原创： UKPIWeekly 英国房产周刊 2019-12-08
日前，黑石集团、Brookfield等国际巨头在内的5个潜在买家，分别出价竞购英国学生公寓资产和运营商IQ公司，预计交易价值或超过40亿英镑(约370亿人民币)。
如果交易价格达到40亿镑，相当于每个学生公寓的床位价值14万英镑（约合130万人民币）。
总部位于伦敦、在全英拥有并经营67栋学生公寓、约2.8万个床位房间的IQ公司，由国际顶级投行高盛集团和健康慈善机构惠康基金所有，持股比例分别为70%和28%。第三名股东是美国最大的公寓资产和运营商Greystar。2016年该公司持股的Prodigy Living与IQSA进行了合并。
其他对IQ公司感兴趣的竞标机构还包括美国最大的公寓资产和运营商Greystar、新加坡地产投资机构Mapletree，以及德国地产公司Patrizia。
本次竞标的截止日期是圣诞节前，消息人士称出价预计超过40亿英镑。
IQSA是英国最大的专用学生公寓供应商之一，截至2018年9月最后一次披露的信息，其投资组合价值达到35亿英镑。从Dundee 到朴茨茅斯，IQSA在英国覆盖28个城镇，拥有并经营67处学生公寓，提供约2.8万个房间。超过80%的资产组合位于罗素集团大学所在城镇。
以伦敦为例，IQ可为20所多大学和院校提供住宿，包括UCL、LSE和帝国理工。每个床位的价格从196英镑/周起。合同周期从42-51周不等。
作为全球最大的两个房地产投资者，黑石集团和Brookfield长期以来一直对学生住宅这种可以带来稳定收益的项目颇感兴趣。
尽管英国脱欧目前仍存在不确定性，但英国大学的国际学生住房需求仍在持续增长。今年6月，莱坊国际的一份报告指出，英国专门建造的学生公寓市场价值超过500亿英镑。
英国留学市场长期繁荣
根据UCAS的最新应用数据，超过560,000名学生申请了2019/20学年的英国本科全日制课程。同比去年增长了近2,500份，也是三年来申请量首次同比增长。了解留学生申请的趋势对掌握未来学生住宿的需求至关重要。
英国本科学生申请量增长主要受到了非英国学生申请量创历史记录的推动，比2018年的水平上涨了5.7%。总的来说，接近五分之一(19.2%)的申请来自英国以外。
截至2019年9月，英国政府共签发了276,889份Tier 4学生签证，同比增长16%。其中43%的签证签发给了中国学生。
在对国家统计局(ONS)的人口预测以及UCAS的入学率分析后，莱坊发现学生数量将长期保持增长。从现在到2030年，全日制本科生数量将增长15%，相当于22万名学生。
PSW新政将推升伦敦房价和租金
英国政府9月11日宣布，2020年入学的任意专业国际留学生，毕业后将可以获得长达2年允许自由工作的PSW签证。
2年的PSW签证在现行毕业后四个月签证期（2012年起实施）的基础上大大延长，预计伦敦将吸引大量持有PSW签证的毕业生前来实习、求职、或居住在伦敦等待合适就业机会。
Higher Education Statistics Agency (HESA)的统计显示，2017/18年度，伦敦的国际留学生数量为118,145人。按此推算，如果2020年起，毕业生和新生叠加后，每年的住宿需求至少将增至约20万。
因此，按照国际领军的房地产顾问服务机构莱坊(Knight Frank)的预估，伦敦住宅市场将面临更加严峻的供应匮乏局面，直接推高租金和房价的上涨。
英国首相鲍里斯·约翰逊表示这一签证政策的变化旨在“释放学生潜力”，帮助他们开启在英国的职业生涯。
房产顾问机构莱坊(Knight Frank)租赁主管Gary Hall表示，国际留学生已经成为了伦敦租赁市场的重头戏，并且为更加广义的经济做出了重要贡献。学生签证延期的政策只会加强这一趋势。
伦敦高校买楼/扩建, 备战国际学生潮
2019年11月初，伦敦城市大学卡斯商学院(Cass Business School, City, University of London)官方宣布，为了应对政府恢复国际毕业生顺利拿到学位之后可以自由在英国工作两年的PSW(Post Study Work)签证，国际学生数量将会剧增的局面，该校收购了33 Finsbury Square大厦，并将对现有校区Bunhill Row进行扩建。
根据33 Finsbury Square的规划许可，该物业可为伦敦城市大学卡斯商学院提供高质量的教育和社交空间，改善学生体验，提高学校声誉，并允许学院分阶段地对其研究生和高级管理人员教育进行扩招。
