乐居财经张文静发自香港
在中国内地土地市场最火热的时候，香港老牌房企恒隆地产的董事局主席陈启宗说过一句话，“拿地王的都是傻瓜。”
那时候，内地开发商没人听得进这句话。过了几年，地价、房企飞涨，内地房企投资越来越凶猛，开发越来越快，吓倒了那些叱咤风云的香港地产“大佬们”。他们直呼“太贵”，不敢拿地。
港资房企在内地的存在感越来越弱。这时，20年前被仰望的港资房企已成为部分内地房企看不起的对象。甚至它们的大本营——香港，也被内地房企盯上。
彼时，陈启宗又放出了一句话，“内地房企在瞧不起香港房企的时候，要知道他们都是身经百战，从1000个房地产商中剩下的十几二十个大的房地产商。他们一定是有本领的，不然早就死掉了。”
时移世易，中国内地房企“暴雷”者一个接一个，那些暂时处于安全地带的房企们也早没了当年激进、豪迈的风采，纷纷夹起尾巴谨慎经营。而这时，港资房企却突然活跃了起来。
10天前，李嘉诚35亿元出售上海世纪盛荟广场项目引发外界关注。当然，对于李首富抛售资产，人们早已习以为常。但少有人关注长实的接盘者，一家老牌港资房企希慎兴业。
如若交易成功，这将是希慎兴业第一次踏足内地房地产市场。除了希慎兴业，那些早已进军内地市场的老港资房企，如新世界、香港置地、路劲等，在今年也频频加码内地，甚至狂揽地王。
正当内地房企们为“三道红线”焦头烂额之时，港资房企悄然在内地市场扩张，释放出了怎样的信号？
逆势加仓
内地熟知希慎兴业的人不多，但它其实是一家不折不扣的老牌房企，素有“铜锣湾地王”之称。
希慎兴业是香港已故企业家利希慎创立，在香港著名商业区铜锣湾发展楼宇及酒店起家，目前主要业务是物业投资、管理及发展。
据悉，上世纪20年代，利希慎涉足房地产行业，成为当时香港最大的房地产商人。发展至今，利氏在香港拥有大量土地。坊间传闻，香港整个铜锣湾几乎都是利家的。
对于此次接盘上海世纪盛荟，希慎兴业表示，坚信中国内地的发展增长潜力，并致力继续在香港、大湾区以至整个中国内地投资。
“坚信中国内地的发展增长潜力”，为希慎兴业进军内地的行为作了注脚。这并非希慎兴业一家港资房企的心声。
近年来，一度沉寂的港资房企再度在内地市场活跃起来，大手笔投资，均是看好内地发展潜力。其中典型者如新世界发展。
近来，新世界中国在大湾区旧改领域可谓所向披靡。9月22日，拿下广州增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目，投资金额约70亿元。仅一个月前，其刚成为广州海珠区联星村旧改正式合作企业，投资47.7亿元。
据悉，目前新世界中国在广州投资累计已超2000亿元，在深圳罗湖、南山、坪山等地也拿下多个旧改项目。
物业投资领域，新世界也瞄准了内地市场。9月8日，新世界发展以33.75亿元收购上海香港新世界大厦股权，包括58层写字楼和上海K11购物艺术中心。
而在去年8月，新世界已斥资41亿元拿下上海黄浦区淮海中路地块，与此次完全收购的上海K11购物艺术中心相邻。投资颇为豪气。
就在去年年中，香港新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚还做了一个投资计划：未来5年内，新世界在香港和中国内地的核心投资物业旗舰面积将大幅增长80万平方米及146万平方米，全国K11购物中心的总数将达到36间。
成立于1999年7月的新世界中国，为新世界发展旗下的内地物业旗舰，是最早进入中国内地的港资企业之一。今年1月，新世界中国甚至将总部从香港迁至广州。郑氏家族重仓内地市场和大湾区的意图显而易见。
另一家在内地市场表现高调的是香港置地。去年至今，它屡屡豪掷资金在内地高价拿地。
今年6月，香港置地以43.16亿拿下武汉东湖一宗地块，溢价率高达84.36%。去年底，其刚刚在重庆打败保利、大悦城等对手，强势拿下小苑地块，使该地块成为重庆新地王。
