原创 UKPIWeekly 英国房产周刊 2020-10-04
球快消品巨头联合利华(Unilever)计划将其位于伦敦市中心的全球总部，搬迁到位于西南近郊的伦敦市金斯顿皇家行政区。这是该集团在今年中期宣布合并位于伦敦和荷兰鹿特丹的全球双总部到伦敦单一全球总部之后，又一重大战略决策。
作为创立于1872年、全球历史最悠久的和最大的日用快速消费品跨国公司之一，联合利华在今年宣布结束持续了90多年的全球双总部管理模式，将全球唯一总部确定在英国伦敦。
同时受新冠疫情的去城市中心化影响，联合利华计划将位于伦敦市中心泰晤士河Victoria岸畔的全球总部等几处办公室，逐渐合并搬迁到距离市中心18公里的伦敦西南近郊小镇金斯顿。
如果新总部的建筑规划申请获得批准，建设工程顺利的话，联合利华计划于2023年底或2024年初迁入新总部。
图说：联合利华规划中的全球总部，位于伦敦金斯顿皇家行政区(效果图)。
图说：联合利华新总部所在地块(标红)，地块左侧是皇家金斯顿区政府，右侧是St George公司的Royal Exchange住宅项目(在建中)。
图说：今年6月，联合利华宣布合并位于伦敦和荷兰鹿特丹的全球双总部，到英国伦敦的单一全球总部。
目前，联合利华新总部的项目开发商Cube Real Estate，已经向金斯顿区政府提交了规划申请，其中包括2栋全新的办公楼、一个拥有大比例电动汽车充电桩的停车场，和约150套新建住宅。新的综合体将对现有的Surrey House和Lever House两处办公楼、NCP停车场进行重建。
其中Lever House办公楼，多年来已经是联合利华集团人力资源部和多个品牌的全球运营中心。
如果该规划获得批准，联合利华将于2023年底或2024年初迁入其新总部。此举将把现有分布在伦敦市中心Victoria Embankment的全球行政中心等5个办公地点中的2000名员工，合并到金斯顿的新总部办公。
图说：以上为联合利华伦敦金斯顿新总部效果图。
据悉，联合利华将在伦敦市中心保留一些会议室，以及其高端美容品牌Prestige的办公。
公司一名高管表示：“在与我们的员工进行了咨询后，将很高兴地与Cube合作，在金斯顿设立联合利华新总部综合体项目。”
“对联合利华来说，能将团队聚集在一个旨在面向未来的、理想办公模式而设计的、可高度持续、便于员工兼顾工作和生活的、鼓舞人心的办公空间中，是一个难得的机会。这对我们的员工、销售商、供应商、消费者和其他机构而言将是一个有机协同的新总部。”
图说： 联合利华早在1954年，就在伦敦金斯顿区建立了其全球领导力发展中心。
联合利华集团和伦敦金斯顿皇家行政区的联系有其历史渊源。早在1954年，联合利华就在伦敦西南近郊的金斯顿皇家行政区购置了一块土地，建设了集团的首个全球领导力发展中心。这个被称为“四英亩”的领导力培训和发展中心，包括圆形讲堂、健身房、泳池和酒店客房等设施。该模式此后被全球众多跨国企业借鉴学习。
目前联合利华在全球拥有2处领导力发展中心，另一处是2010年在新加坡设立的。
今年6月，联合利华公司宣布， 将其目前位于英国和荷兰的两处总部合并到一个英国总部之下，正式结束其之前的双总部模式，以加强决策的灵活性。集团股票将继续在阿姆斯特丹，伦敦和纽约上市交易。
作为全球快速消费品巨头，联合利华为何放弃伦敦市中心，决定将总部搬迁至伦敦近郊的金斯顿呢?