加上重建的Bunhill Row以及其他空置空间，买楼/扩建可为伦敦城市大学卡斯商学院增加约25%的教学空间。
在伦敦读大学, 适合去哪买房/租房？
由于PSW签证的复活将带来更多新增住房需求，一方面推高房价，同时也明显推高租金价格。在伦敦读书的国际学生如果不能租到合适的学生公寓，哪些区域的住宅项目可以作为租房的最优选择？
这些区域的共同点包括：
交通便利：地铁直达，确保可以准时出现在课堂，又不会浪费太多时间在交通上。
生活便利：学习时间紧张、不擅长下厨是许多学生党的共性，因此丰富的超市、餐厅这些配套直接影响着学生的生活质量。如果步行范围内能有中超或中餐就更好了。
安全宜居：出门在外安全性总是第一要务，因此街区口碑一定要给予考虑。然而安全是相对的，小伙伴们初来乍到，还应该提高自己的安全意识。是否有健身房、大型公园看起来不是学生的必需品，但忙碌学习之余，也要注意释放压力，让身心都愉悦起来。
下面小编盘点了在伦敦不同大学读书分别适合住在哪些项目。
如果你要读London School of Economics(LSE)适合哪些项目？
临近站点：Holborn(Central Line & Piccadilly Line)、Temple(District Line)
直达站点：Manor House，地铁14分钟直达
项目：Woodberry Down
位置：Woodberry Grove Woodberry Down, London N4 2SB
产权：295年（2021年1月起）
交房时间：2021年第二/三季度
可选户型：1-3房公寓
售价：£588,000 – £1,110,000
配套：小区占地64英亩，拥有42英亩的开阔水域和15英亩的园景公园；配套有游泳池、健身房、礼宾接待、业主会客室、地下停车场、社区活动中心等
交通：步行3-5分钟可至Manor House地铁站，地铁8分钟直达国王十字，14分钟直达Holborn站
点评：北伦敦二区大型社区，占地64英亩，包括42英亩开放水域和15亩景观绿地；
多数公寓享有水景和伦敦天际线；
8分钟直达国王十字，20分钟可至金融城。
如果你要读帝国理工Imperial College(IC)适合哪些项目？
【IC老校区】临近站点：South Kensington(Piccadilly Line、District Line & Circle Line)
直达站点：Hammersmith站，14分钟直达
项目：Sovereign Court
位置：Glenthorne Rd, Hammersmith, London W6 0BT
产权：999年
户型：2-3房公寓，顶层套房及别墅
售价：£1,014,950 – £1,549,950
交通：距离Hammersmith地铁站仅125米（4条地铁线汇聚），2站直达Westfield购物中心
配套：24小时礼宾服务，健身中心
点评：位于Hammersmith核心地段，周边区域就业强劲，生活配套和教育资源都非常出色。
【IC白城校区】临近站点：White City(Central Line、Hammersmith & City Line、Circle Line)
项目：White City Living
位置：54 Wood Ln, Shepherd's Bush, London W12 7RQ
户型：1-3房公寓
售价：£798,000起
交通：步行可至帝国理工新校区。步行2分钟可至Wood Lane/White City站，便利程度相当于地铁上盖项目
点评：紧邻全世界最高档豪华的富豪聚居区，房价紧随水涨船高的趋势明显；
项目位于政府重点改造升级的White City潜力区的中央，南侧紧邻的Westfield二期(已经开业)、北侧紧邻国际名校伦敦帝国理工学院新建的分校区和科技研发和产业园区；
小区规划有5英亩公共绿地，超过住宅楼占地面积，种植的成熟树木来自世界各地。
直达站点：Ealing Broadway，14分钟直达
西伦敦交通3区的Ealing拥有学生党需要的一切，经济实惠的餐厅、超市商铺、酒吧。这里就像一个市中心。
交通方面，Ealing Broadway有地铁红线(Central line)，绿线(District Line)还有直达帕丁顿的火车以及伦敦人民期盼已久的伊丽莎白线。
项目：Filmworks
位置：伦敦西3区，Ealing，W5 5AH
产权：2020年起999年
户型：1-3房公寓
售价：£629,950 – £1,474,950
