在南京房地产热门区域、被称为“富人岛”的江心洲，花费上千万元，置办一套三层的别墅，是当地不少人奋斗的目标。可当一些市民买下升龙桃花园著的三层下叠别墅，坐等享受品质生活之时，却惊讶地发现，实际交付给他们的，将有两层地下空间，这跟当初看的样板房不符，存在“货不对板”的问题。
销售顾问在微信聊天中向业主表示，这个三层的下叠别墅，其中两层在地面上。 业主 供图
连日来，多名南京升龙桃花园著的业主向澎湃新闻（www.thepaper.cn）反映，该楼盘属于叠加别墅新盘，下叠的样板房显示是两层地面上、一层地下的格局，让他们特别满意，因此决定花重金购买。
“可是，后来我们了解到，我们的庭院下沉了2.2米，开发商承诺的地面两层，变成了地面一层。一旦南京下暴雨，我们的庭院极有可能出现雨水倒灌。”为此，多名业主认为，开发商存在虚假宣传的问题。
针对业主反映的问题，6月25日，升龙地产南京公司媒介策划总监周梦月回复澎湃新闻称，任何的置业顾问都不会跟客户作上述承诺，即使有承诺，那也只是个人的单方面行为，不是公司行为。一切以开发商与客户签订的购房合同为准，合同上的附图明确表示地面一层、地下两层，“客户签合同的时候，自己应该擦亮眼睛，看看买的是什么房子”。
升龙桃花园著临河样板房庭院比河面略高，看起来下叠地面两层，地下一层。 澎湃新闻记者 邱海鸿 图
根据周梦月的陈述，客户之所以误以为所买的下叠别墅有两层在地面，是因为看的是该公司最早的临河样板房，该样板房负一层的庭院标高跟门前的河面是一样的，所以没有做下沉式庭院。
尽管周梦月否认该公司存在虚假宣传问题，但是她仍表示，“如果有客户确实不能接受，我们同意他们退房”。
业主称，花了千余万买了两层“地下室”
升龙桃花园著位于南京江心洲，是由南京市政府与新加坡投资千亿元联袂打造的“生态科技岛”，被称为6300公里长江唯一主城岛，全岛以低密度住宅为主。
据公开报道称，2014年12月24日，升龙集团以8.9亿亿元拿下南京江心洲G82地块，楼面价为8940元/平方，成为升龙在南京布局的第四个项目。
澎湃新闻注意到，升龙地产在南京项目，无一例外全部集中在南京楼市最热门的区域——河西板块。在此之前，升龙集团已拥有3个项目，分别为河西CBD升龙汇金中心、河西南部升龙天汇，还有同在江心洲的升龙公园道。
江心洲G82地块官方项目名称是江洲府，案名为升龙桃花园著。根据当地房产媒体报道称，“园著系”产品是升龙集团最高端的住宅项目，打造的是新中式叠加别墅。该楼盘于2018年6月首次开盘，户型面积142-310㎡，销许均价为36582-39382元/㎡，其时推出180套房源，总价在500万—1200万之间，2020年6月交付。升龙地产对外宣称，该楼盘夺得了当年南京别墅成交金额、成交面积双冠军。
新样板房的户型庭院是下沉式的，整个三层下叠有两层地下室。 澎湃新闻记者 邱海鸿 图
该楼盘业主尹（化姓）女士对澎湃新闻说，买房之前，升龙桃花园著的置业顾问向她介绍，下叠别墅是地面两层、地下一层，带她看的样板房也确实是这样的，这样的户型让她很心动，可以满足两代人居住的需求。之后，她通过摇号“抢”到一套299平方米的下叠别墅，单价近4万元、总房款近1200万元，“买完回家兴奋地一晚上没睡好，但接下来的事情却让我十分糟心”。
尹女士对澎湃新闻说，起初有业主传言“房子有下沉”，她还不太相信，随后发微信向置业顾问求证，得到的回复仍是“地面确实有两层”，房屋预售合同之所以写成“负一、负二层”，是“为了应对政府部门的审批”。
这样答复未让尹女士的心安定下来，她利用自己的专业知识，对照房屋图纸进行测算，发现其购买的别墅一楼下沉高度达2.2米之多，也就是说，样板房中看到的地面一层大部分是地下空间。“两层在地下的别墅，我怎么可能花1200万来买。”尹女士说。
同一户型，先后有两种不同样板房
跟尹女士一样，顾先生花费1000余万，也在桃花园著购买了一期首批下叠别墅。据顾先生说，买房前看的样板房，地面两层、地下一层，本来应该“所见即所得”，但是后来他才知道实际交付并不是这样的。“大多数业主很长时间都蒙在鼓里，直到前阵子看到该楼盘新建的样板房，大家才意识到确实‘货不对板’。”
根据顾先生的说法，新的样板房庭院下沉在地下，按照这种设计，这类户型的房子有两层在地下，只有一层在地面，这与他们原先预期的相差甚远。“要是去年6月给我看的是这样的样板房，就不会花这么多钱在这里买房了。我认为，是开发商前期误导了业主，存在虚假宣传的问题。”顾先生对澎湃新闻说。
近日，澎湃新闻记者在置业顾问的引导下探访了升龙桃花园著，记者发现，该楼盘一、二期样板房紧邻一条河边，下叠别墅敞开式庭院比临河道路略高一些，看起来确是两层在地面，只有一层在地下。只是，小区西侧的外部市政道路比该样板房庭院高出1米左右，记者进入需要往下走数级台阶。记者从置业顾问处了解到，三、四期楼盘已有新的样板房，因此，临河样板房将不再对外开放。
