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房价堪比北京和上海的东京房产,值得投资么?


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洋房姐姐带你看清世界房产地图,这一站我们说一说东京,这个贡献日本一半GDP、连续4年位列全球城市综合实力榜第3的都市,在2020年“奥运效应”过后还值不值得投资?

01 被房地产耽误的“作家”

日本房地产行业巨头的开发足迹往往也反映着市场发展的轨迹。

2003年,森大厦株式会社开发的六本木新城正式开业。这座极受追捧的商业中心,集办公、住宅、商业、文化、娱乐于一身,每年客流量可达4000万人次,受欢迎程度超过东京迪士尼。

六本木新城耗资40亿美元、历时17年之久,即使在泡沫时期也没有停工。设计之初东京还在按功能划分区域,森大厦的社长森稔看到了职住分离造成的通勤距离过长、郊区成为睡城的城市问题,心里有了一个“理想之城”:在闹市区的高楼大厦里上班、居住、购物、娱乐,还有流水潺潺的庭院、樱花盛开的悠然生活。

森稔出生于日本最富有的家族—森氏家族,年轻时是个不折不扣的文学青年,酷爱写小说。当时他的这一想法被很多人嘲笑“不切实际”、又在“写小说”了。

最终,这个超前的项目引领了东京的规划趋势,让旧城改造中的东京离国际化大都市更近了一步,被称为“战后日本最具野心的建筑物”。

六本木新城很快就被认为是全日本只有1%的人才能享受的美好生活。许多备受瞩目的IT公司、金融公司都在这里办公,约有2万人在此工作。富裕阶层也纷纷在这里购置公寓。


02 经济泡沫的幸运儿

如果从东京房地产发展历史上来看,除了六本木新城,森家族在很多时候都踩对了鼓点。

二战后,日本百废俱兴,东京地价低迷。森稔的父亲森泰吉郎抓住这次机会,大量买入东京湾区的土地,成立了森大厦公司。

60到80年代,日本为了刺激经济,让大量资金流入房地产,地价持续上行造就土地神话,当时的日本人自豪地说:“卖掉东京就可以买下整个美国”。

在这段时期,森家族稳步扩张。到1986年拥有73处租赁地产,在全球地产商排名第3,成为名副其实的日本地产之王。

1991年,东京房价终于迎来悲情一刻,跌幅最终达到90%。

很多公司都一夜破产,森大厦却将投资重点放在已有项目的再开发上,成了当时唯一没有购入土地的房地产公司,迅速发展壮大,成为日本房地产行业三巨头之一。

数据来源:日本不动产研究所

从2014年起,以东京为首的主要城市的地价开始实现缓慢且持续的增长,房价也逐渐回升。日本房地产市场陆续出现不少大宗交易,包括新加坡主权财富基金收购丸之内太平洋世纪广场。

数据来源:日本国土交通省

到2019年,日本住宅用地价格比去年上涨了10.6%,东京全部用途地价增加了4.2%,连续6年上升。政府努力进行宏观调控,一方面通过税收等一系列措施抑制投机炒房行为,另一方面鼓励租房市场发展。

03 东京“奥运效应”下的房产市场

虽然“黑历史”一度让大家心有余悸,但随着东京的城市综合实力增强,越来越多的中国投资者入场东京。在2016年前后,八成中国客户没去过日本就买房,有的甚至直接买了一栋楼。

截止到2019年10月,东京都公寓的平均成交价格约79万日元/平(约5万人民币/平),比去年增长5.1%。过去6年内东京各个区域的公寓入住率为94%到98%,市场需求量非常大。

东京公寓成交数据及入住率统计

2020年最影响东京房地产的大事件莫过于奥运会。由于基础设施投资和外国游客的增加,奥运会期间有酒店住宿的需求,奥运会后有写字楼、公寓的热潮

有数据显示,日本政府和民间企业对奥运的投资总额超过10万亿日元,有多个大规模的建设项目。2014年,森大厦建成了日本第二高楼“虎之门Hills”,由于建在通往奥运会场的新高速隧道上,被标榜为东京奥运经济的起跑点。

外资酒店品牌也纷纷看中奥运经济带来的市场潜力,2018-2019年间,仅东京兴建的品牌新酒店就多达18家。森信托(MORI TRUST,森家族产业之一)到2020年将在东京都内开设高端品牌酒店。

对比往届各国奥运会数据,无论是2008年北京还是2016年里约热内卢,多数在举办前就房价上涨,闭幕后也一直高歌猛进。可以判断东京奥运会过后3-5年时间里,房产还会迎来新一轮的发展。预计将以每年10%的速度增值,涨幅最大的是奥运村所在的湾岸地区

从长期来看,影响东京房价变动的更大驱动力还是常住人口的递增

目前,日本人口面临着“向大城市集中的时代”,东京都市圈人口超过3700万,占全日本的三分之一。同时也是三大都市圈里唯一一个人口净流入的都市圈,已经持续了22年。

东京的租房市场本来就发达,东京都60%的人口都是租房居住。而这些人群中以年轻人居多,小户型单身公寓和小套房的住宿需求随之增加。

04 东京房产适合长租和长期持有

总体来说,我个人认为今年还可以投资东京。

首先,东京都市圈号称是世界第一大都市圈,流动性好而且市场相对透明。短期内的奥运经济红利,更利好酒店投资者;长期来看,劳动力集中、租房市场大,买房更适合做长租,目前租金回报稳定在4%左右,平均房价和北京上海差不多,但租售比高。

另外,东京写字楼的空置率在2019年第四季度保持在0.7%,几乎可以说是亚洲最低,跟国内和其他国家比起来简直惊人(2019年北上广优质写字楼空置率都超10%),投资商业地产也是一个不错的选择。

数据来源:世邦魏理仕

其次,东京的城市安全指数全球排名第一位,在吃、住和生活上都相对放心舒适,除了分散资产,还适合用来自住。

投资的时候要考虑地段,整体要选地价涨幅大的区域,主攻奥运经济中的“再开发地区”。东京核心5区(中央区、千代田区、涩谷区、港区、新宿区)抗跌保值,2019年地价增幅都在7%-8%左右,台东区更是达到近12%的增幅。

数据来源:日本国土交通省

日本是一个生活在铁道上的国家,重要线路沿线地铁站周边的房产非常好出租。1964年东京奥运会时新干线的开通就带动周边地价增长了67%,在这次奥运会开幕之际,已在山手线(品川区-高轮GATEWAY)和日比谷线(港区-虎之门Hills)开设新站,周边的房价及出租率必然上升。

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