在潜力巨大的商业地产开发市场，尽管闻不到硝烟，听不见鼓声，但在这一领域，每时每刻都在发生着竞逐乃至是激烈的商战。而且，随着时间的推移，这种竞争将会越来越激盈。
在过去的 2018 年里，商业地产大事件层出不穷。
收并购成为存量时代的代表作；REITS也有了新的内容；传统商业在积极拥抱互联网，线下零售成为关注点，线上线下一体协同；商业功能也从产品消费转向场景消费，跨界与融合、大数据应用、共享与合作、调整与升级成为行业变革、创新的新趋势。
值此年初，本文直击商业地产行业，盘点 2018 年的商业地产大事件，总结趋势，展望未来。
商业地产收并购此起彼伏，中小型开发商开始「忍痛」转让
2018 可谓是地产的「艰难之年」，受地产和金融的双面调控影响，强实力开发商缓慢前行，在「大浪大潮」的波动下，船大根基稳，但也船大难掉头。从市场情况来看，大部分强实力开发商早期土地储备量大，靠存量项目也能安全和平稳过渡，但是就地产收并购市场而言，大部分中小型开发商开始「忍痛」转让项目，行业的变化也让人不寒而栗。
2018 年房企的大宗交易数据
2018 年，交易宗数和金额均明显下降。自 2016 年第二季度以来，房企收并购频次和交易金额呈上升趋势，并在 2017 年第三季度达到峰值，2017 年第三季度交易宗数约 111 宗，此后逐渐回落。2018 年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有 253 宗。但在 2019 年，随着存量资产时代的到来，收并购潮或将达到新高度。
数据来源：WIND及中指研究院综合整理
凯德出售中国内地 20 家购物中心
2018 年 1 月 5 日，印力联合万科、Triwater 出价 83.65 亿人民币收购凯中国在国内的 20 家购物中心，总建筑面积约为 95 万平方米，主要为凯德广场，不涉及来福士项目。
腾讯 京东 苏宁 融创收购万达股份
2018 年 1 月 29 日，万达商业宣布，腾讯、京东联合苏宁、融创等投 资者共同组成财团投 资 340 亿元，收购万达商业 14％ 的股份。这是互联网巨头和实体商业巨头之间最大的一笔战略投 资。公告显示，引入新战略投 资者后，万达商业将更名为万达商管集团。
上海广场再度易主
2018 年 5 月，淮海路商圈的上海广场再度易主，商业面积为6万平方米，建筑面积为 28 万平方米，收购方为融创、美罗、华凌和盛煦地产，初始转让价约 18.6 亿元。
领展 25.6 亿收购北京京通罗斯福广场
2018 年 11 月 26 日，领展宣布，公司以 25.6 亿收购位于北京商场——京通罗斯福广场，这是领展在北京的第二个及内地一线城市的第四个收购项目。该商场位于北京通州区，由新加坡 ARA 资产管理有限公司于 2013 年收购金成中心商业，改造并更名。
中粮地产 147 亿并购大悦城
2018 年 12 月 4 日晚间，中粮地产发布公告，逾百亿重组大悦城获证监会无条件通过，公司股票自今日复牌。复牌后的中粮地产高开高走，股价一度冲击涨停，收盘涨幅回落至 5.34%。
商业地产融资创新：基金及类reits
随着 2018 年初，资管新规等一系列监管政策密集出台，防控金融风险、服务实体经济大背景下，REITs 作为合理平衡风险与降杠杆等发展要求的金融创新工具，也正蓬勃兴起。在存量时代背景的挑战下，REITs 成为了商业地产发展的必要选择。
商业存量时代去化需要新路径
融创发起首只存量资产并购基金
2018 年 3 月 4 日，融（上海）商置有限公司与盛煦地产共同发起国内首支存量资产并购基金，其中双方各占 50% 权益，目前基金已经开始募集，基金规模约 200 亿元人民币。按照规划，该并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。
砂之船 REITS 新加坡主板上市
2018 年 3 月 28 日，全亚洲首 个奥特莱斯房地产投 资信托——砂之船房地产投 资信托，在新加坡交易所成功上市。砂之船房地产投 资信托不仅是亚洲首 个奥特莱斯房地产投 资信托项目，也是中国中西部地区首 个在新加坡交易所上市的房地产投 资信托项目。
泰禾设立 200 亿产业并购基金
2018 年 5 月 24 日晚间，泰禾集团股份有限公司称，公司拟出资月 40 亿元与泰禾投 资集团有限公司共同投 资设立产业并购基金。公告显示，该公司及其全资子公司嘉兴泰禾投 资管理有限公司，拟与嘉兴泰禾永盛投 资有限公司共同出资设立「泰禾产业并购基金合伙企业（有限合伙）」。
