撰文 | 优秀
来源 | 选址960
中央定调，科技、通信大厂密集布局，「新基建」迅速成为各地项目签约大热门。作为「新基建」F7成员之一，数据中心是新一代信息技术发展的数据中枢和算力载体担当，最近带起了一波新建热。
然而数据中心入门并不容易。前期投入高，运营成本贵为其筑起了天然壁垒。投用后长期而稳定的收益又充满诱惑力。当头部企业、各类资本蜂拥而至，业内响起不同的声音：数据中心需要专业团队操盘，适合做资产证券化产品……
多个数据中心集中签约
重庆一口气签下5个数据中心项目。
4月3日，重庆22个新基建项目集中开工，其中数据中心项目5个，仅腾讯西部云计算数据中心二期、中国华录·重庆数据湖产业园、重庆移动-亚德(重庆西永)高等级数据中心3个项目，投资总额达60亿元。
腾讯追加投资30亿，打造西部最大单体数据中心。
腾讯西部云计算数据中心二期项目位于两江新区水土高新技术产业园，是腾讯在西南地区的第一个Tbase（腾讯自主研发的分布式数据库系统）园区，总投资30亿元，占地107亩、建筑面积7.4万平方米。预计2022年建成投用。建成后腾讯西部云计算数据中心形成20万台服务器计算能力，成为中国西部最大的单体数据中心。
这是继天津、上海、深汕合作区三地之后，腾讯第4个自建大型数据中心集群。
紧随腾讯之后，中国华录·重庆数据湖产业园投资20亿元，打造不低于2000PB的冷热混合、光磁一体存储能力配套数据计算能力。中国移动携手重庆亚德科技，投资10亿元，打造重庆移动-亚德(重庆西永)高等级数据中心项目，全部建成后可提供10000个高密度微模块机柜。
重庆只是近期数据中心加速落地的缩影。
1个月内落地7城
据选址960不完全统计，仅3月便有7城先后宣布开建数据中心项目。
- 中国电信粤港澳大湾区数据中心项目3月在广州从化签约动工，投资68.9亿元，占地300亩，总建筑面积约42万平米，全部投产后可提供约4.5万个高功率机架。
- 23日，华为张掖云计算大数据中心二期项目开工。
- 24日，中国移动（西藏拉萨）数据中心一期项目奠基，占地面积约63亩，预计2021年6月建成，投用后可提供6600个机柜。
- 25日，中国移动(重庆)数据中心二期项目加速建设。建成后整体建筑面积将超9万平米，机柜规模预计达到1.5万架。
- 28日，「华云信创云数据中心」项目在合肥开工。
- 31日，投资13亿元的佛山开普勒大数据中心二期，以及总投资16亿元的五沙(宽原)大数据中心在佛山开工。
- 同一天，河南省大数据中心在郑州举行揭牌仪式。
除大规模新建外，多地在建数据中心项目迎来复工潮。例如，中国移动（哈尔滨）数据中心二期、中金武汉数谷大数据中心一期工程开始复工，中原数据基地二期、中国移动(河南)数据中心二期、中国移动(河南郑州)数据中心一期、腾讯怀来云数据中心等工程加速推进。
数据中心景气度不断攀升，吸引了众多或专业、或跨界的公司加入。
不仅中国移动、中国联通、中国电信基础运营商，华为、浪潮这类服务器供应商竞相布局；像腾讯、百度、阿里等互联网大厂纷纷加入自建行列；也有传统企业视其为转型之路，增设数据中心业务，如沙钢、龙宇燃油；更有外资基金加入投资运营行列。
年化回报可达60%
被追捧的数据中心事实上是个门槛较高的物业类型。
首先，建设成本极高。相较于传统商业地产，除建造房屋、购买或租赁土地成本外，数据中心需在设备设施方面投入大量资金，包括供电系统、 制冷系统、UPS（不间断电源）等。
据戴德梁行数据中心研究专员金廉政介绍，北京、上海数据中心建设成本大约为3-4万元/KW，若以4KW机柜为例，单个机柜建设成本大约为12-16万元。一般建筑面积2万平方米的数据中心可容纳2000-2500个机柜，仅设备一项投入成本便高达4亿元。
其次，数据中心运营成本也高。除常规的人力、水电、物业投入外，运营阶段定期对设备进行更新置换仍是一笔不小的开支。
不过事情总有两面性。数据中心相对于传统商业地产来说，客户稳定，很少出现退租情况。如果一个数据中心能够满足企业客户在硬件和运营方面的需求，客户基本不会改变租赁场所，只会发生扩租行为。
同时，数据中心租期合约周期较长，8-10年居多，现金流较为稳定，长期回报率高，适合发行REITs产品。
戴德梁行《亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》显示，亚洲市场上有一支专门运营数据中心的房地产投资信托基金，来自新加坡的吉宝DC REIT。旗下运营18个数据中心项目，可租赁面积达13.9万平方米，出租率长期稳定在92%～95%，平均租期达7.7年。
在新加坡乃至亚洲市场上表现不俗。2019年吉宝DC REIT的年化综合回报率达59.8%，超过新加坡REITs行业平均水平的两倍。
新基建风起
新基建风口下，未来数据中心热度不减。
近期中央层面多次提及并密集部署「新基建」。在3月4日中央政治局常务委员会会议上首次提及「数据中心」，明确将其纳入新基建范畴。所谓「新基建」即是发力科技端的基础设施建设，包括5G、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等领域。
图片来源：东方证券
作为新基建F7成员，数据中心是数字经济的实体支撑，也是基础中的基础。另外，在疫情的催化下，线上平台流量大爆发，致使数据中心短期市场需求激增。
戴德梁行预计2020年规模将突破2000亿元。这意味着自2012年以来，中国数据中心市场规模翻10倍。多年来中国市场保持29%～42%的增速，远高于全球数据中心市场增长水平。但中国数据中心人均拥有量仅为美国的1/20，数据中心市场需求长期存在。
图片来源：戴德梁行
伴随国家「新基建」政策的推进，以及5G、人工智能、工业互联网、云计算等新一代信息技术的推广和普及，未来国内数据中心项目将快速增加，尤其是绿色、大型甚至超大型的数据中心增多。