现代社会要论与人类生活关系最紧密的经济领域非股市和楼市莫属。股票指数和房价涨跌已经成为衡量一国经济状况的晴雨表。不论中外，芸芸众生最大的财富资产不是在股市就是在房地产里。对证券市场和房地产业的关注、研究都是应有之义。但是，股市和楼市在对未来趋势的预测上侧重点各有不同。股市重时间，楼市重空间。谈论股市，上升浪、下跌浪，A浪、B浪、C浪，各种技术分析都围绕时间均线和波浪周期展开。而谈论房地产，专家或媒体根据城市等级、地理区位、人口和经济实力就能简单粗暴地判断一个城市房地产的未来。中国房地产市场化本来时间就不久，大众对房地产宏观周期最印象深刻的就是市场随着政府调控政策起舞。如果不是2021年，房地产行情的急速逆转，圈内人和投资者并不觉得房地产业真的有什么周期律。无视房地产周期并不等于规律不存在，作为与国民经济关联最紧密的产业。房地产的周期波动平时不显山露水，一旦趋势确立，就具有更大的惯性和前驱力。（鉴于本文专业图表比较多，不喜欢花时间详读的读者，可直接跳至文章末获取结论。）
▼房地产业对经济、金融和居民财富的影响
社会大众对房地产话题之所以如此关切，以至有房地产“绑架”中国经济的说法，就在于房地产业对社会和经济的纠葛太深，已经很难切割。下至社会基层的民生福祉，上至国家经济的强大繁荣都跟房地产业的兴衰息息相关。这句话并不过分，有一组研究数据可以佐证：
1-房地产业作为支柱行业，为过去20年经济增长的火车头之一，占GDP的7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%；
2-房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，广义房地产产业链完全带动的相关投资占比52.5%；
3-地方政府依赖土地财政、房地产相关收入约占37.6%；
4-全国住房市值418万亿元，占社会财富总额的60%以上；
5-房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万；
6-房地产与金融密不可分，房地产贷款占金融总贷款的27.4%。
2000-2020年房地产业对GDP增长的贡献率从4.8%波动增至13.9%。2020年制造业、批发零售业、房地产增加值增速分别为0.68%、0.04%、5.8%。房地产对GDP的贡献率要高于传统生产行业。
在国际上，房地产业对发达国家的经济贡献占比更高。2020年，美国、德国的房地产业增加值占GDP的比重分别为12.2%、10%，我国仅7.3%。
地方政府严重依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%，地价占房价6成左右。
2020年，全国住房市值达417.9万亿元，人均达29.6万元，住房市值与GDP比例为413.7%。国际上，从住房市值与GDP的比例看，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。2000-2020年中国住房市值增长18.2倍，房地产占家庭资产的60%以上。
房地产对中国经济、金融和居民财富的影响之大、之深，牵一发而动全身。因此，尽管政府坚定推进“房住不炒”和产业结构转型；偏偏过去五年，是中国城市房价上涨最快的时期。短期内房地产在国民经济中的地位是难以代替的，现在房地产业的所有扶持和打压政策，都是想在不捅破地产泡沫前提下实现软着陆。要摆脱对房地产的深度依赖，有个漫长而痛苦的过程。
正因为房地产与国民经济捆绑如此之深，房地产对GDP拉动作用如此之大。房地产与经济发展必然有极大的关联度，两者是共荣共衰的相互影响。从1976到2016的40年里，中国GDP增长率与房地产增长率呈现明显的正相关特征。特别是1998年房地产市场化后，房地产增长曲线与GDP增长曲线拟合度非常高，走势趋同。
本世纪前20年里，房地产各项指标周期与GDP周期走势均有较强的共振特性。
商品房销售额与房地产GDP更是紧密相关，最近两年二条曲线几乎完全重合在一起。商品房成交量变化直接影响房地产GDP数据，连带传导到整个经济体系。
