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引言
一个值得深究的广州城市更新项目范本。
来源 | 赢商网（ID：winshang）
图片来源 | 基盛万科中央公园
中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心共同组织，两年颁发一次的“广厦奖”，是经国家批准的房地产行业综合性奖项，代表国内房地产行业的最高荣誉。
“广厦奖”的评选，对全国各地的城市更新范例向来不乏关注。
这次，一座毗邻广州番禺区府、总体量达20万㎡的公园式综合体——基盛万科中央公园，引起了评委会的注意。
毕竟，优越的区位条件让这个项目承载了诸多责任与期许：城市优质土地资源的高效利用。
在广州，地铁3号线堪称地下交通动脉。这条地铁线路以“番禺广场站”为南端起点，联结广州番禺区、天河区、白云区，是广州日均运载人数最多的地铁线路。
基盛万科中央公园距离“番禺广场站”，仅约200米。该项目是万科在“城乡建设和生活服务商”定位下，积极参与“以轨道交通为先导的城市发展建设”的缩影。
基盛万科中央公园原为村集体开发项目，广州万科接手操盘后，通过与政府相关部门、合作企业、村集体等多方主体的良好协作，用416天的时间，逐一破解了地块原建筑动线不连贯、外立面封闭、河涌污染等问题。
2018年4月29日，基盛万科中央公园盛大启幕，并首次向业界公开展示，在“与邻共成长”的理念下，一个城市更新项目与城市居民的全新关系模式：
一座综合体的出现，不是强势占据一方城市空间，而是以“居民共创造”的方式，构筑一个“宜居、宜业、宜行、宜游”的公园式社区。
在第八届（2017-2018年度）“广厦奖”颁奖仪式上，基盛万科中央公园荣获“广厦奖”以及规划与建筑设计单项优秀奖。评委会将这个项目定义为“村集体改造、存量盘活项目的优秀案例”。
获奖名单公布的当天，我们又一次探访基盛万科中央公园，以三重解读再次审视这个荣获“广厦奖” 的项目。
01
重焕资产活力
“生活更便捷了”、“原本安静的德兴（社区）终于慢慢旺了”……这是基盛万科中央公园开幕后，周边居民感受到的日常变化。
过去16年来，“百姓不满意不能得奖”是“广厦奖”不变的评选原则之一。
从基盛万科中央公园的运营数据来看，在进入“广厦奖”获奖名单之前，这个项目已经与周边居民的工作、生活建立了积极连接，让原本闲置的、收益低下的物业资产重焕活力。
✦甲级写字楼-基盛万科大厦
分布于基盛万科中央公园A、C两区，规划初衷在于承接番禺写字楼市场的高品质供应短板，迎合番禺产业升级。写字楼输出高品质的物业管理服务，贴心的企业管家一对一服务确保快速解决客户所遇难题。
目前，基盛万科大厦已有中国平安、天安人寿、BIGO等行业龙头企业进驻，整体进驻率超95%。
✦青年长租公寓-泊寓番禺广场店
分布于基盛万科中央公园B、C两区，设有复式及平层单元，目标指向高品质年轻住客，提供优良居住环境，以及超越常规长租公寓的商业配套。目前，泊寓番禺广场店的年均出租率超过95%。
✦广州万科商业2.0版万科里
分布于基盛万科中央公园A、B、C区，为改变周边居民“住在番禺，消费在市区”的生活方式，规划了四大主题业态，分别为：
以跨越2-4层的唐宁书店为主的艺文栖息地；
以华夏太古国际影院、小龙坎、道谷有机主题餐厅、樱花屋小酒馆、奈雪的茶等组成的社交乐活场；
以梅沙社区营地、奇尼怪村儿童职业体验馆、QLAA儿童乐园、巧手丫、超级飞侠、Balabala等为代表的亲子成长坊；
由古德菲力健身、道谷有机超市等组成的社区能量馆。
自开业以来，基盛万科里品牌组合持续升级，海底捞、人气轻餐品牌COCO LOUNGE、肯德基、诸锣记烤串、城外驿音乐酒馆、新加坡严选料理米盒子、英孚教育、刺青体验店U.WANT TATTOO 、江博士、7-11等相继进驻，品牌组合往年轻化、多元化等维度衍变。
经过近8个月的运营，基盛万科里的客流与销售呈稳健提升趋势，目前日均客流约7万人次，日均销售额超70万元。
✦精品酒店-香港红茶馆酒店
位于基盛万科中央公园D区，弥补周边精品主题连锁酒店的市场空白，设有约334间客房，以及公共会客区、多功能会议室。
02
建筑设计兼备效率与人文美学
有建筑师认为：“当一座城市的建筑、设施有了足够效率后，这个城市就可以把更多的空间留给美。”
