文｜邓浩志
最近深圳再次受到关注，源于当地领导表态要在住房模式上学习新加坡，不学香港模式等等。大伙一时脑补，幻想深圳房价便宜得不得了，全部由政府给安排，每家每户都可以住大房子，从此收入大量工资结余，吃喝玩乐无尽享受……理想当然很好，但这个理想实现可能性非常低，有多低？我觉得1%这个级别吧。
简单谈几点看法：
1、千万别误会了，新加坡商品房价可是全球前五位的。
其实新加坡在稳定商品房价格上也没有什么“成绩”，上网查一下，他们商品房价格一直位于全球前列。为什么？因为商品房是城市竞争力的反应，城市越吸引，房价自然越高。以新加坡的综合竞争力看，其高房价是必然的。当然，房价太高会影响人才的吸引，也会影响人口的幸福指数，所以新加坡推出了“组屋”制度。简单理解就是保障性住房制度，和国内一样，政府主导，价格便宜，差异就在于新加坡“组屋”的供应量很大，覆盖了其绝大多数国人。大多数新加坡人都住在便宜的“组屋”，而商品房多数是投资客或者非新加坡籍的外国人购买的。所以新加坡房价一点都不低。而中国或者深圳要学这种保障性住房制度，一点都不容易，而且之前已经尝试过，情况并不理想。
2、 深圳人口持续增长，新加坡人口“稳定”，社会背景完全不同。
新加坡是个国家，移民政策很严格，深圳是个城市，落户门槛很低。过去20年，深圳每年增人口40~60万。深圳如果学习新加坡政策，第一条就应该严格限制人口流入，否则低价住房政策只会加速使其他城市人口流入深圳。如果没完没了地人口增长，那盖多少房子也是不够住的。
那深圳可能实行严格的户籍制度吗？可能性很小，一则此举是违背了中央放宽城市入户的基本原则。二则深圳本来就是个移民城市，是移民创造了深圳的财富，限制移民人口也违背了深圳包容的传统与独特的发展优势。三则如果未来只允许极高端人才落户深圳的话，那就是极少数精英才能享受极高社会福利的城市，深圳就成了“国中国”，这点中央不会同意，其他城市也不会同意的。
3、香港高房价被长期诟病，其实是主动选择的一种发展模式。
很多人都在批香港的高房价问题，香港政府也是设法稳定房价的，但大家想过没有，为什么尽管高房价问题这么严重，香港仍是全球综合治理水平最高的城市？因为香港以高地价取代了高税收。而新加坡的税收，则远远高于香港，不单如此，但凡高福利的社会，无一不是采用高税收的。说白了其实还是社会财富如何分配的问题。
从总量上看，区别只在于：一种是少交税但要自己掏钱买房；另一种是政府高额收税，然后便宜卖房给你而已。两种模式其实各有优缺点。在国内，如果不是高地价，哪来这么多钱修地铁，修公路，放烟花，光亮工程……
4、 大规模保障性住房建设我们不是没有试过，后来反而成了负担。
“十二五期间”我国曾制定了3600万套保障性住房的计划，理论上新增这么多房子，起码解决了上亿人口的居住问题。如果5年能解决1亿人的居住问题，那几个五年计划之后，全国就都可以住上保障性住房了。但结果是，那几年国内商品房库存急剧上升，地方财政压力与银行坏账激增，最终只能被迫在2016年开始采取“去库存”政策解决过剩的保障性住房。
而在这个过程中，高房价城市却仍然持续走高，并没有受到遏制。根本原因我认为有几点：一是保障性住房建设必须以地方财政实力为依据，不能揠苗助长，否则地方和金融系统都会吃不消；二是新加坡这种人口不多的国家，其对住房的需求是相对静态的，而中国人口持续流动，需求是动态的，大致趋势是小城镇的需求持续下降，三四线城市基本稳定，一二线城市持续增加，这种全国一刀切的住房政策是不符合国情的，所以才有了目前的“分城施策”政策。而如果分城施策，单一城市大规模搞福利房，那结果一定会出现我在第二条提到的那种情况……
在过去20年时间里，国内已经逐渐摸索出一套稳定房价的办法，而随着商品房总量的增加，住房矛盾也会逐步减弱。但是如果某个城市跳出来要另搞一套打破目前市场平衡的保障房制度，结果是可想而知的。