恒邦AB面：成都楼市“熟悉的陌生人”

在成都三批次集中供地中，有一个知名度不高却拿下了两宗土地的四川民营房企——恒邦双林，引起了行业人士的关注。

三批次恒邦双林拿地信息

其中，天府新区纯宅地由恒邦双林单独拿地，郫都商兼住用地则由恒邦双林联合龙湖拿地。而这一联合拿地的模式，在今年成都二批次集中供地中，也曾上演。

9月16日，天府新区28.95亩住兼商用地，由恒邦双林&龙湖联手竞得，成交楼面价10100 元/㎡。

虽然在成都市场上，恒邦此前可以用“名不见经传”来形容，但在峨眉山、乐山等地，恒邦发展势头良好，部分城市市场占有率很高，知名度与领地、邦泰等企业不相上下。这是恒邦这家企业表现出来的完全不同的两面。

以两宗产业用地入蓉，恒邦有何实力？

事实上，2021年已经是恒邦入蓉的第三年了，其2019年就在成都出场，恒邦天府接连拿下郫都和龙泉的两宗超大涉宅类用地，且均是单独拿地。而恒邦天府和恒邦双林均由四川恒邦集团于2017年分拆而来。

2019年2月，恒邦天府以底价111万元/亩的价格（折合楼面地价约649.4元/㎡）的超低价，竞得了郫都区菁蓉湖畔的一宗361亩的商兼住用地。

同年11月，恒邦天府又以底价3770元/㎡竞得大面街道车城大道以西的152亩商兼住用地。

不难发现，这两宗土地均以远低于周边土地的价格成交。而究其原因，这两宗土地均为产业用地。其中，郫都361亩土地要求所在地块建设国际一线五星级酒店、国际化会议中心、K12学校等，并要求全部自持。同时，宗地内商业自持比例不低于35%；龙泉驿152亩土地要求建设不低于4万平米的符合国际标准的五星级酒店、会议中心等业态的建筑，总投资不低于5亿元（不含土地价款）。

严苛的拿地条件，无疑劝退了不少竞争者。彼时初入成都房地产市场的恒邦，又为何有胆量拿下这些土地呢？

对比郫都和龙泉两宗土地配建要求，这显然需要竞得者有相关酒店、商业及教育业务相关的开发运营经验。而恒邦虽然此前并未在成都布局，但其在三四线城市的开发经验，确已“驾轻就熟”。

在酒店管理业务领域，恒邦在四川现投资建设运营的酒店有峨眉艾美度假酒店，峨眉山希尔顿欢朋酒店。其中，恒邦艾美度假酒店，位于峨眉山恒邦国际旅游度假区内，于近期荣获携程强势复苏里程碑的最佳人气酒店和年度亲子酒店。处于建设中的酒店还有仁寿铂尔曼酒店、峨眉山花间堂酒店，峨眉山既下山精品酒店等。

恒邦艾美度假酒店

除了布局四川，恒邦在贵州遵义的习水希望城项目，也要求配建高端酒店和购物中心。目前该项目已经成功引入洲际集团，打造的希望皇冠假日酒店，成为了习水当地标志性的高端酒店项目。

在商业管理业务方面，恒邦已形成了街区商业系、产城商业系、文旅商业系、购物中心系四大商业产品线。目前管理运营了包括大理时代天街、乐山CBD环球中心、视高中心城、重庆忠州壹号、视高川港合作示范园、峨眉山恒邦国际旅游度假区项目等多个商业/文旅项目。其中，于今年10月开业的乐山CBD环球中心，成为了乐山当地为数不多定位高端的购物中心。

乐山CBD环球中心

而在创新教育业务方面，恒邦已布局形成了学前教育、K12基础教育、高等教育、研学基地、中外合办教育项目等五大模块的特色学校。现已有乐山市恒邦翡翠实验学校、恒邦翡翠实验幼儿园、天府大学城项目、峨眉高桥·山月溪自然学校等特色学校。位于视高的天府嘉祥学校，虽然已“民转公”，但此前也是由恒邦双林投资兴建，设有幼儿园、小学、中学，能够容纳3000人，由嘉祥教育集团负责运营管理。

而在这些业务背后，也正是恒邦作为乐山系民企的商业版图成型之路。

A面恒邦：深耕乐山，恒邦商业版图奠定成都拿地“资本”

从涉足房地产行业到分拆为恒邦双林和恒邦天府，恒邦系可谓走过了整个商品房时代。

01

1999年，四川恒邦房地产开发有限公司在乐山注册成立；

02

2001年，四川恒邦房地产开发有限公司进入房地产开发领域，同年恒邦集团正式成立，此后先后进入物业服务、能源以及教育领域；

03

2017年，新加坡万瑞德集团入股恒邦，恒邦集团根据业务重新整合规划了恒邦双林集团和恒邦天府集团两家集团企业，分别由彭本刚、彭本平执掌。

恒邦天府集团董事长彭本平（左）和恒邦双林集团董事长彭本刚（右）

随着多年的发展，恒邦系的两大集团公司恒邦双林和恒邦天府都形成了多元化的企业集团，且在对外的公司介绍上，有多项业务重合。其中，恒邦双林业务领域覆盖教育、物业、酒店、商业、农业、地产、文旅等，恒邦天府则覆盖了房地产开发、能源经营、酒店投资运营、文旅项目开发、物业及商业运营、文化影视等产业。