就一个建筑项目而言，这样的因果转化同样存在。当基盛万科中央公园把旧建筑中的低效率空间，重新设计为高效率空间，它也将“美”带给了周边城市居民。
其中一个典型案例是，拓宽B区建筑间本不实用的小尺度交通连廊，植入主力经营业态——唐宁书店旗舰店，以创造性经营空间链接分隔体块，形成内部动线流畅的全新结构。
如今，这家跨越2-4层，涵盖图书、文具、家居、照相馆、咖啡厅、主题活动区、展览区等模块的书店，已经成为周边社区居民的“艺文栖息地”。
改造前后对比：连廊“变身”唐宁书店旗舰店
在处理建筑与自然的关系时，基盛万科中央公园所做的不仅仅是“不破坏自然”，而是改善项目所处的自然环境。
通过治理污染河涌，提升河涌水生态系统的自我修复与净化能力，以及种植浮岛植物、河岸植物，增设休憩座椅，架设兼具连接和观赏作用的棕榈叶状“虹之桥”，为周边居民带来一处生态景观带“风之岸”。
虹之桥
风之岸
基盛万科中央公园B、C区，原本被一条道路分隔，无法形成统一的商业氛围。
在改造过程中，广州万科却成功将其转化为项目亮点：一处涵盖蝶之园、叶之泉、童之岛等体验空间的都市人文庭院，为居民带来公园式公共休闲空间。
如今，这处由B、C区合围而成的I型休闲地带，在吸引人们驻足攀谈、休憩、追逐嬉戏的时候，就如同将都市空间里遗失的“街头巷尾”，再次带回人们的生活。
当人们从城市街道漫步至此，更像是即将走进一座都市公园，而不是一座商业综合体。通过设计凸显生活美学，以一种更柔和的姿态输出商业服务，这也是基盛万科中央公园设计上的亮点。
蝶之园改造前后对比
童之岛改造前后对比
叶之泉
03
社区共建：与邻共成长 服务更贴心
当下正值圣诞及元旦季，基盛万科中央公园打造了番禺首个“北欧风圣诞村”：9组错落分布的圣诞小屋，在浪漫、童趣之外，更强调连接生活的温暖属性——到“村长之家”兑换礼品、在“心愿邮局”寄出送给亲朋好友的明信片。
其中，组成“心愿邮局”的小木屋由周边社区的小朋友在梅沙社区营地的STEAM课堂上亲手制作而成。小木屋的外侧墙面，还精心打造为照片墙，展现小朋友们制作木屋的过程。
这也让美陈与周边社区居民多了一层特殊的情感连接——每个人都可以成为美化社区环境、活跃社区生活氛围的参与者。
事实上，“与邻共成长”、“居民共创造”的理念，早在基盛万科中央公园开幕时就有暖心呈现：10组番禺家庭的小朋友现场写下“十年之约”，相约10年后再次回归开启，这是基盛万科中央公园关注儿童、社区家庭成长的一个印记。
开业以来，基盛万科中央公园还注重“讲好番禺文化故事、讲好中国文化故事”，以一种更温暖的方式，探索与社区居民建立情感连接的可能性。
比如，联合番禺文化馆，开展传扬广绣、砖雕、龙舟制作等传统技艺的非遗文化体验活动，让市民尤其是年轻人更全面地了解番禺作为“岭南文化发源地之一”的历史底蕴。
在《小城市空间的社会生活》一书中，美国社会学家威廉·H·怀特基于对纽约的公园、游乐场等公共空间的10年观察心得，总结城市公共空间应具备的核心要素是，“阳光是重要的，树、水、可以买到小吃，能有地方坐，也很重要”。
这些要素在基盛万科中央公园一应俱全。广场上随处可见的休憩桌椅，彩叶主题人文芳庭中种植了荫荫绿树，停下来在C区买一杯茶饮、一盒小吃，就能悠哉舒适地过一天。
除此外，母婴室、儿童洗手间、儿童手推车、共享充电宝、共享雨伞等便民设施及设备也给项目增添了更多温暖的气质。
活动之外，项目团队还特别关注社区居民的生活诉求，并通过更人性化的服务与沟通，加强粘性、提升消费体验。
通过建立“着数群”、“亲子群”等精准社群，及时了解社区居民的体验反馈与需求动态，并将场内的活动信息、促销优惠甚至店铺位置等信息及时传达给消费者。
据了解，“着数群”、“亲子群”运营至今，已由最初“运营人员传达信息-社区居民接收信息”的非活跃互动模式，转变为“社区居民主动表达诉求-运营人员针对性解答”的积极互动模式。
-结语-
“广厦奖”反映的是业界与民众对资源节约型、环境友好型，有质量、有效益、可持续发展的房地产开发项目的鼓励与期待。
对此，基盛万科中央公园也给出了超乎市场与业界期待的回应，不失为广州城市更新又一个值得深究的范本。此次获奖是业界对基盛万科中央公园实现社会价值、走创新道路的肯定。
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