在每个城市都可以看到它的身影，在欧洲也开有连锁店。
图 | Public Storage
Public Storage 店面一般较大，单层店面一般有一万平米左右，或者就是有两三层存储空间。营业利润率保持在 40-50%，呈现出较强的盈利能力。据其官网介绍，存储类型主要包括以下几类：
一是个人式自助存储设施，个人或家庭充分利用存储空间，清点库存、规划空间和暂时寄存；
二是小型企业的商用储物，可以为建筑和承包商、房地产业务、零售和商业库存、制药企业等提供存储空间；
三是车辆和房车存储，为车库空间不足的家庭提供停放车辆的位置，包括轿车、轻型卡车、房车和野营车等；
四是船只存储，包括船只、水上摩托、水运工具等无盖、有盖和全封闭式储存，节省了昂贵的码头仓储费用；
五是控制气候的存储，比如照片和胶片，相机、镜头和电子产品，唱片和磁盘、硬盘，以及乐器等物品，他们对湿度、温度和光照的要求较高。
此外，Public Storage 提供完善的服务，包括提供整理箱和打包袋，以及防撞碎的泡沫。
①Life Storage
之前叫 Uncle Bob's，也叫 Sovran Self Storage，之后改名为 Life Storage。他们公司在美国的 32 州都有设立连锁店，大部分分布在东部还有南部，比起上面的 Public Storage，全美国的覆盖范围要弱一点。
储存仓类型同样也是分为私人储存仓、商用储存仓、车用储存仓、还有专门供给卡车用的储存仓。
②Extra Space Storage
是美国继 Public Storage 排名第二的自助式储存仓，在 2007 年的时候，还进驻了亚洲，在新加坡开启了他们的业务。
图 | Extra Space Storage
反观国内，迷你仓主要集中在一线城市，市场上比较知名的迷你仓企业有 10 家左右，大体可以分为三种模式：
图 | 中国迷你仓盈利模式分析
①以仓储为主，通过租赁产生租金收入
我国市面上大部分的迷你仓是通过分隔整租空间并改造为迷你仓式的仓储单元，且多以市区物业的地下室为改造对象，毕竟租金便宜。
以亚洲规模最大的考拉仓为例，业务覆盖北上广深杭，超过 500 家门店，它的特点是用户可自己管理仓体，轻松解决所有的存储难题。
②以增值服务为主，通过服务产生溢价
在增值服务方面通过服务产生溢价，比如成立于 2009 年的好管家便利仓，除了仓库寄存和仓储需求外，还可以提供上门评估、收货、拆卸、包装、搬运，提供一条龙个性化定制式搬运包装附属服务。如果是商业客户，甚至可以协助收货、上架、包装、发货、配送等。是中国为数不多的按需收费的连锁式迷你仓储。
③移动箱子模式
以北京的储物乐迷你仓为例，它提供的是一个可移动的箱子。使用箱子经过四个流程：预约、打包、送出、取回。一般用来储藏换季衣服等不舍丢弃的物品。预定箱子需要至少提前一天，使用过程中取回和送出箱子只需提前半天。
对比两国的迷你仓模式，我国依然处于初级阶段，大多数城市居民选择迷你仓的较少，发展也面临着多方面的挑战。对比一下，我们也可以发现美国自助仓储产业的特性：
第一，美国迷你仓涌现出规模化发展的龙头企业，大多实现了规模化扩张和信息化平台的建设，大型连锁公司分布在全美各大城市，租客日常支付租金、以及相关一系列请求均可以通过网站在线上完成；
第二，美国迷你仓的价值创造过程实了现标准化，保证了模式的一致性，在仓储选址、智能化应用、服务模式设计，乃至人员的选择等实现统一性、规范性，保证良好的用户体验；
第三，高效多元的融资、适时调整且精准的投资策略、出色的招租运营以及较强的成本管控是美国长租小型仓库企业能够保持市场领先的优秀基因。
03资本市场：直接投资+REITs+基金项目
其实，除了在规模化扩张、标准化建设、招租运营和成本管控外的差距，更为重要的是，我国迷你仓行业在资本市场的地位与美国不同。
在美国，自助仓储属于房地产的分支行业，它为投资者创造了非常有前景的投资机会，而投资方式及期限较其他类型商业房地产更为灵活。不少分析师也为公共存储做背书，认为它是未来 50 年的红利股。