图说： 伦敦金斯顿镇中心俯瞰图(其中Royal Exchange项目为效果图)。
金斯顿区域亮点速递：
- 英格兰王国的诞生地，全英最古老的皇家命名区(全英仅有5个以"皇家"冠名的)；
- 现有交通发达，30分钟直达市中心Waterloo交通枢纽；
- 全英金牌学区，其中牛津大学和剑桥大学的录取率全英第二，伦敦第一。金斯顿有两所公立中学的牛剑升学率超过25%；
- 全英和伦敦最适合居住的区域之一，居民生活满意度最高，安全性高；
- 三个超大皇家公园环绕，位于泰晤士河畔；
- 沿河公园和镇中心沿河特色餐馆酒吧云集；
- 伦敦西南最大的购物中心区，John Lewis等知名百货、著名连锁品牌、独立商铺、大型超市集中，生活极为便利；
- 规划的Crossrail 2确定在金斯顿设立站点，房价额外增值空间巨大；
- 伦敦金斯顿大学所在地，该校在2020年英国《卫报》设计类专业排名位列全英第1；艺术设计类专业常年位列QS世界大学排名前茅，来自世界各地的在校生1.6万名；
- 15亿镑资金刺激，包括4亿英镑Eden Walk购物中心升级改造；
- 作为伦敦千年皇家古镇，区内可开发用地极为稀缺。
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伦敦金斯顿皇家行政区有何魅力？
皇家金斯顿全区人口约17万，80%为英国当地人。区域人文历史悠久，周边多个大型皇家公园环绕，中小学教育质量在英国名列前茅，并拥有金斯顿大学等知名院校。由于历史悠久、社区成熟、辖区内新开发的项目并不多见。
然而，千年古镇也不是一成不变的。未来数年，金斯顿地区将迎来15亿镑资金刺激，包括镇中心价值4亿英镑Eden Walk购物中心升级改造、金斯顿火车站的升级改造，以及世界最大的快消品公司之一的联合利华全球新总部(规划建设中)的Eden Campus项目等。
就在联合利华规划的新总部一路之隔，是伦敦大型住宅开发商伯克利集团在金斯顿地区开发的最新住宅项目——Royal Exchange Kingston。
子女教育：从幼儿园到中学，一路有重点学校护航
皇家金斯顿行政区人均优质教育资源排在全英前列，根据英国权威的教育基金会Sutton Trust统计，金斯顿全区的牛津大学和剑桥大学的录取率，排名伦敦第一，全英第二。
区内的Tiffin Girl(女子中学)和Tiffin School(男子中学)的排名常年稳居全英公立中学前50名，牛津剑桥的升学率保持在15%-27%之间。
伦敦各行政区牛剑录取比例
金斯顿区的学龄儿童人均拥有的重点(Outstanding)学校，在伦敦排名第二。
为伦敦面积最小的区域之一，金斯顿区共拥有34所中小学，其中被教育部评为优秀重点(Outstanding)的学校有24家，其中9所学校跻身全英同等级学校最优秀的10%之列。
另外，金斯顿镇中心开车20分钟范围内，A Level成绩排名伦敦前50的公立+私立学校有多达14所。
2019年GCSE成绩最高的10所公立学校，其中Tiffin女校排名第二。
金斯顿当地政府的数据显示，76%的儿童在童年早期可以取得良好的发展。
14-16岁(Year 10-Year 11)的学生在GCSEs考试中取得grade 5或更高成绩的比例高达64.2%。
在A-Level阶段，金斯顿生源的表现更为抢眼。能够达到AAB级的学生占比为29.1%。而全伦敦的均值只有15%。
社区安全：幸福指数/安全系数名列前茅
在Rightmove一年一度的居民幸福感调查中，金斯顿排名伦敦第三位。这一排名参考因素包括治安、社区精神、居民友好程度、必要教育医疗资源服务满意程度、绿地空间质量以及文化活动等。
另外，据政府官方数据，金斯顿行政区的犯罪率长期处在伦敦各行政区的最低位。
购物休闲设施：伦敦西南最大都市中心
丰富、成熟的生活娱乐配套不仅可以吸引更优质的租客，还将在无形中提高房产的投资附加值。从冲浪、划船、马术，到板球、网球、高尔夫，金斯顿拥有适合各年龄的休闲娱乐设施。
坐落于金斯顿区的英国顶级Coombe Hill高尔夫球俱乐部云集了伦敦乃至世界的高尔夫球爱好者；火车站对面的Odeon电影院、镇中心的玫瑰剧院(Rose Theatre)则是周末和家人朋友休闲娱乐的好去处。
金斯顿还是伦敦西南最大的都市中心。这里既有近千年历史的传统集市，又有现代化时尚的大型购物中心。许多品牌在伦敦市中心开设1-2家店铺后，后续扩张都会选择金斯顿，比如苹果直营店、美国高端家居品牌West Elm等等，以及T4奶茶等。