阳光城设立办公物业类 REITs
阳光城以上海阳光控股大厦为底层物业资产，2018 年 6 月 15 日晚间，阳光城集团股份有限公司称，以下属子公司上海润渝置业有限公司所持有的上海阳光控股大厦为底层物业资产，设立办公物业类 REITs 资产支持专项计划，开展资产证券化融资工作。
资料来源：阳光城公司公告
首创钜大 100亿 奥莱 REITs 获批
2018 年 12 月 13 日，首创钜大宣布，中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划成功获批，规模为 100 亿元，将于深交所挂牌发行。这是国内首单以奥特莱斯为底层资产的 REITs 产品。据悉，首创钜大此前的融资主要以银行借款及担保票据为主。
新零售成为新的业绩增长点，为行业注入新鲜血液
新零售时代俨然已扑面而来。互联网、电 商巨头们快速走到线下，阿里不仅布局线下零售品牌，甚至开出实体商业，线上线下融合的新零售不断崛起。而这一风潮显然已经引起了主流房企，尤其是喜欢「尝新」的内资商业地产商们的重视。
13家地产商和盒马签订新零售战略合作
越来越多的商业地产商开始提及「新零售」，甚至将其提升到战略层面，将新零售作为新的业绩增长点，积极布局。其中，有传统零售升级成新零售，也有初次进入零售领域的。本质是投 资或潜在投 资。不止投 资新零售品牌，还能与主营相辅相成，做得好还能成为特色。而就目前而言，提及新零售的商业地产商不少，但进入方式和落地程度有着较大不同。
国内首家无人百货商店
2018 年 4 月 9 日，首家无人百货商店——「Hi-Smart 无人百货商店」在广州正佳广场四楼正式开业。据了解，该无人百货商店是由生活买手店「嗨百货」与无人店技术品牌「舒码科技」联手打造，致力于提升百货商店的未来购物体验。「Hi-Smart 要做的是‘可触摸的电 商，有数据的实体店’」，舒码科技 CEO 李虬称，对标「线下版天猫」。
大润发＋盒马产下中型超市「盒小马」
2018 年 6 月 2 日，阿里巴巴旗下盒马鲜生联手大润发，在苏州开出全国首家混血儿新零售样板店：「盒小马」。从盒小马官方微信号获悉，盒小马江苏南通海门店、江苏南通如东店、浙江温州文成店于 2018 年 12 月 28 日、12 月 29 日分别开业。至此，盒小马全国门店总数将达到11家。
宝能全国首家精选超市悠宝利
2018 年 11 月 24 日，悠宝利杭州新天地店盛大开业，这是宝能集团精选超市品牌悠宝利(U-Belief)的全国首店。作为「民生宝能」的重要载体，宝能集团持续布局新零售，推出仓储式会员店「东市西市」、精选超市「悠宝利」、生鲜加强型便利店「万麦」三种业态，致力于打造「全场景、全客群、全数据、全渠道、全时段、全体验、全品类、全供应链」的零售新模式。
沃尔玛中国首家智能超市「惠选」
去年 5 月份，沃尔玛首家智能超市「惠选」正式在深圳开业。「惠选」位于深圳宝安区新安五路的一个居民社区，面积约 1200 平方米，包含近 8000 个产品。
网易严选首开线下实体店
2018 年 12 月 18 日，网易严选首家实体店正式于解百购物广场 B 座 1F 开门营业。在 300 多平空间内设有超 1000 个 SKU，种类覆盖了严选的十大产品品类。
百盛全新零售概念店 Parkson Beauty
2018 年 6 月，百盛旗下首 个且最大的一站式化妆美容概念店：Parkson Beauty在长沙 IFS 盛大开幕。Parkson Beauty 占地超过 5000 平方米。店内既有国际知名化妆品品牌，也有自营美妆集合店 PLAY UP，还有全球限量级 SPA 配套旗舰店等。
邻家资金链断裂
2018 年 8 月 1 日，邻里家（北京）商贸有限公司的供应商收到告知函称，公司将于 8 月 1 日起停止总部各项业务，并陆续停止门店营业。随后在短短 4 个月时间，已有邻家、131、全时等多个便利店品牌因资金问题深陷泥潭，他们或裁员、或断货、或关停，甚至卖身。
阿里新组织升级：天猫升级为「大天猫」、成立新零售技术事业群
11 月 26 日消息，阿里巴巴集团 CEO 张勇发出全员公开信，宣布阿里最新一次组织升级，包括：
1、阿里云事业群升级为阿里云智能事业群；
2、成立新零售技术事业群；
3、天猫将升级成为「大天猫」，形成天猫事业群、天猫超市事业群、天猫进出口事业部三大板块。