以业界最关心的房地产调控为例，过去十多年里，政府对房地产历次调控的政策转向，趋势信号都出现在商品房销售面积跌至阶段性谷底附近。原因很简单，房子卖不出去影响卖地收入和房地产税费，并沿房地产产业链一路传递下去，最终体现到GDP增速上。不管政府对房地产的态度如何，不能影响经济发展是国家稳守的底线。
美国1960-2015年房地产与GDP增长关系
即使在美国，房地产与GDP增长也是非常紧密的正相关作用。过去60年，除了次贷危机阶段外，美国居民房地产价值与GDP增长高度重合。
日本的情况稍有特殊，自从房地产泡沫破灭后，日本地价和股市陷入长期熊市中。日本GDP走势与地价的背离，在于政府无限制地放水和财政刺激。2020年，日本债务总额比例已达GDP的267%，负债率高居全球第一。日本年度发行的国债近六成用于以旧债还新债，造成“以债养债”的恶性循环。
房地产与经济增长的真实关系上，两者具有非常强的同频周期。房地产大势最终还是取决于经济增长周期。
▼决定房地产趋势的周期理论
鉴于房地产在经济生活中扮演的重要角色，房地产的发展趋势必然受经济规律和经济周期的影响，房地产的时间周期紧密镶嵌在经济大周期内。
美国经济学家弗农提出了产业生命周期理论，任何一个行业都会经历复苏--繁荣--衰退--萧条四个阶段。周而复始、循环往复，直到行业被新的产业取代。各个产业生命周期的迭加，构成了人类经济生活的大循环。由于经济周期理论复杂，观点众多。本文不想花费太多笔墨，只就与房地产有关的经济周期作最简单的介绍。
决定经济循环的有长、中、短多个周期。其中，最具支配作用的是长周期，由于是经济学家康德拉季耶夫首先研究提出，长周期也称为康波周期。康波周期时间跨度长达40-60年，人的一生最多也就完整地经历一两次康波周期。但康波周期对经济产业和财富投资最具决定意义，有“人生发财靠康波”的说法。
在康波周期下存在短周期（基钦周期），中周期（朱格拉周期）和房地产周期（库兹涅茨周期）等子周期，与康波周期形成嵌套关系。
康波可以分为四个小波，一个康波周期嵌套着多个库兹涅茨和朱格拉、基钦周期。
▶繁荣期（10年）：新技术不断采用，经济快速发展；
▶衰退期（10年）：经历商品的牛市以及对经济的救赎；
▶萧条期（10年）：经济发展进入严重低迷期；
▶回升期（20年）：孕育着新技术的创新。
每个经济周期均有高峰-波谷的起伏，四个周期的循环交叉构成复杂的经济现象，市场景气、企业荣枯，最终都受到经济产业周期的影响。经济周期向上时，“站在风口，猪都能飞起来”，投资、创业机会遍地；而当经济周期下行时，个人和企业再怎么折腾都是费力不讨好。
由于我国建国才70多年，改革开放不过40多年时间。行业生命周期对经济生活的影响缺乏足够的实证数据。对经济周期有充分研究的西方国家的历史走势，是我们考察经济周期及其对经济产业影响力的重要窗口。
全球康德拉季耶夫周期
两百多年来，资本主义世界经济体系经历了4个完整的康波周期，现在处于第5波康波中，现在恰好位于衰退期。衰退期，是康波周期中最复杂的阶段，表现为滞胀和通缩的反复出现。2004年后，康波已确认了从繁荣向衰退的转换。2014年下半年开始，世界经济进入康波二次冲击阶段，世界经济波动增加。
既然本文专业谈房地产，我们更关注房地产周期。从发达国家经验看，一个康波周期大致存在两个房地产周期（库兹涅茨周期），一个房地产周期时长约为25年左右。根据美、英、法等国的实际房价数据，并结合康波运行特点，第三次康波以来的房地产周期可划分为：1892～1920(28年)、1920～1942(22年)、1942～1975(33年)、1975～1995（20年）、1995～2025（30年）共5轮周期。
若从启动时点看，启动于回升期或繁荣期的房地产周期，平均长度为31年左右；启动于衰退期或萧条期的房地产周期，平均周期长度为21年左右，前者时间要长于后者。根据这个特征，启动于1995年（康波繁荣期）的本轮房地产周期可能要到2020-2025年左右才会触及大底，历时25-30年左右。据此推算，下一轮房地产周期将可能开启于康波萧条阶段，其可能持续至2045-2050年左右，即运行至第六轮康波繁荣阶段，长度约20-25年。