交通：距离Ealing Broadway地铁站不到500米，即将迎来伊丽莎白线城铁。11分钟可达邦德街，14分钟至希思罗机场，半小时内可至金融城
交房时间：2021年第1/2季度
配套：8屏幕的Picturehouse影院，餐厅等生活配套
点评：伊丽莎白线城铁概念盘，距离伊丽莎白线城铁Ealing Broadway站仅500米，交通十分便利；
Ealing核心地段，生活便利；小区配套完善；
区域的房价和租金都有更大升值空间。
如果你要读King’s College London(KCL)适合哪些项目？
Waterloo校区临近站点：Waterloo(Northern Line、Bakerloo Line、Jubilee Line、Waterloo and City Line，South Weatern Railway)
直达站点：Queenstown Road，10分钟直达
项目：Prince Of Wales Drive
位置：Battersea SW11 4FA
产权：999年
交房时间：2022年Q1-Q2
户型：1-3居室公寓
售价：£796,000起
配套：小区规划有2.5英亩的中央花园，配套有17米泳池、水疗、桑拿房、24小时礼宾服务、地下车库等。
交通：步行6分钟至Queenstown Road站，或步行5分钟至Battersea Park站；离规划的Northern线延伸工程的Battersea Station站只有很短的步行距离；
点评：精英汇聚，靠近苹果公司新总部、美国大使馆；周边教育资源出色，临近占地200英亩的巴特西公园
Strand校区临近站点：Temple(District Line)，9分钟直达
项目：London Dock
位置：1 Virginia St, Wapping, London E98 1XY
产权：999年
户型：单身公寓，1-3房公寓
售价：128万镑起
交房时间：2022年Q4起
交通：步行8分钟可至Tower Gateway站/Tower Hill（码头区轻轨DLR、地铁District线和Circle线)，9分钟直达Temple站
配套：7.5英亩景观和开放空间、豪华Spa和健身房等、180,000平方英尺商业配套
点评：东伦敦1区地段，衔接新/老金融城；
靠近中国驻英国大使馆买下的Royal Mint Court地块，是周边唯一大型项目；
紧邻凯瑟琳船坞区(St Katharine Docks)，生活环境优异(有高端超市Waitrose)；
临近1区站点，交通便利，站点包括Tower Hill，Tower Gateway
所在的码头仓库区Wapping是极具投资潜力的热门区域；
London Dock是一个长达10年的开发项目，红利逐步释放；
小区将为东伦敦打造一个全新的商业街，配套商超餐饮等，为项目汇聚更多人气；
小区会所已启用，配套高端(影院、泳池、健身房、壁球等)。
直达站点：Fulham Broadway，26分钟直达
项目：King's Road Park
位置：Fulham SW6 2AD
户型：单身公寓，1-4居室公寓
售价：£790,000起
配套：24小时礼宾、业主休息室、景观花园、泳池、桑拿房、健身房、虚拟高尔夫、游戏室以及电影放映室
交通：步行8分钟可至Fulham Broadway地铁站，搭乘地铁District线可直达KCL校区。
点评：项目位于西伦敦传统的成熟住宅街区，紧邻备受追捧的国王路，生活配套完善，短暂步行即可到达泰晤士河畔
如果你要读Central St Martins适合哪些项目？
临近站点：King's Cross(Northern Line、Victoria Line、Piccadilly Line等6条线)
直达站点：Colindale，28分钟直达
位于地铁黑线4区的Colindale是伦敦传统的居住区，半小时内可直达国王十字，临近大型中超，东方美食城等，学生党生活起来会非常便利。
项目：Beaufort Park
位置：伦敦西北4区Colindale
产权：999年
交房时间：2021年第一季度-第二季度
户型：1居室，2居室和3居室公寓
售价：399,995英镑起
配套：8英亩景观花园、Spa、健身房和泳池，小区内部配有超市、中医、eat tokyo便利店
点评：大型成熟社区，餐馆商超俱全；
周边教育资源出色，伦敦重点学区；
步行可至Middlesex University，学生租客丰富；
步行15分钟内有大型中超和新东方美食城。
如果你要读UCL适合哪些项目?
