昨日，在第八届深圳房地产盛典城市更新专场论坛上，深圳市规划国土发展研究中心总规划师、深圳市城市规划协会会长邹兵，作了《粤港澳大湾区背景下的深圳城市发展与规划》主题演讲，透露了很多深圳未来发展的规划方向，从中能窥见不少投资机会。
而对于深圳购房者的喜讯是，深圳新房价格在连续21个月下跌之后，新房限价依然未见放松的迹象，最近深圳有一个中心区域的新盘将推出，金地产品，价格才2万多起，总价只要120万起，淘哥也给感兴趣的朋友们介绍一下。
01
深圳大都市圈与大东进的战略精髓
邹兵表示，按照国际大都市的发展规律，在区域空间扩张和功能组织过程中，高效经济的时空距离是50公里。
深圳大都市圈如以50公里划范围，可以涵盖东莞的全部，和惠州的部分地区，服务人口2500万人，面积7000平方公里。
未来的深圳大都市圈，是以深圳为核心。深圳+东莞+惠州面积是15800平方公里，与东京都的面积惊人的相似，实际人口约3300万，这可能是未来大的都市圈构想。
在深圳大都市圈的构想中，非常重要的是东进战略。
为什么要东进？东进战略是拓展多向“东进”轴带，疏解人口、产业和城市功能。
很多人认为东进是仅仅发展龙岗、坪山、盐田、大鹏四区，那是没有意识到深圳是要发展大都圈的主题战略精神。东进可以分为”小东进“和”大东进“
小东进：在龙岗、坪山、盐田、大鹏四区加强公共服务水平，提升新的发展极。
大东进是什么？在深莞惠、汕尾、河源“3+2”经济圈内推进功能和公共服务的共建共享，高标准建设深汕合作区。
这个是什么概念呢？大家不要总是觉得，到了南山、福田才是深圳，到了龙岗、坪山也是深圳，整个深圳的范围都是大都市的核心区，这就是大东进的战略精髓所在。——淘哥请大家牢记这一点
02
深圳未来是东成西就
投资房产，想要赚到钱，很重要一点，就是一定要有前瞻性眼光，提前布局，打破种种思维局限。
在罗湖福田时代，很多人认为只有罗湖福田的房子才有投资价值，因而完美地错过了南山的崛起。在很多深圳人心里，曾经认为关外是不值得一看的，因而完美地错过了宝中龙华的崛起。
过去，深圳的发展，一路向西，很多人认为，西部的房产更值得投资。
然而，淘哥认为，这太绝对了。东进战略会改变这一点。
投资一定要跟着政府的规划走，政府大力规划哪里，哪里的房子就最值得投资。过去的深圳，发展的确是西强东弱，但是事物是发展变化的，东进战略将改写东部的格局。正如深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵所说，”整个深圳的范围都是大都市的核心区，这就是大东进的战略精髓所在。“
淘哥认为，深圳未来是东成西就的格局。
随着龙岗提出深港国际中心700米摩天大楼的建设，地铁14、16号线的开工，国际大学城选址龙岗大运。
再加上龙城广场的三馆一场，万科广场、万科里商业的开业，龙岗，正一步步崛起成为，深圳的第三中心。
过去人们嫌弃龙岗离市内远，但是这一切，将被地铁14号线改写。地铁14号线开通之后，从龙岗到市中心，仅仅需要25分钟。这将极大地改写东部的交通格局，地铁11号线没开通之前，福永沙井是无人问津的。
地铁11号线开通之后，人们发现通过地铁，可以快速到达福田南山等中心区域，福永沙井一下子热了起来。
房价也水涨船高，目前福永沙井有新盘入市，都格外受到购房者关注，同样的奇迹，你将看到在东部龙岗上演。
地铁14号线，是地铁4期工程，最值得关注的一条地铁线。
03
龙岗的福田CBD所在
龙岗龙城广场，龙岗区政府所在，龙岗目前配套最成熟的地方。这里有“三馆一城”，就跟福田市民中心区一样，有图书馆，少年宫，科学馆，是龙岗的中心区，不久前，三馆已经开放。
龙岗的三馆“深圳红立方”
如上图，“深圳·红立方”也就是人们口中的龙岗“三馆”，坐落在龙岗中心城的核心地段，占地14363.09平方米，建筑面积59827.16平方米，计容建筑面积38500平方米，地上5层、地下2层，塔楼高度23.9米。由科技馆、青少年宫、公共艺术馆（含规划馆）三部分组成。
购物的话，有龙岗最繁华的万科广场，这里商业非常旺盛，周末人满为患，去晚了，停车都没有位置。
这里就相当于罗湖的万象城，南山的海岸城，最近火的跟当红炸子鸡似的华润城，不过房价远比他们便宜，万科天誉的价格大概在5.8万左右。
除了万科广场，还有开业不久的万科里，万科里是24小时营业的购物中心，随时随地满足你逛街吃饭的欲望。除了这些人为的建筑，龙城广场附近还有一条龙岗河，景观非常的漂亮，周末经常有家长带着孩子去玩。