但是，新样板房格局却与上述临河样板房迥异。距离临河样板房数百米的地方，记者注意到，新样板房封闭式庭院完全下沉在地面之下，进入其中必须经过一道入户门，再走14级台阶，庭院内配了一个有活水水池。从里面看向外面，庭院比地面低了近2米，整个一层楼的空间基本在地下，也就是说，下叠户型是地下两层、地面一层。“我们要抬头才能看到小区的路面，要是遇上南京的暴雨天气，雨水倒灌进来，整个院子很可能变成了个泳池。”一旁的顾先生不无担忧地表示。
根据多名接受采访业主的统计，购买升龙桃花园著一、二期的业主共有100户左右，其中因为“购买房屋与样板房不符”加入维权队伍的有50多户，这些业主所购别墅的价格均接近一千万元。
对此，升龙桃花园著销售总监濮阳表示，确实有很多人投诉上述问题，但当记者追问具体有多少户业主投诉时，他转而改口说只有四五户。对此，升龙地产南京公司媒体策划总监周梦月则表示，维权业主具体有多少户，开发商“没有告知你（记者）的义务”。
“样板房不代表所有房型”
针对业主反映的问题，升龙地产南京公司接受澎湃新闻采访时，坚称该公司不存在虚假宣传的问题。
升龙桃花园著售楼处。 澎湃新闻记者 邱海鸿 图
升龙桃花园著销售部门负责人濮阳表示，首先双方的合同及附件里写的都是负一层、负二层，并没有承诺过地面两层。其次，在合同附图中也有清晰告知，在售楼处现场的不利因素公示还提及过这一点。
在濮阳看来，投诉桃花园著虚假宣传，是部分业主想以此要挟开发商，索要赔偿。“从个人角度，申诉是他们的权利。如果无理取闹，公司会采取相应的措施。”濮阳说。
“最近来反映类似问题的客户挺多的，既向媒体投诉过，也向工商、房管部门投诉过。”升龙南京公司媒介策划总监周梦月表示，该公司已向客户解释过，任何职业顾问都不会跟客户承诺下叠别墅“地面两层”，即使有承诺也只是置业顾问个人的行为，不能代表公司。
尽管周梦月否认该公司存在虚假宣传的问题，但是她承认，前面购买下叠别墅的业主看的是该公司的临河样板房，而该样板房是小区的第一排房屋毗邻水岸，而负一层的平面标高跟河面是一样的，所以没有做下沉式的庭院，“没有做成现在新样板房的感觉”。
但是，“样板房代表的是只是部分房型，不可能把所有的都做出来展示，最终还是要客户自己擦亮眼睛看合同，看自己买的什么房子，不能说样板房导致你的问题。”周梦月说。
“我们现在不要看问题，不要光揪着前面的矛盾，要看如何解决（问题），（谈谈）你（客户）的诉求和要求是什么。”周梦月表示，该公司做了不同的样板房户型，而客户看到的户型与其想象的不一样，鉴于有些客户确实情感上无法接受，升龙公司的态度很明确，同意业主退房。
业主购房时还一起签了一份委托改造协议，改造费总额50万，前期支付了30万元。 业主 供图
再现捆绑销售？之前曾因强收“设计费”被罚款50万元
“下叠的一楼变成了负一楼，就要将原来地下室的活动室改造为厨餐厅。”多名下叠业主说，所以，置业顾问在他们买房时就要求其签一份委托改造协议书，协议中的乙方并不是开发商——南京升龙元发置业公司，而是一家福建的建筑装饰公司。
据上述业主称，置业顾问跟他们说，如果不统一改造的话，外立面搞得乱七八糟，影响整个小区的整体美观。根据协议，下叠房屋改造费总共50万元，他们前期他们已支付了30万元。
据此，这些业主表示，开发商有捆绑销售之嫌，而改造费是否在物价部门备案也无法查到。
对此，升龙南京公司媒介策划总监周梦月回应称，改造费用是第三方公司收取的，跟升龙地产没有关系，而且业主也是自愿与第三方公司签订协议的，自愿交钱代表他们已经认可了协议内容。
周梦月解释，委托改造是开发商向业主提供的一项服务，包括万科在内的很多开发商都是这么做的，“不存在捆绑销售”，是业主在理解上存在误区。
不过，周梦月表态，“这笔钱是跟购房款一起收的，如果想退房，也可以一起退”。
澎湃新闻注意到，一份购房者王永华与南京升龙元发置业公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书披露，升龙地产曾因江心洲公园道项目强制收取设计费，被物价局罚款50万元。
据法院另查明，2016年11月15日，南京市物价局作出一份（2016）宁价检案56号行政处罚决定书。根据处罚决定书显示，升龙地产在2016年5月20日至10月20日期间，销售江洲府（升龙公园道小区）C-01、02、03、04栋商品房203套，有194户购房人被要求与南京本岸广告公司先行签署《设计协议》，并缴纳20-50万元不等的设计费用。
处罚决定书披露，升龙地产存在以强制或者变相强制的方式，迫使购房人先签订《设计协议》并缴纳设计费用，再与其进行商品房交易的行为，违反了相关规定，属于“利用对交易方不利的条件、环境等，迫使交易方接受商品或者服务价格”及“以搭售或者附加条件等限定方式，迫使交易方接受商品或者服务价格”的价格违法行为。
据此，南京市物价局认为，该行为由升龙公司、南京本岸广告公司共同实施，应共同承担法律责任。考虑到相关因素，最终物价局对对升龙公司和南京本岸广告公司给予罚款50万元的行政处罚。