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洋房姐姐带你看清世界房产地图，这一站我们说一说东京，这个贡献日本一半GDP、连续4年位列全球城市综合实力榜第3的都市，在2020年“奥运效应”过后还值不值得投资？
01 被房地产耽误的“作家”
日本房地产行业巨头的开发足迹往往也反映着市场发展的轨迹。
2003年，森大厦株式会社开发的六本木新城正式开业。这座极受追捧的商业中心，集办公、住宅、商业、文化、娱乐于一身，每年客流量可达4000万人次，受欢迎程度超过东京迪士尼。
六本木新城耗资40亿美元、历时17年之久，即使在泡沫时期也没有停工。设计之初东京还在按功能划分区域，森大厦的社长森稔看到了职住分离造成的通勤距离过长、郊区成为睡城的城市问题，心里有了一个“理想之城”：在闹市区的高楼大厦里上班、居住、购物、娱乐，还有流水潺潺的庭院、樱花盛开的悠然生活。
森稔出生于日本最富有的家族—森氏家族，年轻时是个不折不扣的文学青年，酷爱写小说。当时他的这一想法被很多人嘲笑“不切实际”、又在“写小说”了。
最终，这个超前的项目引领了东京的规划趋势，让旧城改造中的东京离国际化大都市更近了一步，被称为“战后日本最具野心的建筑物”。
六本木新城很快就被认为是全日本只有1%的人才能享受的美好生活。许多备受瞩目的IT公司、金融公司都在这里办公，约有2万人在此工作。富裕阶层也纷纷在这里购置公寓。
02 经济泡沫的幸运儿
如果从东京房地产发展历史上来看，除了六本木新城，森家族在很多时候都踩对了鼓点。
二战后，日本百废俱兴，东京地价低迷。森稔的父亲森泰吉郎抓住这次机会，大量买入东京湾区的土地，成立了森大厦公司。
60到80年代，日本为了刺激经济，让大量资金流入房地产，地价持续上行造就土地神话，当时的日本人自豪地说：“卖掉东京就可以买下整个美国”。
在这段时期，森家族稳步扩张。到1986年拥有73处租赁地产，在全球地产商排名第3，成为名副其实的日本地产之王。
1991年，东京房价终于迎来悲情一刻，跌幅最终达到90%。
很多公司都一夜破产，森大厦却将投资重点放在已有项目的再开发上，成了当时唯一没有购入土地的房地产公司，迅速发展壮大，成为日本房地产行业三巨头之一。
数据来源：日本不动产研究所
从2014年起，以东京为首的主要城市的地价开始实现缓慢且持续的增长，房价也逐渐回升。日本房地产市场陆续出现不少大宗交易，包括新加坡主权财富基金收购丸之内太平洋世纪广场。
数据来源：日本国土交通省
到2019年，日本住宅用地价格比去年上涨了10.6%，东京全部用途地价增加了4.2％，连续6年上升。政府努力进行宏观调控，一方面通过税收等一系列措施抑制投机炒房行为，另一方面鼓励租房市场发展。
03 东京“奥运效应”下的房产市场
虽然“黑历史”一度让大家心有余悸，但随着东京的城市综合实力增强，越来越多的中国投资者入场东京。在2016年前后，八成中国客户没去过日本就买房，有的甚至直接买了一栋楼。
截止到2019年10月，东京都公寓的平均成交价格约79万日元/平（约5万人民币/平），比去年增长5.1％。过去6年内东京各个区域的公寓入住率为94%到98%，市场需求量非常大。
东京公寓成交数据及入住率统计
2020年最影响东京房地产的大事件莫过于奥运会。由于基础设施投资和外国游客的增加，奥运会期间有酒店住宿的需求，奥运会后有写字楼、公寓的热潮。
有数据显示，日本政府和民间企业对奥运的投资总额超过10万亿日元，有多个大规模的建设项目。2014年，森大厦建成了日本第二高楼“虎之门Hills”，由于建在通往奥运会场的新高速隧道上，被标榜为东京奥运经济的起跑点。
外资酒店品牌也纷纷看中奥运经济带来的市场潜力，2018-2019年间，仅东京兴建的品牌新酒店就多达18家。森信托（MORI TRUST，森家族产业之一）到2020年将在东京都内开设高端品牌酒店。
对比往届各国奥运会数据，无论是2008年北京还是2016年里约热内卢，多数在举办前就房价上涨，闭幕后也一直高歌猛进。可以判断东京奥运会过后3-5年时间里，房产还会迎来新一轮的发展。预计将以每年10%的速度增值，涨幅最大的是奥运村所在的湾岸地区。
从长期来看，影响东京房价变动的更大驱动力还是常住人口的递增。
目前，日本人口面临着“向大城市集中的时代”，东京都市圈人口超过3700万，占全日本的三分之一。同时也是三大都市圈里唯一一个人口净流入的都市圈，已经持续了22年。
东京的租房市场本来就发达，东京都60%的人口都是租房居住。而这些人群中以年轻人居多，小户型单身公寓和小套房的住宿需求随之增加。
04 东京房产适合长租和长期持有
总体来说，我个人认为今年还可以投资东京。
首先，东京都市圈号称是世界第一大都市圈，流动性好而且市场相对透明。短期内的奥运经济红利，更利好酒店投资者；长期来看，劳动力集中、租房市场大，买房更适合做长租，目前租金回报稳定在4%左右，平均房价和北京上海差不多，但租售比高。
另外，东京写字楼的空置率在2019年第四季度保持在0.7％，几乎可以说是亚洲最低，跟国内和其他国家比起来简直惊人（2019年北上广优质写字楼空置率都超10%），投资商业地产也是一个不错的选择。
数据来源：世邦魏理仕
其次，东京的城市安全指数全球排名第一位，在吃、住和生活上都相对放心舒适，除了分散资产，还适合用来自住。
投资的时候要考虑地段，整体要选地价涨幅大的区域，主攻奥运经济中的“再开发地区”。东京核心5区（中央区、千代田区、涩谷区、港区、新宿区）抗跌保值，2019年地价增幅都在7%-8%左右，台东区更是达到近12%的增幅。
数据来源：日本国土交通省
日本是一个生活在铁道上的国家，重要线路沿线地铁站周边的房产非常好出租。1964年东京奥运会时新干线的开通就带动周边地价增长了67%，在这次奥运会开幕之际，已在山手线（品川区-高轮GATEWAY）和日比谷线（港区-虎之门Hills）开设新站，周边的房价及出租率必然上升。
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