近年来，我国人口出现显著变化，城镇化也随之面临着新的机遇和挑战。2022年，“提升新型城镇化质量”成为坚定实施扩大内需战略的重要抓手之一。
中国城市百人论坛2022冬春论坛3月在京举行，会上指出：目前很多的大中城市、超大城市，人口过度聚集，带来了交通拥堵、雾霾难消等问题。2021年南京市“城市体检报告”也显示，部分新城城区人口的集聚承载能力和土地的集约利用水平仍可继续提升。
那么，“大城市”未来的发展空间在哪里呢？
TOD模式，助力城市“有机发展”
不合理的城市土地利用模式、大规模同质化以及单一功能的土地开发模式，交通系统与土地使用的脱节造成大规模长距离的交通通勤。
近年来，国内各大城市在推进城市轨道交通规划、建设、运营的同时，积极探索TOD模式，推行轨道沿线场站的TOD（TransitOrientedDevelopment）综合开发，即推动土地使用与交通系统一体化。简单来说，就是以公共交通枢纽和车站为核心，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，实现城市结构的优化。
（日本涩谷未来之光）
TOD模式的核心是交通，强调通过交通设施的衔接与互通提升周边物业的价值与收益，是一种基于基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的模式。例如，日本涩谷未来之光TOD、新加坡Ionorchard广场、香港圆方广场都基于公共交通撬动千万人口级的城市高质量发展。
当土地资源受限，TOD项目可以在有限的土地资源上，集约空间二次开发，并将现有的交通资源进行整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，缓解交通压力,构建“5分钟生活圈”。同时，以复合业态功能叠加，打造高度集约的城市商业综合体，同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求。依托强大的交通枢纽吸引着人流、物流、资金流，实现对片区经济的带动和城市格局重塑。
TOD模式增进了城市资源的集约利用，通过多功能空间交互，助力城市实现可持续发展，让它成为了未来城市“有机发展”的良方。
蓝海之争，“优等生”龙湖抢占先机
根据《2021年中国内地城轨交通线路概况》显示，截至2021年12月31日，中国内地累计有50个城市投运城轨交通线路9192.62公里，其中地铁7253.73公里，占比78.9%。根据明源地产研究数据显示，根据测算，我国TOD规模达到5亿。对于许多城市而言，TOD模式从过往的“加分项”变成今天的“必答题”。
随着各地政府陆续出台地方性政策，TOD建设的土地、资金及机制等方面制度不断完善，2019年起众多房企入局TOD。然而，不同于住宅的先行开发模式，TOD项目内需配置大量自持商业、产业及公共服务业态，庞大的投资额、超长的开发周期、和长期存在的运营难点，对入局房企而言，意味着极大的挑战。TOD领域是波涛汹涌的蓝海，只有综合实力足够强劲的企业才能在其中畅游。
（重庆龙湖光年实景图）
作为房企优等生的龙湖，从2003年重庆北城天街项目开业起，即开启了TOD领域的探索，有意识地结合轨道站点进行商业项目选址建设，甚至试水铁路车站的站城一体化融合。回溯龙湖近20年的TOD发展履迹，会发现那是一本写满“创新”的探索手记：北京长楹天街，实现多功能空间交互，多业态集中复合；北京大兴天街，与地铁无缝衔接，实现同层导入；上海虹桥天街，实现空中连廊和地下通道连通，一条“天街”连起虹桥枢纽和国家会展中心；重庆沙坪坝高铁站上盖，实现高铁、轨道交通、公交和出租车等零换乘……每一座龙湖TOD，都参与着城市的发展变革。
身为国内最早的TOD倡导者与实践者之一，经过近20年的布局，龙湖在全国开发了约80个TOD项目，在TOD领域形成了诸多优势，并逐渐转化为行业下半场的可持续发展能力。2020年9月中国城市公共交通协会和中国房地产协会共同发布《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，这是中国首个TOD标准，而龙湖是唯一参与该标准编制的开发企业。
TOD“必答题”，且看龙湖“江苏答卷”
