近两年，借助全运会契机西安北站作为大西安的门户，在轨道交通、基建配套等方面进行了一次全面提升改造。
作为亚洲规模最大的高铁站，这里年客流量可达6200万人次，源源不断的客流本应为周边区域带来巨大发展，可站前广场那四栋刺眼的烂尾楼宣告着未来尚且遥远。
图片来源：西安楼市AI
昨日，有网友称西安北站烂尾楼将确定拆除，关于该消息的信源暂无明确，而类似说法每隔数月总要流传一回，烂尾楼却依然巍然不动。
可当，我们将时间线再往前回溯，会发现3月24日西安经开区发布的“四新战略”中，明确表示依托西安北客站战略性交通枢纽，围绕高铁新城构建西安都市新中心。
高铁新城全新规划初露锋芒时，烂尾楼就传来确定拆迁的消息，是否意味着这座搁浅数年的大船终于要清理淤泥，再次扬帆起航？
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十年规划，知名烂尾
高铁新城初期规划建设是交由未央区全权负责，2011年1月11日西安北站投入使用之后，围绕高铁站而打造的新城区随之进入规划期。
公开信息显示，2011年，未央区政府与上海长峰集团达成合作意向，在西安北客站南广场周边打造“龙之梦新城”。按照当时的规划，龙之梦新城总投资200亿元，规划商业面积200万平方米。
其中，最先启动的就是南广场旁的鹏瑞利西安北站综合体项目。
据悉，鹏瑞利龙之梦商业综合体由上海长峰集团、新加坡鹏瑞利投资有限公司、西安市城投集团成立的合资公司投资建设，项目占地148亩，计划投资40亿元人民币，总建筑面积85万平方米，规划建设商业百货、星级酒店、公寓、写字楼等，涵盖多栋超高层。
鹏瑞利西安北站综合体项目效果图
如果一切都按照计划进行，纵使我们以现在的眼光审视该项目可能会觉得有点老套，可北站庞大的客流量会给这里带来什么样的变化，是具有足够想象空间的。
但十年过去，仅有南广场西侧的4栋楼完成主体封顶并停工多年，南广场东侧的规划的部分一直则没有实质性开建。
无独有偶，该项目的搁浅并非孤例。
同样由上海长峰集团打造的成都东客站最大的商业综合配套项目“成都龙之梦新城”在2011年底开工建设后，这项投资百亿的城市综合体同样被给予厚望。
同样十年过去，成都东站的龙之梦新城仍是规划，不过比西安强的是，龙之梦新城四个地块，起码位于东广场的1、2号地块，分别建成了鹏瑞利东站广场和龙之梦酒店群。目前看，除了规模，网上综合评价也略显一般。
如要对同样冠以“龙之梦新城”的两个项目搁浅问题刨根问底，恐怕一篇文章不足以叙述，实质上也摆脱不了我们常见的几点，如投资方手握上海成功项目的吸引力，以及扩大投资后数年来股权纠葛、战略方向转化上的转变。
总之，坐落在西安北站站前广场上的四栋烂尾楼，基本可以宣告与高铁新城的未来无关。
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高铁新城再引入大型综合体
那么，这个项目将被谁替代，或者说高铁新城对于这块用地的规划是什么样的？
高铁新城整体交由经开区后，2019年11月，高铁新城起步区规划发布，面向主城区方向，围绕西安北站1.31平方公里站前用地，计划3至5年内完成建设工作，打造以西安北站及中央绿地公园为核心的“一轴两心双翼”整体功能结构，呈现一个“惊艳绝绝”的国际化、现代化大西安地标门户形象。
2020年9月，因站前重大项目的建设，以及综合管廊、城际轨道线的开展，片区产生了新的机遇和矛盾，西安市自然资源局对《西安市高铁新城控制性详细规划》控规调整进行了公示，征求意见。
调整前《控规》用地规划图
调整后《控规》用地规划图
调整后《控规》用地汇总
调整后的地块性质显示，鹏瑞利综合体烂尾楼及正东侧的空地，由原来的商业服务设施用地，调整为广场用地。
用地性质的调整，也印证了这几栋烂尾楼终将被拆除的命运。
而经开区已为高铁新城启动区规划了新的大型综合体项目。
图片来源：西安楼市AI
根据经开区2月16日在地方领导留言板上对市民提问的回复，高铁新城大型综合体是经开区2022年重点前期项目，位于高铁新城启动区、文景路与元鼎路十字西北角，计划建设建筑面积不少于13万平米的购物中心、2万平米的高品质酒店及13万平米的甲级写字楼，计划今年内完成土地招拍挂，2027年底前竣工。
从调整后的高铁新城控制性详规中也能够看到，商业综合体项目主要分布在北客站南广场以南、文景路两侧区域。
