作者：大江
王石：“不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”（王石：《道路与梦想》）
郁亮：“我们对商业有恐惧感，商业要是泡沫来，比住宅厉害。”（2011年9月29日）
祝九胜：“今天再来反思这个问题，万科对经营性业务、服务性的业务，也就是转型后新增加的新业务、新赛道，有很多需要检讨的地方。”（2021年中期业绩会上）
从王石、郁亮到祝九胜的发言里，我们看到了万科几代领导者对商业态度的转变。
为什么会对万科商业感兴趣？
可能是源于祝九胜在今年中期业绩报告会上发表的“掉队”言论，“首先我不得不承认，我们在商业业务上，跟行业优秀的玩家对比尚有差距，这也是我们可以努力提升的空间。”
在查找资料前，我也曾先入为主认为万科对商业板块不上心，但纵观万科的商业之路，起步并不晚。
早在1990年，万科就开始涉及商业，曾经的华强北也因为万科商业而发展。
从规模来看，万科旗下的商业地产平台印力已经是仅次于万达的存在，还一度传出要上市。
30多年时间，万科商业经历了什么？
万科商业“掉队”了吗？
曾是深圳零售业的变革者
也是华强北商业的带动者
今年5月，华润拟分拆旗下华润万家超市赴港上市的消息引起热议，但可能很少有人知道，中国超市巨头华润万家的前身，是万科创立的万佳。
万科曾因多元化战略短暂涉足商业零售领域，最终也因王石确立住宅专业化路线，与万佳“分手”的很坚决。
后来王石还曾在书里描述过这种感受，“我卖掉万佳的那一刻松了一口气：‘我总算把万佳卖掉了。’”。
1991年底，万佳商场在友谊城购物中心B座四楼开业，营业面积达到了2000㎡，因过人的服务理念，很快在深圳零售行业打响了名号。
万佳扩张的很快。一年时间里在哈尔滨、成都、武汉、福州、乌鲁木齐、广州、深圳等地接连布局7家门店，但没想到开一家关一家，7家门店最后只剩下深圳店，连带着深圳店也处于亏损边缘。
也因为当时零售业不好做，直到2年后，第八家万佳店才姗姗来迟。
1994年7月，万佳在华强北路华联发大厦一楼推出了仓储式百货零售商场，这家商场的营业面积更大，有5000㎡，并且采用仓储式经营和平价销售模式。全新的万佳不仅得到了消费者和政府的认同，也引来商业同行的忌惮与竞争，华强北路很快变成商业黄金地。
万佳百货 来源：《道路与梦想》
后来零售行业知名投资人蔡景钟回忆表示，当时深圳华强北都是工业街和工业区，可以说华强北的商业就是万佳带起来的。
即使万佳获得成功，在商业领域有所建树，王石对住宅专业化的路线也没有变。
2001年，万佳以上市价格卖给了华润，而万佳的出售，标志着万科结束转型调整，也标志着万科在商业领域按下了暂停键或者说是清空键。
失之东隅，收之桑榆。走上住宅专业化的万科，逐渐坐上了全国房地产“龙头”的宝座。
这或许也不难理解，为什么此后王石对于万科进军商业地产一度持反对态度。
“静悄悄的转身”
万科商业形成四条商业产品线
万科商业地产的起步和发展，绕不开毛大庆这个关键人物。
翻开毛大庆的履历，很漂亮。北京人，北大博士后毕业，先后在新加坡雅诗阁、凯德置地任职。在进入万科之前，毛大庆已经在商业地产领域干了十多年。
从左至右为毛大庆、郁亮、刘肖 来源：钛媒体
为了挖到这个人才，郁亮不遗余力的撬了凯德两年墙角，才撬动了毛大庆的心。
后来在毛大庆那场高调的离别会上，郁亮还谈到这段“撬墙角”经历，“我花了两年时间挖他，吃了20多次饭。”
2009年8月，毛大庆正式入职万科。
人才是到位了，但这个时间点的万科，却还在纠结要不要做商业地产。
一边是以美国巨头帕尔迪公司为学习榜样的王石，坚持住宅专业化，另一边则是新生代职业经理人郁亮，想进军商业地产，谋划着住宅和商业地产八二开。
最后两人打了个商量，各退一步，商业地产做是可以做，但是只能先试试住宅配套的持有物业。
2010年3月26日，万科以10.04亿元的高价拿下了位于东莞市长安镇长青路地块，这里规划有一座约60层的超高商业建筑，尽管王石一再强调万科还是会以住宅开发为主，这一行为也被视为万科商业地产的开端。
曾经说过“万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手反对”的王石，默许了万科的变化。“万科在静悄悄的转身”。