企业更名「去地产化」，寻找发展新动能
众多企业更名都是去除「地产」字眼，弱化地产开发主业的色彩。在寻找发展新动能，开拓业务新边界的同时，房企的去地产化动作可谓是「由表及里」。继早前就更名的恒大、远洋等巨头之后，也开始有更多的房企进行更名。
易居研究院智库中心研究总监严跃进此前在接受媒体采访时，表达了相似观点。他认为，更名频现与房企自身的战略调整有着直接联系。他指出，很多企业不再单纯强调地产业务，这是为了更好地实现综合化或复合化地产业务的发展。比如，在商业地产、租赁业务、地产创新等方面发力，这也从侧面说明房地产市场正处于阶段性调整时期。
朗诗
2018 年 1 月，朗诗绿色地产宣布将采用「朗诗绿色集团有限公司」作为公司的中文第二名称；口商品的集聚地，上海高档购物场所的代表之一。如今突然歇业，引得周边市民和业界感慨。
保利
2018 年 9 月 12 日，保利地产公告称，公司将名称变更为「保利发展控股集团股份有限公司」 （英文名称为 Poly Development Holding Group Co.，Ltd.），更名的理由为是为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展。
中国奥园
2018 年 11 月底，中国奥园发布公告称，公司名称正式由「中国奥园地产集团股份有限公司」，更改为「中国奥园集团股份有限公司」。当前房企的转型方向主要分为两个方向。一个是围绕房地产的服务产业，例如社区消费、物业服务、房地产金融等；另一个是「产业+地产」，例如物流地产、养老地产、旅游地产等。
百货老店倒闭潮延续并有加剧趋势
2018 年下半年以来，多家老牌百货接连闭店，或停业调整。甚至连我国最早的民族百货之一的上海永安百货，已是百年老店，也停业调整。
供应过剩、同质严重、硬件老旧、租约到期、流量减少、竞争过多，等等原因。让大量的商业地产或主动，或被动地迎来一轮大规模的改造升级潮，满足消费升级带来的全新需求。而有部分已经等不到改造的那天，就被淘汰。而之前，我们也有一篇分析百货老店倒闭的文 章，可点击《站不起来的百货老店》查看。
国内2018下半年倒闭的百货老店
苏州大洋百货关店
2018 年 11 月 28 日，苏州大洋百货有限公司发布公告称，2018 年 12 月 31 日营业结束后，正式闭店，不再经营。作为观前商圈曾经的百货地标之一。有业内人士透露，此次苏州大洋百货的闭店，主要是由于租赁到期。
梅西百货退出中国市场
梅西百货 2018 年 12 月 4 日发布撤店公告，宣布天猫国际 Macys 官方海外旗舰店从 2018 年 12 月 3 日起停止接单。作为美国的百货巨头，最初进入中国市场的梅西百货也曾士气满满，但是它低估了中国百货市场的竞争激烈程度，也高估了中国消费者对其品牌的迎合度，最终遭遇「滑铁卢」。
新世界百货沈阳中华路店停业
近日，新世界百货中华路店发布停业告示，商场将于 2018 年 12 月 20 日停业。据了解，2005 年 12 月，位于太原街商圈的新世界百货中华路店正式开业，成为新世界百货在沈阳的第三家门店，至今经营近 13 年。新世界百货中华路店停业后，并不意味着新世界百货完全撤出沈阳。
西大街百盛或将终止营业
岁末年初正是零售业的销售旺季，但西大街百盛却于 2018 年 12 月 31 日正式「落幕」，这已是百盛在西安关闭的第二家门店。西安传统商场纷纷关门歇业，同时，大体量、全业态、重体验为标志的商业综合体「四面开花」，商业格局从中心商圈迈入多元商圈时代。
乐天正式退出中国市场
乐天玛特在中国撑不到 2019 年的春天，年底彻底关闭了余下 12 家店铺，十年一梦，乐天玛特在华版图将彻底清零。网购、O2O、新零售，中国零售市场潮流此起彼伏，乐天玛特也曾尝试追赶，但步伐太过漫不经心，终被淘汰。
地新说
纵观过去的这一年里，商业地产商们可谓是八仙过海，各显神通。尽管前路依然光明，但在商业地产开发的征程中，已不再全是一派风和日丽的气象，每一艘商业地产巨舰都难免遇到波诡云谲、风急浪高的时候。面对这一确无前例的大变局，一些具有雄心抱负的地产旗手们正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径，并笃定前行。
商业的宿命就是竞争。商业地产商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。