而这一带，除了万科的项目外，金地在这里也打造了一个项目，金地龙城中央。
项目比万科更近距离地享受龙岗河，但价格每平米却比万科便宜了15000左右，可谓性价比非常高。
作为龙岗配套最成熟的区域，又是区政府所在，龙城广场附近的居民，基本上集中了龙岗最精英阶层的所在。因为这里配套非常的齐全，生活非常的方便，从配套来讲，并不比福田中心区弱，但是价格差不多就是福田中心区的一半。
随着政府东进战略的推进，龙岗将迎来前所未有的发展，这价格差距，会慢慢缩小，如今布局龙岗正当时。等地铁14、16号线开通，深港国际中心700米摩天大楼建成，届时要买龙岗的房子，将付出更高成本的代价。
04
龙城新盘急剧减少
过去，龙岗土地资源多，新盘开发量大，从某种程度来说，也制约了房价的一个上涨。
但是最近大家发现没有，龙中上市的新盘非常少，而下半年，龙岗中心城仅仅只有4个新盘项目入市！
随着土地资源紧缺，龙岗中心城的新盘会越来越少，当新盘越来越少时，就会进入2手房为主导的交易市场。
届时，房价会开始呈现上涨。当三价合一后，2手房的交易税费非常高，因此珍惜市场上那些还能买到的新盘吧，卖一套少一套。
在这4个新盘里，金地龙城中央，要卖的是一批公寓项目，不限购不限贷，带阳台，通燃气，最难能可贵的是，项目是货真价实的商务公寓。
经常有读者问淘哥：没有购房名额了，不限购的公寓，到底能不能买？
淘哥的答案是：当然能买，但公寓跟住宅不一样，公寓是更高一个层次的投资，投资公寓，一定要选择有潜力的产品。
一是一定要正规的商务公寓，而不是商业办公，商务公寓的价值比商业办公改造的公寓，价值大多了。
其次一定要在中心地段的公寓，因为公寓不比住宅，它是一个长线投资产品，不具备短炒的可能，因此一定要把租金回报率考虑进去。
而中心地段的公寓，租金回报是比较高的。例如金地龙城中央的公寓，据淘哥了解，41平米的一房一厅，高的可以租3000。
在整个龙中来说，算是租金回报率相当高的产品。
同时项目靠近地铁3号线龙城广场站，交通非常的方便。在建的地铁14号线，与项目2站之隔，在大运会有枢纽的打造。双地铁口，5横3纵3轨道，构建全维度交通。
05
总价120多万起
此外，金地龙城中央的公寓，虽说产品是不限购的公寓，但是产品设计，却是沿着住宅的设计理念来的。
首先是带阳台，户型非常的方正，41平米的一房一厅，还是厅出阳台的户型，一进去就非常的舒服。
此外还有60多平米的2房，77平米左右的3房 ，户型都非常的不错，满足了不同人群的居住需求。
比起许多连阳台都没有的公寓，金地龙城中央的公寓非常的大气，充分考虑到了中国人的住家需求。
其次，通燃气。这点很重要，目前市场上有很多公寓产品，只能靠电磁炉炒菜。
但是倘若你对美食是有一定追求的人，电磁炉炒菜是不能满足你的。吃菜我们总是讲火候，燃气才是食物品质的最佳保证。
金地龙城中央一期的公寓，卖得非常火爆。首先当然是产品好，其次是性价比非常高，跟金地一路之隔的万科LOFT公寓，均价是43000左右。而金地2期的产品，均价在33000——35000左右，这价差就是投资最好的获利空间。
如今，金地龙城中央3期的公寓产品即将入市，据淘哥了解，因为政府限价，3期这批产品价格相当惊喜！——总价1字头，120多万起，首付60万起，可谓超高性价比。
说实话，淘哥觉得这比去惠州东莞买房更靠谱。
我们一起看看项目的户型图跟样板房美照。
越中心，越自在；越繁华，越自在
金地集团倾力打造51万方恢弘综合体，自带约5万㎡的滨河风情商业，拥有华南最大的人文生态中心。
集商务办公、精品购物、休闲娱乐、时尚公寓、及高尚住宅为一体。
其坐享红立方、深圳书城龙岗城、万科广场、龙城广场、市民公园、深圳国际大学城等于一体的全配套资源，涵盖市政、商业、文化、教育、休闲、产业等各个方面。
地铁14号线，与项目2站之隔，在大运会有枢纽的打造。双地铁口，5横3纵3轨道，构建全维度交通。
作为全新升级的3期公寓新品，金地龙城中央·自在寓此刻正站在金地30年的节点上，全细节提升，以”贴心、安心、开心、省心、放心”打造城市优资产，成为城市精英投资风向标。
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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