分析国外房地产周期是为了搞清楚中国房地产周期特征。中国从1998年算起，房地产真正市场化运行时间不到25年，严格来说还没有经历一次完整的房地产全周期。根据国外康波周期和房地产（库兹涅茨）周期的理论和市场化国家房地产经验，可以大致推算中国本轮房地产的高峰和低点。
在全球范围内，主导国、外围国、追赶国之间的房地产周期存在传递关系。在第五次康波中，中国作为追赶国，其房地产周期要领先于新加坡、香港、巴西等国家和地区。随着1998年房改开始，中国于2000年左右正式启动新一轮房地产周期。
房地产周期长度约为25-30年，美国自1995年开启新一轮房地产周期以来，已经经历了21年，并在2006年美国房地产周期已实质性见顶。根据经验，这轮房地产周期的最终大底有可能在2020-2025年才会达到。由于美国最近一轮的房地产周期是属于强周期，对于近两年疫情流行期美国房价大幅回升的性质，即有可能是房地产大周期下行期中的一次B浪反弹，也有可能是新一轮房地产景气周期的开始。最终趋势需要更多时间观察论证。就算调整时间再延长，也是2025年见分晓的事情。
在1975-1995年的房地产周期中，美国低点领先于附属经济体3-8年，高点领先于附属经济体7-9年。据房地产周期理论推算，美国2006年见顶以来已有15年，中国作为追赶国的上行期已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，中国房地产周期很可能在2017-2019年进入下行期。
本文引用了大量国外康波周期和房地产周期理论和实际走势。初次接触的读者很容易被专业理论和推算论证绕晕。这没关系，本来经济周期理论就错综复杂，大家只要记住几个研究结论就好，再对照中国房地产市场的实际走势，看理论是否切合实际。
▶结论一：根据康波理论和库兹涅茨周期，美国从1995年开始的新一轮房地产周期，已于2006年见顶，随后进入调整期，并将在2020-2025年期间发生新旧趋势切换。
▶结论二：中国1998年开始住房市场化改革，2000年是本轮房地产启动低点，在2016年左右达到行情高峰，从2017-2019年进入下行期，本次完整的房地产周期将在2023-2025年结束，并开始新的一轮房地产景气周期。
中美两国作为全球两个最大的经济体，从2017年起同步进入房地产下行阶段。根据库兹涅茨周期平均25年的时间推算，中美两国都将在2020--2025年期间结束本轮房地产周期，并开始新的一轮房地产周期。长期顺风顺水的中国房地产业在今年掉进深不可测的冰窖，冥冥之中也是天意。如果200多年屡试不爽的康波理论和库兹涅茨周期成立。中国房地产正处在最艰难的探底过程中，好在2021年即将翻篇，距离2025年也不过三年时间，冬天已经来了，春天还会远吗？
▼中国房地产的中短期趋势判断
“理论是灰色的，而生命之树长青”，看待房地产周期理论一定不能教条式地照抄照搬。尽管康波周期和库兹涅茨周期已经在实践中证明了科学性，每个理论还是有5-10年的区间跨度。在高周转已成习惯中国地产界，这么长时间足够大房企开发几个项目啦。房地产周期价值主要在于认清行业的大趋势，而不是算命般地去踩点。在长达25年的库兹涅茨周期里，房地产按照复苏--繁荣--衰退--萧条四个阶段，仍然可以划分出几个地产子周期，这些短周期对中国房企和投资者更具有实战价值。
美国在1961-1975年间同样出现了三个明显的为期4年-6年的房地产短周期，自此之后房地产市场仍然存在周期，但涨跌幅度与持续时长等方面均与之前有较大差别，每个短周期的持续时间越拉越长。
2005至2015的11年间，中国的房地产市场经历了3次持续时长3年-4年的完整周期，而此后的房地产周期却打破历史规律，自从2016年房地产主升浪见顶后，一直处在调控和分化中，房地产各项数据在各线城市都出现分化。再未出现全国一致的房地产热潮，特别是2021年房地产成交自由落体般的直线下跌，预示着房地产仍处在长尾探底阶段。
根据我国房地产走势并参考美国的相关经验，未来中国房地产市场可能出现以下情况：房地产子周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期（3年-4年）过渡到中长期（8年-10年）甚至超长期（10年以上）。