在美国想要投资迷你仓行业有三种途径：
一是，可直接在政府规划的「机会区」建设自助仓储设施，前文说过受地域限制，美国自助仓储的集中度没那么高，拥有很多夫妻店，政府希望投资开发这些区域，投资人可享有一定的税收优惠。
二是，通过房地产投资信托基金 REITs，自助仓储 REITs 的大部分是投资机构对自有的自助仓储进行管理，或者是收购其他自助仓储进行修复，再重新开张营业，收入来源为这些自助仓储的客户租金。投资人可以通过在二级交易市场买入自助仓储 REITs 来进行投资。
从各房地产类别 REITs 平均回报率来看，自助仓储 REITs 在所有 REITs 中表现较好，以行业市盈率 18.38 在 14 个房地产分支中排名第五。1994 年至 2017 年平均回报率在 17.43%，远高于排名第二的住宅类 REITs。
三是基金项目，投资人可以通过认购专门投资于自助仓储行业的基金来间接投资于自助仓储行业。
比如自助仓储投资基金 SS Fund 第一期，基金募集规模为 1000 万美元，最低投资额度为 5 万美元，投资者需为美国境内合格投资者，预期 IRR 为 15%，优先收益为 8.65%，退出年限为 5-7 年。
据悉，基金主要针对一些管理经营不善和利用率不高的自储设施进行收购，之后利用机构的模式对收购资产进行升级和运营管理，基本比较注重于长期投资。根据 SS 基金的官网，他们的团队比较擅长市场宣传和管理。
我国目前对迷你仓行业的监管、支持不够，甚至尚未推行 REITs，美国长租小型仓库融资端的优势对我国自助迷你仓储运营企业的借鉴有限。他们可以通过良好的租金表现和金融化退出带来收益，并创造丰厚的利润。
04深层探因：中国市场机遇与挑战并存
迷你仓从 2008 年进入中国上海，至今也有十来年之久，但整体发展比较缓慢。主要还有这几方面挑战：
①国情
美国人一生平均搬家 12 次，每年约有 18%、约 5000 万人口流动，其中 60% 在州内，40% 迁往其他州，他们可能是因为结婚、离婚、退休、上学、旅行等涉及住所变动的情况。
美国文化里的积极消费主义和居住短暂性，迁居到某地自动享受当地的社会福利待遇，加上他们喜欢购买高价值的文化娱乐用品，比如高尔夫球杆、游艇、艺术品之类的，迷你仓会成为存放个人兴趣爱好、隐私的地方。
况且处理这些物品并不便宜，不管是前期的购买、中期的使用还是后期的废弃，都要花费大量的金钱，与其花钱扔掉这些可能未来有用的大家电、大家居，不如租用个迷你仓存起来。
图 | 长期性需求和偶发性需求
而在中国频繁搬家的情况很少，居民住宅自有率非常高，房子里的杂物堆成仓库，相信大部分人也不会在意；租房市场又不完善，房子与教育医疗挂钩，即使面临工作变动、地点更换，大家更倾向于找好住所或搬到亲戚朋友家暂住，也不用过多购买大件家具家电等。
国内也多为临时偶发性的需求，可能遇到紧急情况，最长也就是 1-3 个月，找地方存下东西，1-2 年都很难出现复购。但美国人算得上是迷你仓的忠实用户，会将日常闲置的用品，如不用的床垫、老旧的自行车、小孩的玩具乐器等收纳进自助仓储，家庭主妇们的决策更注重稳定性，使用期限一般为一年以上。
②城市
可以说，我国迷你仓的市场需求远比美国要小，但并不意味着没有。上文说了，流动产生需求，核心城市正是培育这些需求的沃土。自助仓储是城市发展到寸土寸金阶段的必然需求，也是城市经济向智能化、专业化、集约化发展的标志。
自助仓储适合经济发达、房价高收入高、居住面积人均占有率低和购买力旺盛的地区，在交通方面则需要便利、临近居民区或商业区。比如美国绝大部分城市房价与自助仓储空置率呈负相关，2018 年，美国第二大城市洛杉矶，平均房价高达 63.4 万美元，自助仓储的空置率只有 8.3%。
这也为中国留下了经验参考，大型仓库不允许占用市中心的繁华地段，迷你仓却例外，这也是目前我国迷你仓布局的特点，多在一线城市的核心地段，市场需求是决定迷你仓物流服务运营的核心要素，一线城市消费者可以达到一定的市场需求量，迷你仓品牌也在努力唤醒消费者对其认知并刺激其使用需求。
