观点地产网REITs于上世纪60年代在美国诞生，其中亚洲地区以新加坡为首，于2002年推出了第一只REIT，发展至今上市的REITs已有超过40只，成为全球主要的REITs市场之一。
一向赋予国际金融中心地位的香港，于2003年8月公布房地产投资信托基金守则，正式在香港引入房托基金的概念，而后于2005年开始正式发展REITs市场。
不过相较于新加坡而言，香港较显发展缓慢。截至目前，香港仅有11只房托基金挂牌，对比环球其他交易所，新加坡有43只REITs、东京有62只等，香港REITs市场规模只属中等。
意识到问题的香港也在近两年不断优化基金守则。
如今年金发局便发表了关于如何振兴香港房地产投资信托基金市场以提升流动性的报告，建议把REITs纳入“互联互通”，由“港股通”先行，再扩展至双向交易；去年年中香港强积金放宽投资在REITs的10%限制，证监会也放宽房托投资限制。
这些利好激励着手持投资物业的公司。就在8月底，香港房托基金市场迎来一位新客——宝龙商业房托。
8个宝龙广场
自去年六月陈德力加盟宝龙以来，宝龙向外界传递出一个信号，即希望在商业地产上加速扩规模。
在将股权礼包绑定陈德力之后，这一年来宝龙在商业上的成绩有了不小提升，同时陈德力还推动了一些改革措施，比如针对出租率提升实施了分类管理和相关激励考核。
如今，宝龙在商业方面再迈进一步。
8月27日晚间，宝龙地产控股有限公司发布公告称，其建议分拆宝龙商业房地产投资信托基金在香港联合交易所有限公司主板独立上市。
据介绍，宝龙房托基金是一个以基金单位信托形式组成的香港集体投资计划，为主要在中国内地拥有和投资优质创收商用物业而成立的房地产投资信托基金。
待建议分拆及上市完成后，预期宝龙地产将拥有宝龙房托基金单位50%以下。
这意味着，宝龙房托基金将在越秀房托、招商局商业房托之后加入港交所的REITs市场。不过在招股书中，宝龙房托强调了自己区别于两者的独特性——将是香港首个专注于购物中心，以中国内地为基地的商用物业产业信托，为基金单位持有人提供了投资中国内地纯购物中心物业资产组合的难得机会。
简而言之，相比于前辈们以零售、写字楼、酒店等的资产组合，宝龙房托基金将旗下持有资产只专注在购物中心上。
观点地产新媒体查阅获悉，截至2021年6月30日，宝龙房托基金初步包含八个优质购物中心，组合的总楼面面积达740635平方米。
这八项房托基金物业均全为位于华东及华中的购物中心，具体包括上海奉贤宝龙广场、杭州临安宝龙广场、盐城宝龙广场、宿迁宝龙广场、泉州安溪宝龙广场、青岛胶州宝龙广场、洛阳宝龙广场及新乡宝龙广场。
数据来源：企业公告
这些物业清一色为“宝龙广场”产品系列，这也是宝龙集团旗下四大商业产品系之一。
据悉，目前宝龙主要发展有四大产品线，囊括“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、“宝龙天地”，其中又以宝龙广场为主。
最新中期报告显示，于2021年6月30日，宝龙地产持有用于投资的物业（主要为购物中心），包括已竣工物业及在建物业的建筑面积合共约615.5万平方米，较2020年12月31日增加约9.1%。
截至今年中期，宝龙地产持有及管理的购物中心已达51家，另管理6家轻资产购物中心。
从宝龙房托资产包看，宝龙将其购物中心组合中发展最为成熟的一批物业放在其中。
以判断基金物业运营效果的重要指标出租率为例，以往宝龙商业平均出租率在行业内并不算高，如其2020年商业项目整体出租率为89%，直到今年上半年才破90%至92.3%。