经过2021年市场突变的残酷洗礼，很多地产神话破灭，以前大而不能倒的地产巨鳄轰然垮塌，更多的中小房企奄奄一息。在这度日如年般的煎熬下，不要说盼望2025年，很多开发商和从业者能不能坚持到2022年都是个问题。未来一两年的房地产行情究竟如何，才是大家最关心的问题。
自2000年以来，全国房价运行具有很强的周期性特征，在2010年每4年经历一次房价高点（2001年一季度、2005年四季度、2010年一季度），此后几乎每3年经历一次房价高点（2013年一季度、2016年一季度、2018年四季度）。再加上此轮房价高点（2021年上半年），共计7次。按照这个规律，下一次全国性房价高点要等到2024年上半年。当然，房价创新高是地产牛市期的特征，现在更多的开发商考虑的是如何活下去，市场何时见底？商品房销售额何时回升？才是决定企业生存的命脉。
回顾历史，2000 年以来我国房地产市场共经历了三轮下行周期，分别是：2007年9月至 2008年11月共计15月、2011年3月至 2012年5月共计15月、 2013 年 10 月至 2014 年10月共计12月。过去三轮地产下行周期通常持续一年左右，下行周期启动前地产调控政策均明显加码，带动房地产需求端率先走弱，供给下行相对滞后，政策放宽后个人房贷利率的回落通常是地产下行周期结束的领先指标，信用和地产政策基调变化是决定地产周期拐点的重要因素。
本轮房地产下行周期始于2021年7月份，7月商品房销售面积增速下降，9月70个大中城市商品房价格指数转负，下行趋势确立。按照12-15月的调整周期，本轮下行周期预计将在2022年下半年结束，目前处在下行期的中期阶段。根据历史经验本次调整的时间和幅度不会超过前几次下行周期。
与前几次调整周期是需求端率先走弱不同，本次下行期供给端先于需求端走弱。今年第二次集中供地起，各个城市就出现了大面积的土地流拍现象，众多城市不能完成全年土地供应计划，势必影响到明年的市场供给。
全国当前空置住房面积约27亿平方米，库存量和去化周期处在历史中等偏下水平。就销售月份而言，房屋库存量不到 2014-2015 年的一半。这意味着开发商在另建新房之前，并没有特别多的待售住房需要清理库存。2022年预计市场供给仍然偏紧张。
2021年下半年起，全国房价和开工率增速由正转负，销售面积更是出现恐慌性暴跌，跌幅甚至超过2014-2015年的调整周期。实际上自从2016年以来，“房住不炒”和房地产长效机制提出以来，政策面对开发商的扩张冲动作了有效抑制，三道红线政策更是严格限制了开发商融次和拿地能力，造成开工率大幅降低。回顾之前的周期，建成住房越少，房价增长越快，如2012-2013 年和 2017-2018年。 由于对开发商的借贷进行更严格的监管，意味着这次周期内供应端的反应将相对迟缓。这将支持房价上涨并重新吸引那些正在观望的买家。
本次下行的重要导火索就是房企的资金链断裂。2020-2021年正好是开发商偿债的高峰期。2022年起开发商的资金压力将逐步缓解。本轮调整中，会有大批房企倒下，市场供需修复平衡。挺过来的企业可能还会有不错的前景。
从各机构对房地产后市的研究来看，2022年大概率是见底回升、先抑后扬的行情，市场转机出现在2022年下半年。
从房地产周期角度，2022-2025年对中国房地产市场都是有重要意义的时间段。中国房地产1998年市场化改革，2000年是本轮行情启动低点，按照房地产（库兹涅茨）周期平均25年的时间，一次完整的房地产周期将于2023-2025年结束，并开始新一轮的大地产周期。从微观层面，始于2021年7月的这一次房地产急速下行，根据历史经验，有12-15月的调整时间，也将于2022年下半年见底回升。处在调整下行中继段的当前正好是最难熬的时刻。处在局中的企业和个人，只要心有理想，向往光明，挺过这段至暗期，又将迎来新生。（申明：本文观点不构成投资建议。凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）