文/ 漫東
经常会有购房者在后台向我们咨询这样的问题：
A楼盘怎么样啊？
A楼盘和B楼盘相比，哪个更好一些？
A楼盘值不值得买？
......
通常，我们都会用一些购房思路为大家解答问题，其中最常见的就是从宏观到微观分析一个楼盘。
从宏观上来说，就是分析它的地段和资源（配套），从微观上来说，就是分析它的产品和价格，通过这样的分析就能判断一个楼盘好与不好。
当然，我们要明白楼盘是没有十全十美的，一般来说，一个好的楼盘至少要满足地段、资源、产品、价格中的2到3个条件，如果全部满足，那毫无疑问买就对了。
如果你要问我在8月即将预售的楼盘中，有没有符合这样购房思路的楼盘，我的答案是肯定的，花样年·东原·香門第西区就基本上符合这样的购房思路。
花样年·东原·香門第西区
产品类型：高层、叠拼
预售面积：高层112-136㎡、叠拼165-173㎡
预售价格：待定
预售楼盘：高层1、2号楼、叠拼8-10号楼
装修情况：高层带装修、叠拼清水
占地面积：约58亩
容积率：2.0
绿化率：30%
梯户比：高层2T4、叠拼1T2
物业费：待定
物业公司：四川新东原物业服务有限公司
楼盘地址：成都市郫都区顺河路1777号
从项目前期组团的热销来看，花样年香門第南区和北区先后7次开盘，7次售罄，其中单次报名人数超过2万人，可见购房者对项目的认可，购房者认可它的主要原因就在于它基本满足了前面提到的这些条件。而作为南区和北区的升级之作，花样年·东原·香門第西区似乎更值得期待。
01
地段价值：地处蜀都新城板块，郫都区最核心的区域
项目好不好，首先要看的就是它的地段价值。
花样年·东原·香門第西区位于郫都区顺河路1777号，项目东侧是蜀信西路，与项目南区和北区仅一街之隔，南侧紧邻郫都区重点打造的摸底河公园和体育馆，从购房板块来看，项目属于蜀都新城板块。
项目区位图
郫都区的购房板块不多，比较知名的有蜀都新城、犀浦和红光，能和蜀都新城相比的也就只有犀浦板块了，犀浦的优势在于有地铁，距离主城区更近，但综合来看，蜀都新城的优势更为明显，尤其是在地铁6号线通车以后，将极大拉近与主城区的距离。
蜀都新城作为郫都区最核心的区域，其主要优势体现在以下几个方面：
首先，蜀都新城是郫都区政府所在地。区域内多个政府办公地都在板块内部，比如区税务局、政务中心、档案馆、文化馆、图书馆等等，一般政府所在地都是区域的门面担当，多种优势资源都会向区域倾斜，比如交通、教育、公园等，这点在后面详细讲。
郫都区文化馆实景图
其次，蜀都新城是郫都区的核心居住板块。片区内居住比较纯粹，道路干净整洁，居住舒适度较高，此外，住宅分布集中，且大多数小区都已交房入住，整体生活氛围浓厚。
周边区域实景
再次，品牌开发商陆续跟进，显示出房企对区域的看好。早在板块发展初期就已有绿地、龙光、海骏达等房企入驻，打造了如绿地国际花都、龙光君悦华庭等一批刚需楼盘，而近几年，区域发展更进一步，花样年、保利、金隅、人居等品牌房企持续入驻，不仅在开发阵容上进一步提升，而且产品也是更上一层楼。
从地段来看，花样年·东原·香門第西区所处的蜀都新城板块，从政府的资源配置、整体的居住氛围、开发商的陆续跟进来看，在整个郫都区域都处在比较靠前的位置，选这个地段没啥问题。
02
资源价值：一河四馆四公园，核心地段配核心资源
项目周边的资源是和地段紧密相连的，往往最优质的资源都是在核心地段周边，而蜀都新城的核心地段和资源就体现在花样年·东原·香門第西区周边。