从个性买手小店到英国老牌高质量的百货商店John Lewis，从历史悠久的露天市场到品牌齐全的Bentalls购物中心，金斯顿应有尽有，生活极为便利。
公园绿地：皇家园林环绕
环绕金斯顿镇中心，在步行十几分钟或开车5分钟左右范围内，至少有三个超级大的皇家公园，分别是泰晤士河西岸和镇中心隔河相望的皇家汉普顿宫的大花园(Hampton Court Palace Park)、皇家布什公园(Bushy Park)；以及在镇中心西北角车距约5-10分钟的全伦敦最大的皇家森林公园——里士满公园(Richmond Park)。里士满公园占地约2,360 英亩，是纽约中央公园的三倍。
当然，这三个公园只是金斯顿一带最大的公园，这还没说镇中心泰晤士河畔的沿河公园、遍布各处的不算太小的社区公园绿地。有绿地之处，通常都有公共免费的半封闭儿童游乐场。正是这些设施，让金斯顿成为一个堪称完美的最适合养娃儿带孩子的社区之一。
里士满公园和布什公园里，各有600-700头散养的麋鹿和梅花鹿，也是小朋友们对动物好奇学习的最好启发。
对公众免费开放的里士满公园伊莎贝乐植物园，每年4、5两个月，开满原产中国的杜鹃花，是晚饭后、周末散步的最佳去处。
交通便利：30分钟直达伦敦心脏街区
金斯顿位于伦敦市中心西南，属于交通6区，是伦敦重要的通勤居住街区。目前从金斯顿搭乘火车，30分钟可直达伦敦市中心汇聚4条地铁线的Waterloo火车站，可以轻松的换乘至伦敦西区、中国城、国王十字、金融城、金丝雀码头等地。高峰期Waterloo车站平均每10分钟就有一班火车开往金斯顿。
Waterloo火车站与伦敦金融城Bank之间有全英最短的地铁线Waterloo & City Line，这条地铁线的开通就是为了方便在金融城上班的银行家、高级金领等雇员往返于Bank和Waterloo之间。就每英里的平均旅客量而言，Waterloo & City Line是仅次于Victoria Line的繁忙地铁线。
更值得投资者关注的是，已经获得国家基础设施委员会(National Infrastructure Commission)许可，总投资310亿英镑的纵贯城铁(Crossrail 2)已确定在金斯顿设立站点。纵贯城铁(Crossrail 2)建成每小时将有10-12班次通往伦敦市中心，预计16-18分钟到达伦敦市中心。
历史文化：英格兰王国的诞生地
作为最古老的皇室领地，坐落于泰晤士河畔的金斯顿，历史可以被追溯到罗马时代，位于市镇中心的诸圣教堂已经屹立了一千多年。
英格兰王国形成之初的七位撒克逊国王曾在此地加冕。当年的加冕石现在还静静躺在市政厅的前面。
除了深厚的历史，金斯顿的艺术氛围也相当浓厚。位于镇中心以南的金斯顿大学的艺术设计专业颇具盛名。
社区多样性：与高收入家庭为邻
许多家长在移居英伦前，都会格外关注自己所选街区的人口构成。一方面是出于安全的考虑，另一方面也是侧面评估是否可以快速融入。
皇家金斯顿全区人口约17万，80%为英国当地人。作为伦敦西南传统的富裕街区，按选区排名，金斯顿所在的Richmond Park选区的平均年收入高达58,400英镑。
此外，金斯顿地区还汇聚了庞大的年轻一族，他们主要来自就读于金斯顿大学(Kingston University)、金斯顿学院(Kingston College)的学生族。
正是这些高收入的居民和学生群体为金斯顿地区的租赁市场形成了强劲支撑。
社区未来：15亿英镑投资焕发新的活力
尽管金斯顿是英国历史最悠久的镇中心之一，但金斯顿的未来依旧值得期待。目前，金斯顿镇中心的多个已经获得规划许可的升级改造改造项目，累计15亿镑的资金刺激无疑将为这个成熟的街区带来焕发新生的活力。
投资4亿英镑的Eden Walk购物中心是这个千年古镇难得的大型升级改造项目。新的方案将为金斯顿镇中心带来新的活力，提升金斯顿作为伦敦西南近郊最大的购物中心的地位。
当前新建住宅项目
伦敦金斯顿区的可建设用地非常奇缺，全行政区每年新建住宅平均每年约在100套。镇中心目前唯一的住宅项目，是由英国顶级开发商伯克利集团开发的Royal Exchange Kingston项目，也是伦敦这个传统金牌学区内难得一见的高品质住宅项目。
该项目围绕着两座美丽的英国国家二级保护建筑老邮局和电话交换程控红砖小楼而建。项目共有267套住房，包括一居室、两居室和三居室公寓。
Royal Exchange Kingston将结合新建的、历史保护的建筑、商店、饭店以及业主私家园林，为住户打造享受金斯顿丰富生活的理想家居。
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