文 | Ellie
疫情“黑天鹅”之下，物流是为数不多“因祸得福”的行业之一。而作为亚太物流地产一哥易商红木，在今年上半年，不负众望地交出了一份令人满意的成绩单。
今年上半年，易商红木的营收大增27%，净利润大增超70%。
受财报影响，截至8月28日收盘，易商红木股价涨幅达9.40%，市值达727亿港元（折合约644亿人民币），较今年3月底380多亿港元的市值翻了近一倍，较上市首日高点（上市首日收盘市值约537.48 亿港元）大涨35%。
而截至今日收盘，宇培集团的市值约为117亿港币，单纯从市值来看，两家公司的市值差距在进一步拉大，目前易商红木的市值已经是宇培的6倍以上。
在不到半年的时间里，易商红木的市值翻了一倍。上半年，易商红木究竟做了什么事？
01
澳洲市场贡献超四成营收
基金和开发业务助推营收大增
根据易商红木2020年半年报：上半年，易商红木实现收入1.98亿美元，同比增长 26.9%；利润1.45亿美元，同比增长72.1%；税后归属股东净利润（PATMI）1.33亿美元，同比增长75.1%。易商红木发财报了：市值超700亿港元，资管规模达1/3个普洛斯
易商红木2020年上半年基本财务情况（来源：公司财报）
从业务构成来看，易商红木的三大业务支柱是投资、基金管理和开发业务，分别对应财务报表上的租金收入、管理费收入和建设收入。
易商红木2020年上半年营收构成
（来源：公司财报）
上半年，投资、基金管理以及开发业务收入分别为5591.5万美元、8357.8万美元和 5522.4万美元，较2019年同期同比分别增长2%、35.3%和46.6%。
可见，上半年易商红木营收的增长主要系基金管理及开发业务的强劲贡献所推动。
分市场来看，澳大利亚市场依然表现强劲，单一市场贡献了超四成的营收。
2020年上半年，澳大利亚市场的营收达到8491.5万美元，较2019年同期增长57.5 %。除了中国市场出现了负增长，日本、韩国、印度等市场营收较去年同期均有所上升。
值得关注的是，虽然印度市场营收贡献的绝对值仅393.4万美元，占比2%，但营收增速较2019年同期大幅增长近300%。
02
1/3个普洛斯
资产规模增至265亿美元
截至6月底，易商红木的资产管理规模达265亿美元，较2019年底的221亿美元增加41亿美元，资产管理规模的增长得益于上半年易商红木在中国、韩国和澳大利亚成立的新基金。
而亚洲第一、全球第二的物流地产霸主普洛斯目前管理的资产总额达860亿美元，单从规模来看，易商红木已经相当于1/3个普洛斯。
易商红木在财报中表示，尽管受到疫情影响，公司旗下各市场的电子商务、冷冻链及制造业的新客户及续租客户对优质物流空间的需求增加，上半年公司出租90万平方米的空间（代表超过100项租赁），整个组合仍维持91%的高出租率。
从租户群体来看，截至6月底，易商红木超过60%的租户为电子商务公司及第三方物流企业。
易商红木指出，供应链的库存模式现正由疫情前的「及时」模式向「未雨绸缪」模式演变，因此市场正见证著供应链对增设物流空间的需求不断增长。
受益于电商行业的逆势增长，投资人对物流资产领域的投资热情高涨。上半年，易商红木通过其平台上的新投资公司筹集24亿美元。
其中包括与GIC成立的5亿美元从事开发的合资经营企业以及与宏利在中国成立的核心基金合资经营企业；于澳大利亚的4.16亿美元核心增益合伙企业；与APG和CPP Investments在韩国成立的10亿美元从事开发的合资经营企业；以及与AXA在日本的一个2.57亿美元的独立账户项目。
根据最新的集资计划，截至2020年6月30日，易商红木的第三方基金中亦有超过36亿美元的已承诺但未催缴的资本。
除了基金业务新增募资24亿美元，今年以来，易商红木在其他业务板块的扩张步伐也并未停歇。
在投资业务板块，上半年，易商红木收购江苏省三处优质物流资产100%股权，这三项资产将为ESR增加约34.5万平方米的建筑面积。
在开发板块，截至6月底，易商红木旗下组合的开发项目储备超过1530万平方米，土地储备超过380万平方米，易商红木在2020年上半年已实现8亿美元的开发项目动工。
今年6月，易商红木完成大坂圈ESR尼崎配送中心的开发，这是亚太区最大的物流仓储项目，面积达38.86万平方米。在韩国，由开发基金持有的数个重点项目亦预计将于2020年竣工，包括大首尔地区的两个现代物流设施。在中国，易商红木预计将完成青浦雨润一期发展为高标准仓储物流设施，其中包括总规划建筑面积超过34万平方米的冷库，以及预计将于2022年完成的嘉兴独山港项目，总规划建筑面积超过23.5万平方米。
03
债务净额高达19亿美元
易商红木缺钱吗？
在跑马圈地、扩大规模的同时，易商红木的债务也迅速激增。
截至2020年6月30日，易商红木的债务净额高达19亿美元，较2019年底增加2亿多美元，债务净额增加主要由于公司为投资及持续发展开支提供资金而作出额外借款所致。
在债务激增的情况下，易商红木的融资费用却不增反降。
上半年，易商红木的融资费用达7170万美元，较2019年同期下降14.0%。财报显示，融资费用减少的主要原因是公司于2019年11月偿还共计3650万美元的可赎回可转换优先股和韩亚票据后，此方面的融资成本为零。
易商红木2020年上半年融资费用构成
（来源：公司财报）
此外，易商红木上半年还获得国际银行2.5亿美元的银团无抵押有期贷款，贷款利率为伦敦银行同业拆息加3.00%，亦成功发行2.25亿新加坡元的5.10%五年期固定利率票据。
通过上述融资，易商红木将上市后的借款成本大幅降低逾150个基点。
截至2020年6月，易商红木持有9.47亿美元的现金及银行结余，较2019年底的8.84亿美元增加了6300多万元。
而普洛斯在2019年底所持有的现金和现金等价物约8.6亿美元，单从现金持有量来看，易商红木竟然超过了普洛斯。
普洛斯2019年现金及现金等价物
（来源：公司财报）
然而，易商红木一年内到期的银行贷款高达5.23亿美元，较2019年底增加了3.37亿美元。
易商红木2020年上半年银行贷款和其他贷款的到期情况
（来源：公司财报）
那么，这只资管规模已经达到1/3个普洛斯的新晋物流小巨头到底缺钱吗？