这里就详细讲一下前面提到的配套资源。
项目周边配套示意图
环境方面
相较于郫都区其他区域，蜀都新城的优势之一就在于它的居住环境较好，道路干净整洁，两边的绿化也做得比较好，除此之外，板块内部还有“一河四公园”，分别是摸底河、摸底河公园、湿地公园、创智公园、知识公园。
几大公园沿着摸底河分布，而项目就处在摸底河边，距离摸底河、摸底河公园、湿地公园仅100米，自然环境非常好，并且这些景观都已实景呈现，交房入住后下楼就可直接体验。
摸底河公园实景
此外，郫都区政府还将一些重要的人文设施也设置在摸底河周边，如郫都区文化馆、规划馆、图书馆、体育馆等，距离项目都比较近，其中最近的便是郫都区体育馆，直线距离100米不到，走过摸底河便到。
郫都区图书馆和体育馆实景
交通方面
道路交通方面，香門第西区不临主干道，但是距离主干道中信大道比较近，通过中信大道可连接起西芯大道，从而快速到达高新西区、主城区三环周边等区域。
轨道交通方面，项目周边分布着地铁6号线和有轨电车蓉2号线，目前有轨电车蓉2号线首开段（晨光站至合信路站）已经开通，距离项目最近的是晨光站，直线距离约600米，全线开通后，可与2、4、6号线进行换乘；相对来说，地铁6号线距离项目就要稍微远一些，直线距离约1.5公里。
部分开通的有轨电车蓉2号线
商业方面
香門第北区带社区底商，西区和南区带独栋商业，附近还有一处农贸市场，周边的大型商场基本距离项目都在2公里以内，有恒创蜀都广场、蜀都万达广场、百伦广场、花样年奥特莱斯等，自驾或乘公共交通前往都比较方便。
教育方面
项目周边分布着近10所学校，幼儿园有创智幼儿园、蜀都新邨幼儿园、园多彩贝幼儿园，小学有郫县二小、郫县实验学校、成都嘉祥外国语学校郫县分校，中学有成都嘉祥外国语学校郫县分校、郫县一中、郫县二中、岷阳实验外国语学校；此外，在香門第西区和南区还分别规划有1所幼儿园。
成都嘉祥外国语学校郫县分校
从资源来看，香門第西区是蜀都新城板块目前在售项目中唯一临河临公园的项目，并且周边还集中了各大场馆、政务中心、学校资源等优质配套，可以说资源优势在项目周边体现得比较明显。
03
产品价值：容积率2.0的河湾产品，景观视野绝佳
花样年·东原·香門第西区由花样年集团于2018年12月通过土拍拿下，后面联合东原地产合作开发，项目总占地约58亩，容积率2.0，整个项目沿摸底河修建，规划有14栋建筑，采用高低配的形式进行布局，其中，高层1-4号楼，叠拼5-12号楼，独栋商业13、14号楼，并且在项目东侧还配建有1所幼儿园，建成后将移交给政府。
项目总平图
香門第西区作为南区、北区的升级之作，在多个层面都有较大提升，主要体现在以下几个方面：
1、规划布局
香門第西区作为一个低密改善项目，采用的是市面上比较常见的高低配布局形式，但是在细节上又有明显的不同。
香門第西区并没有完全迎合叠拼产品，叠拼虽然占据着最优质的河湾资源，但是也并没有完全牺牲高层产品，高层通过半围合的布局方式形成了一个面积约8000㎡的中庭，这在高低配的项目中并不多见。
项目中庭效果图
2、布局的升级，带来的是绝佳的景观和视野
香門第西区临河而建，整体上呈一个不规则的“扇形”，这样的“扇形”地块本身并没有什么优势，但放在河湾处，它的价值就体现出来了。通过半围合的布局方式，可以让所有的住宅产品沿河分布，不仅可以欣赏河湾，还能带来绝佳的景观视野。
叠拼产品距离河湾最近，可以就近享受临河而居的舒适体验，高层产品则可以享受绝佳的景观视野，绝大部分户型都可以看到河湾、公园、以及体育馆，并且没有视野阻挡，可以做到一览无余。