更甚者，2020年2月，疫情正严峻之时，香港置地联合体就豪掷310.5亿元拿下上海一块地皮，刷新上海土地市场总价纪录，成为“上海地王”。
此外，新鸿基地产在今年广州首轮集中供地中表现也颇为亮眼，以70.82亿元斩获广州番禺南站TOD地块，为广州该次拍地中成交价格最高的一宗地。
在内地市场逐渐趋冷、房企谨慎出手时，港资房企显然在逆势加仓。
撤退与蓄能
曾几何时，香港房企在内地是备受尊重和敬畏的存在。
上世纪八九十年代始，恒基兆业、新世界、新鸿基、长实等众多港资房企进军内地，彼时内地房地产市场刚刚起步。拥有雄厚资本的港资房企带来了楼花概念、按揭住房模式，深刻影响了内地房地产市场的发展与走向。
紧接着，北上淘金的港资地产商越来越多，路劲、九龙仓、瑞安等纷纷在内地落子。伴随内地经济的蓬勃发展，港资房企赚得盆满钵满，那是它们的高光时刻。
之后，内地房企迅速成长，它们面对内地政策环境，灵活、敢拼、具有狼性；另一边，谨慎保守、擅长慢周期开发的港资房企在与内地房企竞争中逐渐落入下风，而它们偏爱的囤地慢开发模式也不再吃香。
2013年开始，李嘉诚频频出售内地资产，这一卖卖卖举动带了一个不好的头。新世界发展、新鸿基、恒基地产、瑞安房地产以及刘銮雄的华人置业等纷纷效仿，陆续出售旗下房地产项目。
2015年12月，新世界发展将北京、上海等9个项目以339亿元对价打包出售给恒大，这9个项目总建筑面积超过1200万平方米，几乎是当时新世界发展的一半土储。同年，华人置业宣布完全退出成都市场。其他港资房企也愈发谨慎布局，或直接退出内地。
与上世纪90年代在内地市场风生水起相比，这时的港资房企已然落寞，前20强中已难觅它们身影。谨慎保守的经营作风，被认为是造成该局面的主因。
就连港资房企路劲地产董事局主席单伟豹也不无惋惜地说，如果香港房企早期像内地房企那样发展的话，现在国内10大开发商起码有两家是香港的，但是现在却完全没有一家。在中国的房地产市场里，不进取就落后。
2017年左右，“进取”的内地房企开始征战香港市场，当年上半年香港推出的土地中有一半是被内地房企拿走的。彼时，甚至有人放出狠话，内地房地产商会五年内在香港取代香港本土房企。
唯有陈启宗说，“不可能发生”。
曾见证香港楼市起伏的陈启宗，当年提醒那些冒然到香港高价拿地的内地房企，“以往30年，日本、美国、新加坡等国的房企都到香港发展过，但至今仍然留下来，还活得下来的没有一个。”
几年过去，陈启宗的说法已然被证实。那些曾经高喊进取、扩张的“黑马”们，泰禾、华夏幸福、福晟、蓝光发展，甚至恒大，没能继续征伐，反而一个接一个陷入资金链危机。
对市场的敬畏
如今，面对市场的拷打，内地房企们终于正视“保守稳健”的涵义。
陈启宗十几年前曾写过一篇文章，论述为什么没有一家港资房企能在中国内地房地产市场大放异彩。
在他看来，因为内地市场太不规范。在一个不规范的市场里，彼此间的竞争就变成量与速度的较量，变成胆子的较量。“所以以往是看你“发疯”程度、胆子大小。”
但房地产市场越来越规范，是大势所趋。游戏总有一天会结束。正如陈启宗所说，做生意的人，对市场要有相当的敬畏。
见识过市场危机、经历过楼市沉浮的港资房企，对长久、稳健、现金流极度重视，这也造就了它们的气质——被内地房企所质疑的保守，以至于在楼市高涨、内地房企投资凶猛时，它们失去了很多机会。
眼下，房地产市场步入持续的下行调整期，调控空前严格，内地房企高融资、高杠杆、高负债的“三高时代”一去不复返，拿地投资变得谨慎，这反而成为“蛰伏”的港资房企出手的好时机。在这个周期加仓，获取较好的项目资产，从而谋求下一轮发展。
港资房企奉行稳健的财务策略，负债率普遍偏低，多控制在20%以内，现金流状况良好，这是当前内地房企所无法企及的，也成为它们加仓的底气所在。
更重要的是，尽管高周转项目快不过内地房企，但港企在精细化管理和运营上极具优势。随着内地房地产市场进入存量时代，港企的优势将能充分发挥出来。在国内一二线城市的商业广场及写字楼物业市场和地标性建筑，港资仍占据头筹。