写变量的何帆
著名经济学者何帆发愿用三十年的时间，通过实地调研，每年写一本《变量》，记录中国2019-2049年发生的变化。关注写变量的何帆，找到你能信赖的趋势顾问。天下事，看清不慌。
01
房地产已经进入了下半场。下半场的游戏规则跟上半场的游戏规则不一样了。那么，过去的房地产模式暴露了什么问题，才要改变游戏规则呢？
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你可能会首先想到的是：高房价。是的，中国的房价是很高，但咱们已经说过了，以后不必再担心房价的上涨压力，甚至还可以说，以后要担心的反倒是不要出现系统性的房价下跌。所以说，高房价肯定不是要调整游戏规则的主要原因。
你可能还听说过一种说法：脱实向虚。也就是说，房地产挤占了银行的信贷资源，把本来该给制造业的贷款给了房地产，那制造业就失去了发展机会。有的专家甚至说，这叫房地产绑架中国经济。
真的是这样吗？
看起来，银行把钱贷款给房地产，就没法再贷款给制造业了，但这只是一种局部均衡的分析。你得用一般均衡的分析视角，去观察各个行业的相互联动。如果银行贷款给房地产，房地产当然发展得很好，但它也能拉动其他行业。从上游看，有钢铁、水泥，从下游看，有家具、家电、窗帘，等等。甚至花鸟市场都跟房地产市场的兴衰有关联。这些行业，是不是有很多都是制造业呢？
再从另一个角度去看，就算银行想贷款给制造业，还得问问人家制造业想不想贷款。我调研过好多制造业企业，经常会听到制造业的企业家跟我说，他们企业很少向银行贷款。
为啥会是这样呢？制造业经历过周期的起伏，经营更为稳健。制造业的现金流比较稳定，不需要大规模的借贷。要是从更宏观的角度去看，随着经济发展水平的提高，制造业在中国经济中的比例会逐渐下降，相应地，贷款的需求也会下降。注意，这可不是因为制造业衰落了，恰恰相反，这是因为制造业的效率提高了。更少的工人，能够生产出比原来更多的产品。这是制造业升级换代的表现，也正是我们想要的“专精特新”。
如果制造业没有太多的贷款需求，而银行又必须把钱贷出去，维持必要的贷款规模，不然就会出现“信贷塌方”，那就必须寻找其他的贷款项目。找来找去，肯定会找到房地产。
你看，大家争吵得最凶的两个问题：高房价、脱实向虚，其实都是伪命题。那就奇怪了，房地产行业的旧模式，到底问题出在哪里呢？
03
问题在于事实已经改变，但房地产的商业模式却没有改变。
这个已经改变的事实，就是中国的城市化。根据国家统计局发布的《2021年农民工监测调查报告》数据，2021年中国有2.9亿农民工，其中有1.33亿是在城镇居住的进城农民工。房地产行业的旧模式，都是要把房子卖给城里人的。这个旧模式的最大问题，就是没能让这1.33亿进城农民工在城市安家，变成新市民。
为什么会这样呢？有三个原因。
一是郊区房价太贵。我们来看一下国外的经验。所有国际大城市的核心圈房价都很贵，而且贵得很离谱，但是一到郊区，就会变得很便宜。纽约曼哈顿，一套50平方米的公寓可以卖到上百万美元，同样一套房子在郊区，可能只需要20万美元。不要忘了，郊区往往是农民工进城安家的第一站，这一站的门槛太高，就把大多数人挡在了门外。
二是公共服务跟不上。光房子便宜还不行，公共服务也得跟上，包括基本的教育和医疗服务。我采访过一些家政阿姨和快递小哥，如果在深圳郊区，有一套价值100万的60平方米左右的小房子，你们买得起吗。答案出奇的一致：买得起，但不会买。原因很简单，太偏了，没有学校，解决不了最基本的孩子上学问题。北京胡同里的老破小，为什么可以卖到15万元/平方米？那卖的不是房子，而是便捷优质的公共服务啊。
三是保障房严重短缺。保障房这个制度咱们是跟新加坡学的，但是，虽然努力了许多年，中国的保障房供给依然严重不足。不仅总量不够，结构上更有问题。很多保障房都盖在了那些人口流出的地区和城市。真正需要保障房的地方，也就是人口流入的大城市，保障房更像是福利房，绝大部分都是本地人拿走了，根本轮不到农民工。
有一次参加北京市某个区的会议，区长说，我们这个区要引进高端人才，最好都是博士。好啊，但问题在于，都是博士，那谁清理垃圾呢？谁当保姆呢？谁卖早餐呢？城市是个生态系统，就像一片茂密的森林，要有高大的乔木，也要有低矮的灌木，还有缠在树上的藤萝，长在树下的杂草野花，以及地上的苔藓和地衣。你不可能只要高大的乔木，把别的物种都清理掉，那这个森林就会死掉。城市也是一样的。
没有办法把农民工变成新市民，于情于理都说不过去。这种身份的转化，关键就在于有没有一套合适的房子。而旧模式下，房地产提供不了这样合适的房子。
04
问题来了，那谁给农民工盖房呢？
让房地产商去盖？他们赚不到钱。原本想卖给城里人的商品房，农民工是买不起的。让政府去盖？政府没那么多的钱，心有余而力不足。
这么说来，不就没戏了吗？
别急，我曾经说过这么一句话：当一个问题看起来没有答案的时候，不妨再想想，这个问题是不是问错了。
跳出原来的框框，我们就会发现一个新的思路：干吗非要盖新房呢？原来不是还沉淀下来很多砸在手里的资产吗？好多原来盖的写字楼、公寓，卖也卖不掉，租也租不出去，白白浪费在那里，我们能不能想个办法，盘活这部分资产呢？
有一个看起来最直接的解决办法，就是改变一下土地的用途，本来是商业用地的地方，改成住宅用地。这样一来，很多原来卖不掉的房子马上就能卖掉。不过，很多时候，越是看起来最直接的办法，越难以实行。为什么呢？这里面的操作弹性实在太大，究竟要改哪一块地，给谁批不给谁批，都牵扯到了巨大的利益。
那怎么办？我们可以找到一种迂回的解决办法。我的师弟张斌就讲了一个思路，我觉得蛮有意思的。他的办法可以分成三招：
第一招，把这些房地产的沉淀资产转换一下属性，变成保障房。这也就是点个头的事，不麻烦吧。
第二招，把这些资产打包，出售给金融机构。金融机构就可以根据商业化的原则，把这些保障房按项目制管理，通过经营获得稳定的现金流。有了现金流，还可以搞资产证券化，这些项目就可以做成金融产品向外卖。这样一来，金融机构的积极性就能被调动起来。
第三招，最关键的地方来了，仅仅依靠这些项目的现金流肯定是不行的，还要靠财政补贴一部分收益，不用多，大概补贴2%就够了。
这样做有什么好处呢？房地产可以处置一批沉淀资产，政府没花太多钱，就增加了一批保障房供给，金融机构则通过卖金融产品把当初的成本收回来了。
05
你再想，张斌的这个思路，不就是我在《变量4》里讲过的腾挪吗？头痛医头，脚痛医脚，啥病也治不好。治头痛的最好的办法可能是拎一桶热水泡脚。
所以，给房地产寻找新模式，也要学会迂回包抄，不要只看到负债，还要看到怎么盘活资产。从增量时代到存量时代，我们会看到越来越多的腾挪案例。
（部分配图来源：摄图网）