河湾实景图
3、配置升级
园林景观方面，项目邀请景观设计公司-任轶男景观设计（上海）事务所，为项目打造了一个新加坡式的园林景观，像大家比较熟悉的仁恒滨河湾采用的就是新加坡式园林景观。
梯户比方面，项目高层采用2梯4户，叠拼采用1梯2户，其中，高层的梯户配置与常见的高层产品有所不同，香門第西区的高层电梯分别位于楼栋两侧，而一般的高层电梯则是位于楼栋中间，电梯位于两侧不仅可以做成类1梯2户的形式，而且采用双2.5m/s的高速电梯，还可以增加电梯的出行效率。
项目高层外立面效果图
装修方面，项目采用国内外知名品牌，如立邦、方太、科勒、摩恩等；天花板采用石膏吊顶，卧室地面采用实木复合地板，客厅墙面则采用仿石材砖、皮革硬包、黑钛拉丝不锈钢，整体看起来品质感较为突出；传统三大件方面，包含双中央空调配置，不含新风系统和地暖。目前装修标准还未对外公布，需等政府部门审核完成才会公示。
项目叠拼装修鉴赏示意图
4、户型设计
项目高层共有2个户型，建面112㎡、136㎡，叠拼共有3个户型，下叠165㎡、170㎡、中叠173㎡、上叠173㎡，各个户型都有一定的赠送面积，其中叠拼别墅赠送最大，实得较高。具体来看户型表现。
建面112㎡的套三双卫户型
该户型位于高层的中间位置，是一个传统的三房户型，整体空间布局比较合理，其主要优势在于：4个主景观面全部朝向河湾一侧，景观视野很好；客厅外带一个6.7米长的景观阳台，可以保证比较充足的采光；主卧空间宽敞，配有衣帽间和卫生间。
建面136㎡的套四双卫户型
该户型位于高层的两个端头，整个户型方正实用，各个空间的尺度都比较合适，具备了较高的实用性和舒适性。三开间（主卧、一个次卧、客厅）朝向河湾，不临主干道，既可以观景，又不受外界的干扰；客厅开间4.2米，外带7.5米长的景观阳台，空间较大，观景和采光效果都不错；前后双阳台设计，可以形成穿堂风，室内空气流通效果较好；还有一处多功能房，可用作书房或儿童房使用。从整体上看，没有比较明显的缺点。
叠拼3种户型，我就一起进行介绍，相对高层而言，叠拼户型的看点也不少。
前面已经提到，整个项目的叠拼产品沿河而建，是临河最近的产品，可以就近享受河湾生态资源。而叠拼户型的优势还不仅仅如此，以下三点同样值得关注：
1、每户都有较大的采光面，通风效果也比较好，相互干扰较少，能较好保证业主的隐私；
2、作为休息区域的二层空间，开间全部达到7.8米，其中主人生活的卧室，全部采用套房设计，配置步入式衣帽间和独立卫生间，卫生间还可安放一个大浴缸，生活舒适度很高。
3、作为叠拼来说，赠送空间一定不能小，项目下叠赠送约96-101㎡地下室，外部还有庭院可供利用，中叠赠送约32㎡的半地下室和较大的景观阳台，利用率较高，上叠赠送约90㎡的屋顶花园，并且视野也是叠拼中最好的。
总结：
目前，项目价格还未对外公布，需等取证之后才能知道，不过作为香門第南区和北区的升级产品，价格多半会比之前的产品有所提升，不过从周边改善项目的定价来看，香門第西区应该是性价比较高的一个。
作为蜀都新城少有的临河临公园项目，在地段、资源、产品等方面都具备较大的优势，如果你是郫都区的改善人群，那么这个项目完全值得考虑；如果你是城西方向的刚需人群，并且在地铁6号线和有轨电车蓉2号线的覆盖范围内，项目112㎡的户型产品可以考虑，门槛不会太高。
（来源：成都摇号助手，转载已获授权）