根据目前的规划，2022年江苏6市开通地铁共28条，在开通地铁的数量和里程上，都有望成为全国第一。产业兴、人口足、经济强的江苏有望成为下一个TOD主战场，引得诸多房企跃跃欲试。而龙湖再次以其领先的战略眼光，在南京、苏州、无锡、常州等地抢先布局TOD项目。
龙湖江苏首座“天街”——苏州狮山天街2017年正式开业。开业首日总客流突破22万人次。之后，龙湖以一贯严苛择址目光深耕江苏。2018年，常州龙城天街以招商率、开业率双100%的数据启幕；2019年，南京六合天街开业，开业两日总客流突破32万人次，总销售额超2400
;2020年，顶着疫情的重压，南京龙湾天街、南京江北天街、苏州星湖天街逆势开业，招商率和开业率接近100%；2021年，南京河西天街、苏州东吴天街同样延续了天街在江苏的开业盛况，成为片区生活消费中心。
（南京雨山天街效果图）
龙湖在江苏的TOD布局也改写了城市的经济地理。南京雨山路板块就是实例：作为浦口较早发展的板块，雨山路板块有地铁10号线穿行而过，公共交通配套成熟、居住氛围浓厚。但长期以来板块内基本都是社区底商，缺乏大型综合体，无法满足市民生活需要。2021年1月，雨山路板块引入龙湖天街，龙湖雨山天街规划购物中心、酒店式公寓、住宅等多种业态，整合城市不同维度的资源和功能。如今，这座近25万平方米的城市综合体被赋予了很高的期待，板块商业短缺、产业规划缺少后劲等问题有望纾解。
（苏州胥江天街效果图）
今年即将面市的TOD综合体——龙湖苏州胥江天街，规划入驻约300家品牌，包含一批首进姑苏的品牌，以首店经济引领姑苏主城商业提档升级。并通过地铁2号线、5号线的双轨交通优势向全城客群逐层渗透，迅速形成辐射全城的向心力。
从2017年的首座天街开始，龙湖在江苏形成11座TOD的网格化布局，持续依托高能级枢纽复合叠加商业、产业与交通网络，以TOD为锚点，协同发展各航道业务，激发城市活力、连接人与未来生活空间。
附：龙湖在江苏TOD项目清单（以开业时间排序）
苏州狮山天街：2017年9月A馆开业、2021年4月B馆开业。处于高新区核心地段,以跨界时尚交汇、次元文化活动、品质购物体验在苏州掀起“年轻力”浪潮，成为苏州潮流“年轻力”聚集的前沿文化交互中心。
常州龙城天街：2018年9月开业，龙湖常州龙城天街居城西繁华中心，项目定位为一站式生活乐享中心，致力于打造服务家庭的趣游乐享主题空间。
南京六合天街：2019年12月开业，地处六合雄州商业中心，紧邻地铁S8号线雄州站，多条区域热门公交线路设站。致力于打造六合区域核心商圈，营造全家欢聚品质生活中心。
南京江北天街：2020年9月开业，与南京地铁3号线星火路站无缝衔接，形成了江北新区首个“双首层”虹吸导流。围绕“多元、共享、社交”的主题展开全方位构思，提升消费者场景体验。
苏州星湖天街：2020年10月开业，作为区域内首个也是目前唯一一座一站式优质商业综合体，填补了青剑湖板块的商业空白，更以便捷、多元的交通方式和交通网，形成集聚效应，点亮园区北繁华商业图景。
苏州东吴天街：2021年9月开业，衔接地铁2、4号线双地铁，多维立体的交通方式畅达全城。创新打造“三首层+三空间”的设计，让吴中消费者的休闲、娱乐、精神生活有了更多的选择面。
苏州胥江天街（待开业）：2022年即将开业，项目布局姑苏区传统城区，与地铁2/5号线无缝衔接，依托双轨交通优势，以追求新鲜时尚的85、90后年轻群体为主要目标客群，致力于在姑苏核心打造精致生活空间。
苏州相城天街（待开业）：作为典型的TOD项目，未来将与地铁8号线无缝衔接。项目拥有极具特色的社交型共享空间、北苏州最大亲子乐园等。项目计划引入50%区域独家品牌，填补相城区商业空白，唤醒相城活力。
南京雨山天街(待开业)：与南京地铁10号线雨山路站无缝衔接，TOD上盖、双轨交汇，紧密连接河西、江北及主城。通过流动的购物体验联系城市生活与自然，打造城市商业景观新典范。
无锡锡山天街（待开业）：依托太湖湖岸景观，建造品质高端集中式全体验型的商业中心，四季主题购物中心。成为太湖湖畔唯一一个占据太科园，新区核心地带的娱乐、休闲、生活多元化需求的全业态体验中心。
常州新北天街（待开业）：项目位于常州北部门户位置，比邻常州城市级ip中华恐龙园，地铁6号线TOD项目，餐饮、零售、儿童、娱乐体验有机组合，从而形成与城市生活节奏吻合的轻度假目的地。
（编辑 范文静）