来源：深圳房地产信息网 淘房哥-文峰
一、为什么能5年翻10倍，龙悦居四期
上个月，就听说龙悦居四期有房出售，已有业主补地价，转成红本，就跟正常商品房一样。目前陆续在办证，63平左右的2房，二手价格在480-500万左右，相比原购价，5年时间翻了10倍。
相信此处龙悦居四期业主心情，“感觉人生已经到过了巅峰”。
为什么价格高？一是因为学区在深外龙华分校范围；而且地处深圳北站附近，小区花园大，并与3个豪宅盘为临。
今年刚满5年，可以转红本，有的红本还没办出来，所以在卖的房源很少，目前在售最低480万了。看中介外网都很少房源，贝壳网上一套报价要600多万，都是这种2房户型。
当时还发朋友圈，好多网友也不相信，问龙悦居不是公租房吗？
（查阅网上找的截图，当时龙悦居四期，配售的经济适用房）
当时2014龙悦居四期经济适用房卖的时候，想买并不是能买到。主要是配给保障房历史遗留，还有参战退役、基建工程兵的住房问题。
二、龙悦居四期实探，有业主都没钱补地价
龙悦居，大型的保障房社区，位于深圳北站旁边，周边环境面貌好。一共分4期，目前只有四期的少量经济适用房，63平左右的2房，补地价，满5年，转成的红本。
进小区，感觉园林是比较大，楼间距也够宽，就是物业管理差一些，看地面一楼栏杆还有人晒被子。
5梯14户，33层左右，梯户配比也够，本身都是小户型。楼盘建设的板楼，南北通透，就是不喜欢这种一字排列的格局，像宿舍外走廊。
看了一套63平的2房，户型使用率不高。开门进去是客厅，客厅和两个房间都是朝东南，功能间都有，就是阳台很小，带的原始装修，基本也旧了。
有办红本房产证的业主，63平2房，原购价才40万不到，而且之前也可以贷款，所以也有的业主还在按揭中，但是欠款很少。
现转成红本、又满5年，也不用赎楼，税费就很少，只有一人点契税，跟买新房一样。
放卖的房源很少，看了2套，业主都是四五十岁的年龄，中介说有的业主并不是很有钱，好多补地价的40万都拿不出来。
所以现在二手成交，要买家先给定金，去补地价，可以先签合同，然后办出红本再二手交易。业主说办红本很快，只要10来天。
三、深外学区优势，低总价门槛
深外龙华小学划分：
目前只有3个豪宅盘（圣莫丽斯、熙园山院、水榭山），另一个就是龙悦居。目前龙悦居四期，转的红本房，有房、有户口就是一类；而公租的只能算租房三类。
深外龙华小学的三个豪宅盘，总价要1300万以上，只有龙悦居四期有2房，低门槛。
深外龙华初中划分：
深外、玉龙、龙腾三所学校，组成的共享学区，都可以填报，楼盘也多，入学就要拼积分。按今年的录取计划看，一类上学是没问题。
深外初中学区，因为是三所学校共享，楼盘较多。包括万科金域华府、玖龙玺、星河盛世，书香门第、中航阳光星苑、汇龙苑、新彩苑。
前3个楼盘是白石龙片区不错的盘，而且户型赠送多，所以单价要7万以上了。最低门槛就是书香门第上河坊的一房，总价260万。
竞品楼盘：书香门第名苑，中航阳光新苑，两房总价在450-500万。
这两个楼盘，离4号线都比较近，只是深外龙华初中共享，小学是书香小学，上不了深外龙华小学，所以学位上要次于龙悦居，小区也相对旧一些。
四、综上所述：深外龙华学区优势，单价接近7万
龙悦居四期，是有少部分经济适用房，补地价，能转红本交易。对比原购价40万左右，目前在售价格480万左右，确实翻了10倍。
主要是原购价低，不过当时也不是谁都能买到，而且再加上2015年这一波普涨，然后引进深外龙华合作办学，有学位利好因素，价格确实上涨明显，新学校暂时还没中考成绩。
深外龙华校区，小学部只有3个豪宅盘，再加龙悦居可以报，这个学位确实是吸引力；而初中是三所学校共享，就要比积分入学了，以后不一定能上深外初中。
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文杰淘楼小密圈
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修
，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有895位资深投资者。