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佳兆业的中场战事

近年来,重仓粤港澳大湾区的佳兆业正在拓宽自己的业务版图,将文旅和特色小镇作为未来转型过程中的重要方向之一,对冲房地产调控带来的风险和周期波动。在快速扩张的过程中,佳兆业一度出现现金流负值,但它仍在寻找收购机会,猛冲规模打翻身仗。

在佳兆业的文旅版图中有这几个关键的「123」:一个关键人物,两个关键项目,三年 50 个文旅小镇。

关键人物:Noble Coker

虽然,佳兆业的第一个文旅项目「佳兆业·东戴河」早在 2010 年就开始规划,至今已运营了 8 年。但佳兆业的文旅板块直到 Noble Coker 入职,才算是真正被激活。

Noble Coker

2017 年 4 月,佳兆业请来了国际主题乐园运营方面大神级人物 Noble Coker,出任佳兆业国际乐园集团总裁。Noble Coker 上任后的首要任务就是将 2014 年上半年拿下的总建筑面积达到 52 万平方米的海滨大盘,也就是后来的金沙湾国际乐园给盘活,项目地址位于深圳旅游重地大鹏半岛。

佳兆业·金沙湾国际乐园

Noble Coker 于 1997 年加入迪士尼, 2002 年被派往香港迪士尼,全程参与了香港迪士尼的设计、筹建和运营工作,最高职务至运营副总裁。2013 年 5 月,Noble Coker 加入万达文化集团,出任主题公园管理部总经理一职,负责过「汉秀」,两年后离职休假。在此次加入佳兆业之前,Noble Coker 一直在美国南加利福尼亚大学任商业战略客座教授。

加入佳兆业,并非 NobleCoker 独自一人。佳兆业为文旅板块组建了一支几百人的专业团队,其中有不少来自美国、香港、新加坡等国际背景的人。

将帅都到齐后,佳兆业文旅板块正式发力,并将文旅作为佳兆业未来转型过程中的重要方向之一。佳兆业做文旅有两种打法,一种是类似东戴河、金沙湾这样的旅游度假项目,一种是拓展目前热门的「特色小镇」市场。

佳兆业金沙湾乐园公司总裁、前香港迪士尼乐园运营副总裁 Noble Coker 曾对媒体坦言,金沙湾项目遇到的最大挑战并非项目建筑,而是来自打造国际化文化 IP 的过程。

目前,佳兆业对 NobleCoker 的依赖特别重,文旅项目和小镇板块都要靠他的大脑来运转。

两个关键项目

在佳兆业内部组织架构中,NobleCoker 负责的佳兆业国际乐园集团不仅管金沙湾,还要管佳兆业·东戴河项目。

仅金沙湾和东戴河这旅游度假两个项目,佳兆业预计总投资就达到 800 亿元。土地成本并不高,建设酒店、娱乐等配套设施的建设以及运营的持续投入是大头,这也是文旅大盘的运营模式。

佳兆业·东戴河项目

2009 年,佳兆业从南方来到了北方绥中葫芦岛的一个小渔村,看中了绥中滨海经济开发区的一幅地块,2010 年,佳兆业与区政府签订战略协议,正式进驻区域,同时推出「佳兆业 · 东戴河」这个项目案名,于当年的 10 月 30 日开盘。

佳兆业·东戴河的销售,一波三折。2011 年,佳兆业·东戴河首次开盘,一次性开了 40 多栋楼,此后的 5 年间,它没有再拿新的预售证,一直在消化库存。这种局面,一方面和佳兆业集团自身难保相关,另一方面,也是因为区域的发展停滞。

佳兆业·东戴河第一期开盘时候,这个项目的销售均价为 6500 元/平米,2014 年时为 5800 /平米,2015 年降到了 4700 /平米,2016 年回升到了 6000-6500 /平米,而现在新开盘价为 8000 元/平米。

在房地产遍地黄金的年代,佳兆业·东戴河的投资收益无法吸引炒房团的注意。因此佳兆业 · 东戴河就这样不温不火的晾着。直到北京限购,购房需求溢出,京津冀概念出台,自身的配套也都发展起来,佳兆业·东戴河才在近两年来被激活。

与佳兆业·东戴河需要培养市场不一样,佳兆业 2014 年拿下的金沙湾,是一个炙手可热的项目,它位于深圳旅游重地大鹏半岛,它被珠三角乃至整个华南区域众多主题乐园的「包围」,竞争对手包括深圳欢乐谷、世界之窗、派拉蒙主题公园、锦绣中华、东部华侨城、广州万达文化旅游城、广州长隆和珠海长隆等主题公园。

为了能突破重围,佳兆业打出差异化路线,将金沙湾国际乐园定位为「国际滨海时尚度假目的地」,是希望能够跟香港迪斯尼乐园 PK 的项目。金沙湾国际乐园规划有五星级度假酒店群、冰雪世界、水上乐园、海洋生物馆、梦幻未来馆、演艺中心、体育中心等业态。金沙湾国际乐园预计将投入 300 亿元,国际乐园整体将于 2020 年左右竣工开业。

三年 50 个文旅项目

2017 年佳兆业宣布,用 3 年时间完成 50 个特色小镇项目的布局。

“未来,佳兆业将于中国五大城市群及「一带一路」沿线,物色具有当地特色资源,有较好的经济基础及人口支持的项目,导入产业资源,做好资产运营管理,为本集团在经济新时代下的发展,奠定基础。”佳兆业在 2017 年报中透露小镇的布局路径。

佳兆业的文旅小镇包括四大类产品线:以文化创意、体育健康、文化旅游为产业驱动的「文体活力小镇」;以生物医药、健康服务、健康旅游为产业驱动的「健康桃源小镇」;以智慧产业、智慧服务为产业驱动的「科技智慧小镇」;以及「旅游度假小镇」。

在这四类小镇中,「文体活力小镇」、「旅游度假小镇」是 NobleCoker 负责的佳兆业国际乐园集团牵头在做,而「健康桃源小镇」、「科技智慧小镇」均由佳兆业科技集团牵头在做,如「京北国际健康谷」特色小镇、苏州木渎智慧工园科技产业小镇等均属于科技产业板块。

据官网显示,佳兆业国际乐园集团自成立以来,已成功与四川成都、江西南昌、福建泉州、云南安宁等多地政府及企业签订战略合作协议,推进大型文旅度假综合体项目落地。

在和政府合作的同时,佳兆业也在加速文旅的收并购速度,如花了 74.61 亿元收购中弘的吉祥岛。此外,有接近佳兆业的人士透露,佳兆业还在秦皇岛等地寻找并购机会。

但佳兆业的资金链并不宽裕到可以「大手大脚」。据佳兆业 2017 年报显示,截止2017 年的 12 月 31 日,佳兆业有息负债余额为 1111 亿元,其中约 221.7 亿元在一年内需偿还,其余的 80% 的偿还期限是 2 到 5 年。截止 2017 年底,佳兆业的经营活动产生的现金流为负 34.3 亿元。

2018 年佳兆业尚未发布融资计划。其最近一次融资是在 2017 年 11 月配售新股,最终只有计划发行股本的 21.90% 被认购。在销售端,据中国指数研究院提供的数据显示,今年前 7 个月佳兆业的销售额为 382 亿元,仅完成了全年 700 亿销售目标的 54% 。下半年还需要猛冲业绩。

对钱、人的依赖都很明显,佳兆业能否下好文旅、小镇这盘大旗?目前佳兆业的静态 PB 为 0.75 倍,只有内房股平均水平的一半,资本市场会看好佳兆业的新路径吗?