③客群
如果从城市的角度看，几乎所有的自助仓储品牌都离不开北上广深杭等一线城市。事实的确如此，因为这些城市存在人口多、收入高的特点，且拥有一批流动性大、对新事物开放程度高的需求者。
这些大城市生活空间小，放着一堆杂乱的东西，但居民又注重生活品质，才会愿意花钱找地方存放东西。但三四线城市房租、房价便宜，相比于杂物占用空间，大家更愿意把钱花在吃喝玩乐上。
所以，我国的目标客群多为景点车站机场商场等短暂寄存，中产阶级、常年出差人群、多胎家庭、写字楼空间狭小的中小企业，以及乔迁新居或临时租房的居民。
④价格
以 Public Storage 洛杉矶某站为例，小号（5 英尺 x 10 英尺，可存放一个房间的物品）大概 150 美金/月，中号（10 英尺 x 10 英尺，可存放两个房间的物品）大概 250 美金/月，大号（10 英尺 x 25 英尺，容纳五个房间的物品）大概 500 美金/月。据美国商务部的最新数据，美国人总收入 21.0 万亿美元，人均 6.35 万美元，月均 5290 美元。
相比之下，中国的迷你仓价格却不太友好。以迷你考拉仓的上海社区仓为例，是分布在小区的智能储物间，1立方左右的仓库大概 300 元/月，3 立方左右的仓库大概 500 元/月，11 立方左右的仓库大概 1600 元/月。相信大部分白领，如果有余钱，会愿意多花 1600 元改善一下租住的环境。
⑤投入及配套
从战略层面来看，自助仓储的投入成本并不低，且回收成本可能会很慢。光是仓库费用、设备费用、人员培训、保险费用、物流费用、广告费用等前期投入就巨大，再加上要配备温度控制系统、全天候网上监视系统、搬运装卸工具、专业物流团队、专业咨询人员等配套服务。
考虑盈利特征，处在市场培育期的自助仓储服务真是难上加难。
据中国个人仓储行业发展报告显示，若购置商业用地并改造为个人存储仓，其投资回报周期为 9.5 年；若为租赁后改造再出租的二房东模式，其投资回报周期 4.5 年。前提租金收益是运营成本的五倍，满租率超过 30% 情况下。
很多迷你仓也许能做到 30% 的满租率，但租金收益是个问题。否则，满租率要达到 80% 以上，才有机会盈利。
结语
对比中美自助仓储行业的现状、特点及困境，相信大家都对这个行业有一定了解。核心的一点是，无论是哪种发展模式，自助式仓储本质还是依靠于空间租赁及配套服务产生的现金流收益。这也是手艺人们吃饭的关键。
目前，我国迷你仓行业正在起步阶段，不可避免面临着各方面的诸多挑战。中国自助式仓储仅有数百个网点，年产值仅十亿元左右，这也就意味着这一领域仍有很大的空间可以挖掘。若日后 REITs 市场的逐渐放开，也会给自助式仓储的发展带来一定的机遇。
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资料来源：
1. 我国迷你仓发展现状及其发展趋势研究,赵迪;梁旭,全国流通经济, 2018-10-08
2. 新型物流“迷你仓”服务影响要素探析,李胜馨;林静, 吉林农业科技学院学报,2021-10-15
3. 中国仓储经营新领域,王丁冉;王治国,中国储运, 2008-09-05
4. Public Storage: A Dividend Stock for the Next 50 Years,Matthew Frankel, Jun 22,2018
5. publicstorage官网, https://www.publicstorage.com/
6. Extra Space Storage官网, https://www.extraspace.com/
7. 迷你仓，不“迷你”, 赵国亮,亿欧网, 2019-10-21
8. 75页纯干货、4大典型案例！深度解读迷你仓行业发展现状及趋势,柒柒,艾媒网, 2021-02-04
9. 美国自助小仓库，竟蕴藏着380亿的大生意,王明炎,清华金融评论, 2019-06-12
10.迷你仓，走不出北上广深,十里村,人人都是产品经理,2019-10-28