目前已落地的包括西安绿地之心、复星丝路总部2个项目，计划竣工时间为2026年。
西安绿地之心
项目将建设三座超高层城市地标，1栋350米超高层甲级写字楼，一栋260米超高建筑和一栋200米超高层建筑，项目总投资约150亿元。打造集总部商务集群、精品商业、甲级写字楼、高品质酒店为一体的多功能复合型城市综合体。该项目是西安推动经济转型、优化经济和产业结构的代表项目之一，将进一步提升西安北客站区域地标门户形象。
复星丝路总部
项目包括超高层、商业、酒店、住宅等多种业态，规划以创造继承传统街坊空间的现代化居住社区为目的，通过绿带、视廊、滨水景观的渗透以及“脉络生长”的设计手法，串联绿带、绿轴、水脉等元素，构建景观生态网络，将各类城市空间单元通过景观绿地公园化集聚，打造绿色宜居的公园聚落生态综合体。
与此同时，这条官方回复中也有提到，2018年经开区与银泰集团在高铁新城板块意向合作项目，因银泰方面因战略调整停止项目推进并注销了项目公司；该项目地块正在招引其它国内知名开发商进行投资。
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打造西安都市新中心
经过不断地招商引资，高铁新城核心区1.3平方公里地块逐步被规划项目填满。综合体、企业总部、星级酒店、超高层……如果真能如期建成，那高铁新城将成为西安又一个超高层、商务聚集区，成为西安名副其实的“门面担当”。
而在经开区最新发展规划中，将高铁新城定位为“都市新中心”。
规划面积42平方公里的经开区高铁新城，将以“一核”统领，“二带”示范，“四片”聚能，共同塑造大西安高质量发展的“都市新中心，未来理想城”。
“一核”：指以西安北客站为核心，打造开放共享丝路新门户。
“二带”：一是渭河生态景观带，以渭河及200米林带为基底，打造西安中心城区重要的生态景观廊道和万亩渭河湿地公园；二是国际形象展示带，以北客站南北广场为重要节点，延续大西安南北向主轴，打造未来城市国际化、现代化的城市展示界面。
“四片”：指着力打造高尔夫国际片区、秦创原科创片区、国际金融商务片区、大健康幸福片区等四大功能片区，实现“生产、生活、生态”的有机结合和高品质呈现。
未来的高铁新城——都市新中心，将聚集一批世界500强、中国500强及一流的科创、研发企业，成为西安最重要的科创基地和总部经济聚集区。
区域内将建成一批软硬件国内领先的医疗、养老及大健康项目，加快儿童医院、红会医院等三甲医院建设，成为服务西安、辐射西北的优质医疗服务中心；将布局一批公共文化体育设施，统筹推进开元剧场、图书馆、美术馆、音乐厅、会议会展中心等项目，全面提升城市文化品质；将规划一批大型商业综合体、商业步行街等特色业态，成为西安最繁华、最现代、最时尚的核心区域。
如此蓝图的憧憬格外诱人，而一直以来，规划落地慢是高铁新城发展之殇，这也是高铁新城在诸多开发区、新区新城中存在感较弱的原因所在。
更深层次的原因，或是因高铁新城成立时间较短，区域发展最为重要的人口基础，还未形成聚集，因此便得不到商业资源的青睐，而导致不少项目的流产。或是因规划一直在反反复复的调整，导致项目的落实受到很大的影响。
我们也希望，最新版本的高铁新城规划不会再发生大的改动，让高铁新城价值和能量得到真正的释放，成为西安“都市新中心”主力军。
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为加快建设“都市新中心”，近年来，经开区以西安北客站为基础，已经完成了北客站枢纽工程一期工程等城市基建类项目，北站周边交通、环境等得到了不小的改变。与此同时，随着“北跨”战略的不断推进，不少产业类项目落地建设。
而经开区也定下了，力争在“十四五”期间彻底改变西安长期以来“北轻南重”的城市空间格局的目标。
规划42平方公里的高铁新城，作为打造都市新中心的区域，作为架起渭北与经开产业互通的桥梁，蓝图已绘就，如何将憧憬变为现实，期待经开区能书写出满意的答卷。
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编辑：Lyna
审核：解革
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