在万科转型商业地产最艰难时期，毛大庆压力大到患上抑郁症，整夜睡不着觉。此后接受媒体采访时毛大庆还能回忆起那段失眠时光，“一到夜里眼睛盯得跟灯泡似的……看待事情非常非常悲观”。
2011年6月28日，万科高调宣布了商业策略，既有定位中高端、打造城市综合体品牌的“万科广场”，也有社区商业品牌“万科红”及写字楼品牌“万科大厦”。
在此基础上，万科商业逐渐形成了万科广场、万科里、万科红及万科2049这四条商业产品线。
在试水商业地产三年后，万科开始将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，并于2013年1月9日宣布成立了商用地产管理部，也是由毛大庆分管。
同年11月，万科首个购物中心北京金隅万科广场正式营业，对于这个“万科广场”系列首个项目，万科是用了心在做，甚至打算做成其商业项目的代表作。
然而时过境迁，轻资产化改名后的北京金隅万科广场（现名悦荟广场）终究没能成为毛大庆期许下的万科标杆项目。
来源：联商网
就像当时的毛大庆也想不到，还有不到2年，自己就会从万科离开。
经历“宝万之争”
收购印力成“B计划”
毛大庆离开万科的时候（2015年），还差一个月就入职万科6年了。
那两年，他一直处于风口浪尖，先是因为“内部讲话”事件闹出很大影响，被离职传闻甚嚣尘上，二是不再执掌万科商业，万科商业由对商业并不怎么熟的丁长峰接手。
关于毛大庆离职原因，官方说法是因为创业，但坊间传言，一是因为毛大庆高调的个性和万科严谨的形象不符；二是因为高管对调制导致毛大庆在万科的影响力在减弱；再者，万科其实没有那么重视商业板块。
从2021年回头看，万科商业终究没有如同愿景那般，成为中国“铁狮门”。
2015年到2017年那三年里，万科还经历了著名的“宝万之争”，这场闹剧，最终以万科换帅、“野蛮人”姚振华被罚告终。
但对于这场姚振华的狙击，万科并非全无准备和退路，退路或许就放在了商业上——收购黑石旗下印力集团。这一行为也被认为是万科巩固管理层控制权，应对股权之争的“B计划”。
2016年8月21日，万科披露以近130亿的价格收购了黑石旗下的印力集团。
万科还特地成立了两个商业地产投资基金，将旗下42个商业项目打包给了投资基金，委托印力来管理，不少万科的商业项目都改成了印力的“印力”系列。
2018年1月，万科联合印力、Triwater，以83.65亿的价格拿下了凯德在中国的20家购物中心，这些购物中心也全部交由印力来运营，并陆陆续续改名为印力旗下的“印象”系列。
到2020年，印力的商业地产规模已经仅次于万达了。
但商业规模仅次于万达的是印力，似乎和万科商业没什么关系。
商业项目之间参差不齐
万科商业与印力融合度不高
“万科商业资产，没人搞得清楚。”
在网上看到这句话的时候，我有一种深以为然的感觉，一方面万科保密性工作到位，另一方面也是因为一直以来其专注于房地产业务，商业领域倒显得不那么突出。
近期，我也实地探访了万科在深圳的几个商业项目，包括龙岗万科广场、龙岗阳光里、万科红生活广场及深南万科里，尝试对万科商业拆解一二。
1、好的商业项目难以复制，商业项目之间参差不齐。
在万科今年的中期业绩发布会上，总裁兼首席执行官祝九胜这样评价万科商业，“在管理上最大的难题或困惑在于，万科既有像上海印力这样做得好的，也有一些城市做得不够好，总结一个二元特征就是——好的很好，差的不及格，所以业绩总量呈现到报表就不怎么样。”
聚焦到万科商业，从我实探万科商业在深圳的几个项目现场来看，也能看出点这个问题，万科广场、万科里、万科红等商业产品线之间的感受差别很大。
就我自己的逛感而言，深圳龙岗万科广场是最舒适的，不管是定位还是规划都很清晰，品牌也很不错，人气也还可以。旁边阳光里的餐饮在中午正饭点都没什么人。
龙岗万科广场
龙岗万科广场
阳光里
深南万科里可能因为靠近东门老街，本身面积也不大，业态以餐饮和儿童教培为主，人气一般，这里的奈雪的茶和吉野家即使在周五晚上人气都比较一般。
万科红生活广场简直可以用“脏、乱、差”来形容，都是些便利店、药店、水果店、理发店等，就靠一个沃尔玛撑着。品牌与品牌之间完全没有规划，并且招的很多教培店都关门了，现场很多空铺甚至都没有装修，还是毛坯。
2、产品线难以厘清。
