不动产或已成为高端酒店的进入门槛，酒店管理公司开始参与重资产投资。
1月29日，华住酒店集团（HTHT.NASDAQ）宣布与另类资产管理公司TPG（德太集团）共同成立合资公司，华住占股20%，TPG占股80%。同时这家合资公司已与腾飞酒店信托（新加坡）达成股权收购协议，将以11.8亿元人民币全资收购其旗下的两家酒店地产——北京诺富特三元酒店和宜必思北京三元桥酒店。
“这次是一个开始，未来还会有新的收购。”华住方面对21世纪经济报道独家透露，这两处资产通过翻新改造和运营改善来打造全新的旗舰店，其中中端品牌诺富特会保留，经济型品牌宜必思会改成华住旗下中端品牌CitiGO。“CitiGo小房间大公区适合这处物业，又能提高坪效。诺富特会重塑，推出旗舰店。”
这意味着华住为深入中高端酒店市场开始做不动产方面的准备，其高端品牌发展也会提速。华住方面透露，旗下高端品牌禧玥位于上海徐家汇的旗舰店将于2018年春节后开业，正式从二线城市进军到一线城市。
参与重资产投资
据了解，此项交易须经监管部门批准，预计将在2018年上半年完成交割。交易完成后，这两家酒店将进行翻新改造，并由华住继续经营。
“轻资产的运营模式仍然是华住的战略重点。”华住酒店集团CEO张敏表示，“但同时，华住也愿意以参股的方式，与重资产投资伙伴一起收购商业物业，充分发挥我们的运营能力，打造更多的旗舰店，并获取更多的资产投资收益。”
华住方面对21世纪经济报道进一步表示，华住参与重资产投资有以下几个标准：首先，配合中高端品牌的发展战略，参与重资产是获得核心物业的有效途径，目前城市更新中有很多运营不善的酒店亟待被调整，有价值的洼地可循。
“华住是参股，不是控股，华住扮演品牌管理方，重资产的少数股权股东或小部分LP以及GP角色。我们从酒店管理费，资产增值（LP部分），及超额收益（carry）等三个方面增加我们的综合回报。”华住方面表示，同时这个资产的退出多数情况由华住的基金伙伴来决定，他们沿用的是“buy fix and sell”的思路，华住不会一直持有资产，希望出售后仍然华住管理。
华住方面强调，华住只参与基于运营提升后能带来高回报的重资产投资，绝大部分的项目仍然只是加盟或委托管理为主。“这种收购模式对华住发展中高端会更加可控（考虑改造投入地段优势），华住的改造运营能力和坪效指标也是国内一流的，可以吸引优质基金一起合作，这样就又能继续轻资产模式不受影响。”
迈点研究院与TalkingData日前发布的《2017年中国高端酒店市场大数据分析报告》指出，过去国内酒店集团多以重资产模式经营旗下品牌酒店，但这种资产回报率模式在集团处于扩张阶段时，弊端愈发明显。未来国内酒店市场或将尝试更多类似轻重资产并重的商业模式，以此将集团资产与品牌经营剥离，既能保证酒店前期投资回报率，又能在后期持续提升酒店品牌影响力。
中国旅游研究院产业所副所长杨宏浩表示，国内酒店集团发展模式开始从注重市场思维转向关注资本思维。酒店发展模式变化的一个重要方面体现在从以前的重资产模式到轻资产模式的转变，其实就是在思考运营的资本成本问题。”杨宏浩表示，酒店集团融资模式从债权型到股权型。从进入行业的主体看，早期主要是产业资本，近年来金融资本也积极介入酒店投资和运营管理。
执惠创始人刘照惠对21世纪经济报道表示，华住尝试重资产持有物业，以打造闭环式的服务和体验，也是为了对产品链条更有强有力的控制，在产品升级迭代和服务上有更好的主动权。
“现在越来越多的地产集团和酒店品牌也在尝试业主和管理团队的统一控制。比如首旅集团收购如家，重资产一方收购管理团队，也是一种创新。”他表示，业主和管理团队如果是同一个管控方，在协调和管理上会变得更好，另外以前的酒店管理方式也亟待转型升级。
高端酒店布局
“高端酒店是住宿业竞争的高地。”华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱在接受21世纪经济报道记者采访时表示，高端酒店有不动产的进入门槛，上市公司有业绩财报的压力，所以华住量力而行合作收购不动产，为进入高端酒店做准备。
“因为经济型酒店都是租赁的，没有不动产，好的地段增加装修投资值得。高端酒店一般都有不动产，获取中长期利益。租赁物业大规模装修投资风险大，因为不动产不是酒店名下的。如果有了高端酒店旗舰店，才有可能轻资产模式进行高端品牌输出管理。”赵焕焱表示，高端酒店多是不动产性质的经营，追求中长期经营效益，原先的经济型酒店集团包括华住旗下没有不动产，因此转型高端风险大。
目前，华住的高端品牌包括美爵（雅高旗下品牌）、VUE、禧玥。其中自主研发的品牌禧玥第一家店于2013年在武汉开业，此后陆续在大连、西安、成都等二线城市试水。华住方面曾表示，这是为了避开在一线大城市与其他更多的高星级酒店的竞争，能在中西部城市获得更多的成长空间，并且有一定的条件可以进行新兴市场的产品试水，来检验产品的定位和市场反馈。
华住酒店集团创始人兼董事长季琦曾对媒体表示，在二线城市取得成功后再来到上海，对禧玥进行革新，把品牌拉到一个新的高度，一旦成功，之后会用这套全新品牌标准来对其它禧玥进行革新。
此外，季琦还表示，未来不排除通过收购、参股或合资的形式，打造更多高端品牌。
截至2017年12月底，华住共有772家中高端酒店。其第四季度业绩数据显示，中高端酒店方面，同店RevPAR为261元人民币，同比提升4.8%，入住率为83%，同比上升0.3%。
华住酒店集团执行副总裁、高端酒店事业部CEO孙武曾对21世纪经济报道透露，目前华住高端酒店可以做到90%左右的年出租率以及60%以上的毛利率。“远高于行业的高毛利率不是简单的减少员工数量，更不是减少对客成本，而是用科技创新、系统能力、会员体系来提升运营效率，改变运营管理和服务流程，在满足客人需求的前提下，提高运营管理能力，这样投资回报也会大大提升。”
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