而数据显示，于2018年-2020年，宝龙房托这八个物业的平均租用率分别为94.4%、96.0%、95.8%。于2021年6月30日，这一指标升至96.5%。
对比获悉，出租率显然是目前宝龙房托最为突出的一项指标。
物业评估82亿
观点地产新媒体了解，目前发展成熟的越秀房托在内地的物业整体出租率约为93.2%，其中成熟型物业出租率94.%，较好于成长型物业91.5%的出租率；招商局商业房托则整体表现为87.1%。
宝龙房托整体的高出租率来自于项目本身的运营程度。观点地产新媒体梳理发现，8个物业均为开业有一定年限的购物中心，如其中泉州安溪宝龙广场于2010年12月，开业时间达11年，截至2021年中期可租赁总面积为45595平方米，由一幢三层购物中心所组成，且目前出租率达100%。
除此外，盐城、宿迁、洛阳宝龙广场开业达10年，上海奉贤、青岛胶州宝龙广场开业6年，开业时间最短的为杭州临安宝龙广场，于2019年11月开业，不过可以看到其已出租每平方米的平均月租金为97.2元，出租率同样达100%。
面积和收益最大的则是宿迁宝龙广场，其为8个购物中心中唯一可租赁总面积超10万平方米的项目，楼面面积约17万平方米；2020年整年的租赁收益为7072万元，出租率为98.5%。
虽在出租率上领先，但从资产、营收规模看则优势不突出。
于2021年6月30日，宝龙房托基金物业旗下8个物业的可租赁总面积约为453475平方米，评估价值为82.313亿元——这一资产规模略优于招商局商业房托，截至中期其五个物业组合经过重新估值后增加至67.08亿元。
同时相较于同样有8个基金物业的越秀房托来说则略差一截，后者截至中期可供出租总面积将近63.29万平方米，同时其评估市值约为344.88亿元。
资产的优劣程度与租赁规模也直接造成营收层面的差异。
截至2018年、2019年、2020年12月31日，宝龙房托收益录得3.24亿、3.36亿、3.58亿，2021年中期则录得2.04亿；同期物业收入净额分别为2.41亿、2.45亿、2.69亿及1.52亿，经营溢利分别为8.9亿、6.57亿、3.31亿及1.7亿。
招商局商业房托则在2020年、2021年中期分别录得收入3.7亿元、2.11亿元；越秀房托分别录得17.59亿元、8.82亿元，显然与前两者不是一个量级。
从融资杠杆空间来看，宝龙房托与一般的房托基金相同，以健康的低负债水平为主。
值得注意的是，去年香港证监会发表房托基金守则咨询总结提到，容许房托基金在投资物业发展项目时，可超过现有的资产总值10%的上限；同时将房托基金借款限额由资产总值的45%提高至50%等。
其中后一项借款比率的调整，给香港REITs市场带来一些潜在机会。
如越秀房托主席林德良在去年底与观点地产新媒体的对话中就提及，借贷比率界限的上升让公司可以吸纳更多社会资金或者第三方资金进入，这对于越秀房产基金来说更多的是机会。
招商局商业房托执行董事郭瑾同样在最近的对话中称，在香港目前低息的情况下，若不善用杠杆率等于是浪费资源；而且由于基金的规模不算太大，所以可以稍微积极一点利用杆比率来拓展规模。
不过他提及，并不希望杠杆率上升至贴近上限水平，因为相信投资者选择投资房托基金亦是基于行业的低杠杆水平，所以目标或于40%至45%之间，可以达到缓冲效果。
宝龙房托的想法则更显保守谨慎些，其于招股书中称，宝龙房托基金的借贷将不会超过其资产总值的50%，但同时其提及，预期宝龙房托基金于的资本负债比率将低于40%。
另值得一提的是，陈德力并无任职房托，该房托基金管理层由主席许华芳带头，杨嘉诚任行政总裁，温海霞任首席财务官，此外许华芳胞姐许华芬、堂妹许华琳任非执行董事。