早在2016年，根据赢商网公开报道，万科商业就已经形成了“万科广场”、“万科里”、“万科红”、“万科2049”四条商业产品线，“万科广场”系列为一站式购物中心，其他三个皆为社区商业。
此外，万科商业还有“万科生活广场”（社区商业）、“万科里街·阳光里”等产品线，仅社区商业就有4条，产品线划分非常多。
值得注意的是，印力旗下也有“印象”系列的四条商业产品线，包括区域型购物中心印象城、片区型购物中心印象汇、社区商业印象里及超大型购物中心/目的地商业印象城MEGA。
从印力集团的官网来看，万科广场系列的定位已经修改为“家庭型购物中心”以示区分。但从龙岗万科广场的现场来看，更像是区域型/一站式购物中心而非家庭型购物中心。
来源：印力官网
并且目前不管是在万科官网还是印力官网，都看不到“万科红”、“万科里”、“万科2049”、“万科生活广场”等这些社区商业的介绍板块。
笔者也咨询了印力内部人士，其表示目前确实有万科的商业项目是交给印力做的，也并没有改名，比如武汉新塘万科广场。
对于如何区分商业项目到底是印力运营还是万科商业运营，其表示要看场内挂的logo是带有vanke还是scpg。
3、万科商业和印力融合度不高。
尽管2016年就收购了印力，但万科商业与印力融合度并不高。
去年媒体还报道万科南方区域新设商业事业部，没有融合印力集团架构。此外，可能因为印力有上市计划，万科和印力没有并表。
笔者从印力内部人士了解到，目前印力商业和万科商业还没有完全打通，同属于万科集团，但内部还是两套体系。
笔者又咨询了万科商管内部人士，其表示南方区域交给印力运营的基本没有，南方区域“万科”系列和“印象”系列基本上还都是万科商业和印力商业各自分开运营。
由此也可以看出，万科商业和印力商业在南方区域融合度并不高，基本上还是分开管理和运营状态。
但这种状态可能会随着今年6月王海武调任印力总裁带来改变。
2020年万科商业营收不到印力一半
万科商业真的“掉队”了？
2012年，万科敏锐地感觉到市场变化，率先提出房地产进入“白银时代”，但在应对这场洪流里，万科的反应却始终慢半拍。
这十几年，是国内商业地产快速发展的时间，出现了华润、中粮大悦城、万达等转型成功的商业地产商，不少房地产商也尝到了商业地产的甜头，开始积极拆分商管上市。
而更早就曾涉足商业零售领域的万科，在转型商业地产上，似乎是“掉队”了。
但说它掉队，又没完全掉队。一方面万科商业在广州永庆坊、深圳南头古城等旧城活化项目上表现出色，万科旗下商业地产平台印力的商业地产规模也仅次于万达；另一方面，对外万科商业整体的营收数据却远不如其他同行好看，对内万科商业也不如旗下印力表现出色。
在今年年初发布的2020年年度财报里，万科也第一次将商业运营的数据写进财报里。
从数据来看，去年万科商业业务营业收入为63.22亿，其中印力管理的商业项目营收为42.22亿，这也意味着万科管理的商业项目营收约为21亿，不到印力营收的一半。
来源：万科2020年年度报告
列出的商业项目里，除了深圳龙岗万科广场，其他都是印力在运营。
来源：万科2020年年度报告
“你怎么看万科商业？”
“本来是有先天优势的，但是没有把握住赛道，现在大家都上了这个赛道，想弯道超车优势就不明显了”，某位业内人士如是说。
参考资料：
1、《道路与梦想》 王石；
2、《大道当然：我与万科（2000-2013）》 王石；
3、《多面王石：万佳往事，万科大战，他的下一战》 来源：灵兽，作者：陈岳峰 姜海峰；4、《商业地产系列之十四万科悄然转身商业地产》来源：中投顾问；
5、《专访毛大庆：“重运营”成万科转型商业地产第一位》 2014.6.03，来源：赢商网北京站 记者：王培培；
6、《万科广场+万科里+万科红+万科2049 万科布局4大商业产品线》 2016.9.20，来源：赢商网华中站；
7、《毛大庆与郁亮在万科的最后离别对话：“不希望老了还被人定义我是开发商”》 2015.3.10，来源：钛媒体；
8、《万科收购印力集团完成交割 留三大“谜团”》 2016.11.02，来源：新京报；
9、《万科整合印力成立商业地产投资基金 为REITs铺路》 2017.3.18，来源：同花顺；
10、《万科南方区域设置商业事业部架构 成立8大城市单元》 2020.7.06，来源：财联社。
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