临近站点：Euston(Northern Line、Victoria Line)
直达站点：Colindale
适合中央圣马丁学生的项目Beaufort Park也同样适合UCL的学生。
直达站点：Oval站，20分钟直达
项目：Oval Village
位置：伦敦南1.5区Oval，Vauxhall SE11
交房时间：2022第四季度-2023年第一季度
产权：999年
交通：步行10分钟内至2个地铁站：Vauxhall站（Northern线）和Oval站（Victoria线）
户型：单身公寓，1-3房公寓
售价：£510,000起
配套：小区占地2英亩，集现代化公寓住宅、景观绿地、历史建筑、商铺配套等于一身；提供24小时礼宾服务，业主健身房，泳池等设施，公寓均为精装交房。
点评：交通便利程度堪比交通1区，可便利去往市中心的G5学府
如果你要读卡斯商学院适合哪些项目？
临近站点：Old Street，步行可至
项目：250 City Road
位置：Islington EC1V 2QQ
产权：999年
户型：1-3房公寓
售价：£890,000 – £1,995,000
交房时间：预计2023年第二、三季度
交通：步行至地铁Northern线(黑线)上的Old Street站只需8分钟，步行10分钟可至地铁Angel站。
配套：项目集住宅、办公空间、酒店及商业配套于一身，社区规划的3万平方英尺商业空间，满足业主日常所需
点评：步行可至卡斯商学院新/老校区
交通便利，30分钟就能到达伦敦市中心20余所高等学府；
临近伦敦科技城，汇聚众多科技企业；
综合型小区项目，配套完善；
36层塔楼建筑，由Foster and Partners设计。
临近站点：Liverpool Street(伊丽莎白线、Central Line等)，伊丽莎白线通车后14分钟直达
项目：Royal Arsenal Riverside
位置：Woolwich SE18 6FR
产权：999年
户型：1-3房公寓
售价：£402,500起
交房时间：现房或2021年9月起
交通：步行300米至Woolwich站(DLR和火车),未来将迎来伊丽莎白线城铁，从小区内的Woolwich Arsenal Pier搭乘交通船，可至格林威治、金丝雀码头等地
配套：五星级健身设施，小区内有玛莎食品店、巴克莱银行、7R健身房、Con Gusto餐厅、以及两月一次的农贸市场等；超过1公里的河畔步道
点评：毗邻泰晤士河，占地面积 76 英亩，大型旗舰社区项目；
伊丽莎白线站点在小区内部，相当于地铁上盖便利性，通车后8分钟直达金丝雀码头，14分钟直达利物浦街，22分钟直达邦德街。
如果你要读金斯顿大学适合哪些项目？
项目：Royal Exchange Kingston
产权：999年
完工时间：Q1-Q3 2023
户型：一居室、两居室和三居室公寓(共267套)
价格：£581,000起
交通：步行至金斯顿大学只需5分钟，步行至金斯顿站只需7分钟，从金斯顿30分钟直达市中心的滑铁卢站
配套：24小时礼宾服务、私享影院&会议室、居民健身房、电动汽车充电点、两个私人园景庭院
点评：
- 全英金牌学区，牛剑录取率全英第二，伦敦第一。金斯顿有两所公立中学的牛剑升学率超过25%；
- 全英和伦敦最适合居住的区域之一，居民生活满意度最高，安全性高；
- 英格兰王国的诞生地，全英最古老的皇家命名区(全英仅有5个以"皇家"冠名的)；
- 三个超大皇家公园环绕，步行5分钟到泰晤士河畔
- 沿河公园和镇中心沿河特色餐馆酒吧云集；
- 伦敦西南最大的购物中心区，John Lewis等知名百货、著名连锁品牌、独立商铺、大型超市集中，生活极为便利；
- 现有交通发达，30分钟直达市中心Waterloo交通枢纽；
- 规划的Crossrail 2确定在金斯顿设立站点，房价额外增值空间巨大；
- 金斯顿大学所在地，吸引1.6万名世界各地学生
- 15亿镑资金刺激，包括4亿英镑Eden Walk购物中心升级改造；
- 作为伦敦千年皇家古镇，区内可开发用地极为短缺；
- 未来5年房价预计增长12%，租金增长16%以上。
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