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文 | 创头条，作者｜杜航
“众创空间接下来有什么要求？”
“先维持现状。”
去往何处？不仅是众创空间从业者关心的问题，也是相关部门思考的焦点。
作为双创产物，众创空间经过高速发展期后，正在经历重置。行业褪去浮躁，转而变得务实。
资本“弃儿”？
优客工场创始人毛大庆将感慨写进了《向死而生》一文。此时，距离优客工场在美国上市近一年。其市值，也从上市之初的10亿美元左右，一路跌至1亿美元上下。与IPO前的估值高位——30亿美元相比，更是差距甚远。
资本市场的看空，可在优客工场财报中窥见端倪。
财报显示，2021年二季度优客工场总营业收入2.61亿元，同比增长34.3%，环比增长8.75%，超出上季度财报公布的收入预测值上限。
但，营收增长的同时，亏损也在扩大。2021二季度优客工场净利润亏损1.57亿元，较上季度拉大近3000万元；其中，在2020年四季度和2021年一季度，优客工场的净利分别为-1.49亿元和-1.27亿元。
这一切，被毛大庆概括为：“我们都曾九死一生。只有真正‘濒死’过的人，才能对很多常识道理有通透的认知。”
曾与优客工场并驾齐驱的纳什空间，也在经历巨变。
年初，纳什空间控股股东远洋资本开始全面进驻。远洋资本投资经理靳业宁取代张剑的CEO职位，张剑转岗至远洋资本顾问角色，在纳什空间已无实际职务。远洋资本还向纳什空间派驻了HRD、财务总监以及董秘。
2019年开始，纳什空间便开启大规模裁员，多位创始合伙人和高管离职，在远洋资本进驻之前，纳什空间的人员规模已从1000人削减到不足200人。
人员缩减的同时，纳什空间被爆出一系列拖欠房租、退租押金逾期未返还的投诉。这一切都指向一种可能——纳什空间正面临不小的资金压力。
头部玩家如此，小玩家也不易。
慢者为王
“众创空间并不是一个伪命题，只是大家没做好。”多位业内人士向创头条表达了类似观点。
财经作家周锡冰曾告诉创头条，“跟美国相比，中国的创客基数非常大；同时，国内创业无论是硬件配套，还是技术服务等软件设置成本都非常高。所以众创空间以及类似孵化机构的存在对创业者来说是十分刚需的。”
创富港公布的2020年年报足以支撑上述观点。2020年创富港营业收入5.88亿元，同比增长9.85%；实现经营活动现金流净额1.21亿。在疫情肆虐之下，创富港逆势扩张，新增29家新店（含5家扩建）。
问题出在哪？
一行业分析人士告诉创头条，众创空间有多大的商业空间，“依赖运营者本身的运营。”《中国孵化器》杂志主编范伟军向创头条表示，此前众创空间普遍存在“心太大想太多”的心理。
急，是最直观的表现。
凭借资本加持，优客工场开始通过并购进行快速扩张。2017年，优客工场先后并购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业，规模一再翻倍。
截至2019年上半年，优客工场覆盖了包括大中华地区的一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的44个城市，拥有逾200个空间。
同一时期，氪空间也选择了高速扩张。2018年上半年，上海办公行业租用的写字楼里，氪空间占了73%，在北京，氪空间一度占了40%。也是2018年，纳什空间在管面积超过100万平米，成为行业首个面积超100万平米的玩家。
短期高速扩张的发展路径，为长期稳健经营埋下隐患。
一般而言，80%的入驻率是众创空间的“生死线”。一个空间从投入到运营，再到实现相对理想的入驻率，需要一个“养店”周期，这一时间多数在半年以上。
成立于2008年的创富港，截至2021年8月，拥有200多家空间，覆盖全国9大城市，运营面积近30万平米。梦想加选择在保持所有成熟运营空间单店健康盈利的情况下进行扩张。目前，梦想加在北京、上海、杭州、西安、南京等城市运营50多家空间。
“慢者成为了赢家。”范伟军说。
接受创头条采访时，毛大庆曾坦言，“内心一直在斗争。”他解释称，“我们规模跑得比较快，但我觉得基础建设做得不足。在2018年底这个节点，我觉得三年半到这个规模，我愿意放慢一点，把前面的消化好。”
相对粗犷的经营方式下，众创空间运营成本高企。
高速扩张时期，氪空间不惜以高于市场报价的价格拿房。优客工场财报显示，去年四季度市场、销售和管理成本高达2.57亿元。今年有意控制成本后，一季度为1.04亿元，二季度为1.52亿元，减少超50%。
梦想加创始人王晓鲁曾告诉创头条，众创空间缺乏精细化运营。
轻重之分
“除了自有地产，大多数众创空间很难靠租金收入活下来。”韵网创始人颜振军告诉创头条。
二房东模式并非完全无法走通，但也不是众创空间的最优解。因此，在提升精细化运营能力的同时，诸多众创空间不断在探索更优的运营模式。
办公行业资管有重资产、中资产和轻资产之分。目前在北京、上海、广州、深圳，办公行业均已不同程度地出现了轻资产运营的趋势，从单纯的空间租赁，转型到定制装修和运营托管。
“管理输出是必由之路。”早在两年前，毛大庆就向创头条透露过轻资产运营的理念。
他认为，管理输出将取代并购和自营，成为优客工场主要的扩张路径。伴随管理输出，营收结构将更多元化，除了租赁营收，还有设计输出、工程管理输出、广告、教育等非租赁营收。
2020年4月，优客工场启动“轻资产、重赋能”战略转型，以SaaS服务和IoT方案助力存量及增量商用空间在资产管理和服务上的数字化转变。并在今年继续扩大SaaS服务以及室内设计和施工服务。
财报显示，2021二季度优客工场营收包括工作区会员付费（主要为空间收入）、营销及品牌付费以及其他收入。其中，营销和品牌服务、其他服务收入环比上升。广告业务收入同比增长80.8%，其他业务收入同比增长162.3%。轻资产收入同比增长292.1%，轻资产毛利同比增长228.6%。
相比优客工场，BEEPLUS与二房东模式切割更为清晰。
BEEPLUS以设计改造与运营品牌托管双核驱动，面向业主提供从项目定位、设计、建设到招商、运营和经营的全流程服务，助力业主挖掘物业价值、实现资产保值增值。
其业主客户目前主要有两类：一类是持有大量产业园区的国企，另一类是持有非核心地带的核心物业的当地开发商、国企或地产基金。针对不同类型的客户，BEEPLUS有针对性地提供运营管理服务。
部分玩家和地产基金合作的中资产模式，业主承担装修，但后续仍需运营方兜底租金。BEEPLUS的轻资产模式更为彻底，装修完全由业主负担，同时运营方不承担租金刚性兑付的压力。
一个10000平方米的项目进入稳定期后，BEEPLUS的营收在500-600万，其中运营管理费占比约54%，招商佣金占比约34%，系统管理费占比约11%。
如此一来，空间的营收来源由中小企业转变为开发商、国企等大企业，营收结构、运营成本结构几乎完全改变。
目前，BEEPLUS已落地轻资产项目40余个，累计管理面积超20万平方米。优客工场也在持续扩大空间覆盖范围，今年二季度共增加了32个办公空间。
刚刚过去的8月份，优客工场陆续在顺德、沈阳、三亚、广州、青岛等开设新空间，这些空间以城市物业升级为载体，不少为轻资产托管项目。