所以，除了与地产相关的一系列业务外，整个恒邦系的产业还覆盖了能源、教育和文化影视等非地产相关业务。

尤其是企业于2016年收购的峨眉燃气，是峨眉山市唯一取得四川省建委三十年《城镇供气特许经营权》的专业性公司，来头着实不小。

当然，以房地产开发起家的恒邦，其地产业务，已广泛布局于多个三四线城市。其在大本营乐山已打造了多个项目，比如恒邦双林打造的恒邦·CBD、恒邦·瑞松中心城、恒邦·时代青江，恒邦天府打造的翡翠国际、峨眉青庐、时代青江等，产业涵盖了刚需高层、首改高层、别墅文旅以及写字楼、购物中心等，整个恒邦系地产，在乐山已拥有超过10万的业主。

而在乐山之外，恒邦在眉山、攀枝花、南充、大理、遵义、安徽宁国等三四线城市也有布局。比如，恒邦·天府未来城、恒邦·攀枝花悦山府、南充希望城、大理泰安新城、习水希望城、观澜府等项目。

位于恒邦国际旅游度假区的峨眉青庐

综合来看，恒邦的地产开发项目主要布局于三四线城市，虽然基本以独立开发为主，但也有了与仁和等企业合作开发的经验。在酒店开发管理方面，恒邦则与万豪酒店管理集团建立了战略合作关系，共同打造高星级酒店。其投资建设投入运营的峨眉山恒邦艾美度假酒店，就是峨眉山景区首家五星级国际品牌豪华度假酒店。

而就在2019年在成都拿下郫都和龙泉驿两宗产业用地后，恒邦又与万豪集团展开了深度合作，确定在成都郫都区菁蓉湖建设喜来登国际酒店、龙泉驿东安湖建设JW万豪奢华酒店，成功地为两大新兴区域导入了国际五星级酒店资源。

至此，我们也可以看出恒邦此前在成都的拿地逻辑了：

1、看准新兴区域，尤其是对国际五星级酒店等高端商务配套资源有强烈需求的城市新兴区域，通过资源引入作为“筹码”，低价拿地；

2、低价拿下高要求建设条件地块，再以住宅开发先行回笼资金，反哺酒店及商业自持部分；

而在这一拿地逻辑的背后，起着决定性作用的，早已不是恒邦的住宅地产开发优势，而是其在酒店、物业、商业及教育等业务领域的资源优势。也正因为多元业务版图的发展，恒邦在地产开发相关业务上的重心，似乎并没有放在住宅产品的“品牌”经营上。

B面恒邦：住宅在成都缺乏品牌认知，合作开发谋求突破

相较于同样源起于乐山的房企领地和邦泰，恒邦于2019年才正式进入成都房地产市场，显然没能赶上成都楼市起飞的好时候。关于恒邦这一房企品牌，在成都的知名度也不足，其本质上缺乏一个能为其代言的标杆项目。

从2019年，恒邦入蓉揽下的两宗土地来看，除了已确定引进的酒店之外，其开发模式确实是住宅先行。郫都区宗地已呈现为菁蓉滨湖湾，户型建面120-172㎡，参考价格约1.1-1.3万元/㎡，于今年2月开盘，目前仍有房源在售；而龙泉驿宗地则拟定案名为恒邦天府云玺，目前仍处于待售状态。从市场发声及市场反馈来看，这两个住宅项目显得极度“低调”。

而恒邦今年在成都拿下的三宗土地，似乎“颠覆”了以往的地产开发逻辑，开始寻找再度入蓉的最佳“姿势”。

恒邦首次进驻了热门的天府新区，两宗地块都没有严苛的配建条件，也不是恒邦一向喜欢的百亩级大宗地；而郫都区地块，位于蜀都新城的成熟区域，在地段上和菁蓉滨湖湾差异较大。

更值得关注的是，今年恒邦首次和龙湖达成了合作，经过股权穿透可知，两宗地均是龙湖持股70%，恒邦持股30%。

龙湖在成都不仅有着丰富的住宅及商业开发运营经验，且多年以来已形成了良好的市场口碑。在成都两项目的开发上，恒邦天府与龙湖3:7的持股比例，这一合作开发模式也更适合在成都起步不久的恒邦。

龙湖上城天街

通过“联姻”手段，除了能分担资金风险，也能借助合作伙伴在各自领域更丰富的经验打造更有代表性的项目，一步步达成企业口碑。

以龙湖的老朋友首开股份为例，入蓉5年，其在成都的项目均是合作开发，直到今年才有了首个独立开发的项目首开天府琅悦。但这都并不妨碍首开在成都的知名度，反而成就了开发经验和财务稳健。

在酒店业务上与万豪集团深度捆绑的恒邦，以及其自身在教育、商业等领域的业务优势，让其在新城的产城开发上，更具有拿地开发优势。而在住宅产品口碑上几乎空白的恒邦，通过与龙湖的“捆绑”合作，能否为自己在成都市场打出新的品牌认知？或许还需要时间来给出答案。